张强

摘要：房地产行业伴随着社会经济发展获得了突飞猛进的进步，呈现出良好的发展前景，为国内生产总值的提升做出了巨大的贡献。近年来，房地产行业发展势头迅猛，但面对竞争非常激烈的市场环境，房地产企业要想走可持续发展之路，获得更大的市场发展空间，应注重全成本管理工作。笔者结合当前房地产企业的发展现状，剖析了企业全成本管理过程中存在的问题，并归纳了针对性的应对措施，以此来提升房地产企业的成本管理质量。

关键词：房地产企业全成本分析

企业的经营管理工作比较复杂，涵盖多方面的内容，无论对任何企业来说，成本管理都对企业的发展有着重要的影响。尤其对于房地产企业来说，有效、合理的成本管理工作不仅可以降低企业的运营风险，还能够提高资金的利用效率，提高企业的整体经济效益。同其他类型的企业存在明显的不同，房地产企业的成本管理工作在企业发展中占有极其重要的比重，如果没有严格的控制和约束企业成本，很容易导致企业经济损失。

一、当前房地产企业全成本管理问题分析

（一）企业财务管理部门的成本管理工作不到位

在房地产企业经营的过程中，一方面需要做好市场调研，进行有效的项目管理，另

方面还要进行日常财务管理工作，但这些工作彼此毫不影响，彼此之间具有很强的独立性，共同为企业规划目标的实现服务。在这种工作和经营模式下，房地产企业不同部门之间缺少联系和沟通，阻碍了相关数据信息的沟通和共享，使得些有效资源得不到充分的利用，这对企业未来的发展相当不利。当前房地产企业普遍只是将工作重点放在成本记录方面，并没有开展针对性的成本管理工作，无法把握和控制成本管理工作的发展动向，企业全成本管理工作的真是效用得不到发挥。

（二）没有意识到直接和隐性成本管理的重要性

从房地产企业的本质来看，大部分都是由从事商业活动的企业发展而来的，因此在企业经营的过程中，企业财务管理工作者均具备良好的费用支出管理能力，只是单方面的强调从源头上控制消费。然而很多房地产企业财务管理者并不具备良好的隐性成本管理意识，对直接成本的管控力度也较弱，对成本费用的具体支出和利用状况缺乏了解。再加上企业内部财务管理部门和其他部门并没有进行联系，虽然开展了费用管理活动，然而没有起到显著的作用，使得成本管理工作质量不高。

（三）企业欠缺合理的成本管理体制

综合房地产企业的财务管理工作整体状况，可以发现成本管理项目较多，管理范围也比较广泛，但是企业在制定发展规划的过程中，并没有将成本管理工作纳入到其中，使得企业缺少必要的成本管理体制。在缺少严格成本管理体制的情况下，房地产企业的财务管理人员根本不能有条不紊的开展费用管理工作，财务核算同成本管理工作无法保持致，影响了财务管理数据信息的共享和反馈，不利于制定有效的成本管理决策，为企业的经营埋下了很大的风险和隐患。

（四）企业成本管理监督体系不完善，成本管理效率不高

房地产企业除了以上成本管理问题，无法进行有效全成本管理工作的关键影响要素就是没有制定健全、完善的管理监督体系，导致不能对企业费用成本进行实时性、全面化和整体性的管控。企业虽然依靠构建的管理软件来约束各个部门的活动和工作，但是并没有制定相配套的监督体系，成本费用的实际管控力度并不大，管理执行效率很低。受外界多种条件和主观因素的干扰，企业财务管理人员并不能严格按照管理体系来控制成本的支出方向，使得成本管理体制也只是停留在表面上。

二、房地产企业的全成本管理对策研究

房地产企业在财务成本管理方面的问题不容忽视，只有将全成本管理理念和政策制度切实落实到企业中，从内部增强成本管理效率，才能够避免亏损现象的发生，使企业成本核算与实际支出相吻合，使企业实现经济效益最大化的发展目标。在房地产企业实施全成本管理的措施和对策介绍如下：

（一）重视隐性成本，实施全面预算管理工作

土地增值税属于种关键性的隐性成本，在房地产企业费用支出中占有很大的比重，所以要求企业应正确的看待这部分花费，能够科学、理性的强化对隐性成本的管理和控制力度，进行全局性的优化设计，从而冷静、客观的处理税款支出。房地产企业的经营本身就存在定的风险性，而高质量的成本管理工作能够起到降低风险的作用，要求企业财政管理人员要实施全面预算管理，保持严谨的管理态度，将成本都控制企业可掌控的范围内。

（二）使企业树立良好的全成本管理理念

全成本管理是当前企业经营发展的项重要影响要素，房地产企业由于其特殊性，面对当前社会经济发展趋势，如果不进行高效的成本管控，必然无法获得进步的发展。房地产经营项目普遍存在费用管理难度大、效益回收期长等典型的特征，这些特点决定企业全成本工作极为繁琐。为了消除因成本管理不善引发的经营风险，房地产企业的工作人员均要树立良好的全成本管理理念，将全成本管理准则应用到各项工作中，做好有效的防范工作，营造个良好的全成本管理氛围。

（三）构建规范化、系统化的企业全成本管理体制

在房地产企业的各项花费中，直接成本是最关键和最主要的部分，这也就决定了企业全成本管理工作效率的改善关键在于加大直接成本的管理效力。处在信息化时代中，房地产企业在制定全成本管理体制时，可以融入当前先进的管理技术和方法，细化成本管理的内容，研制出套同企业发展情况相适应的高校全成本管理软件系统，实时性的监督和控制企业成本，使成本管理工作向着更加规范。系统和现代化的方向发展。

（四）强化企业内部财务成本管理力度

强化企业内部财务成本管理力度也是提高房地产企业全成本管理工作质量的拮施之

，企业不能单方面的强调减少企业外部费用，更重要的是做好内部财政管理工作。企业应严格的约束和要求财务管理人员，加强财政管理部门同企业内部的其它机构的联系，增强企业内部的凝聚力，使财务成本管理工作更加顺利、有序的开展。房地产企业在开展内部财务成本管理工作的过程中，可以财务层次化的分级管理模式，建立专项的成本管理团队，严格限制财务成本管理部门的工作内容，细化财务成本管理人员的职责和义务，将全成本管理工作提升到企业管理工作的最高层次，从上到下高效的落实全过程成本管理制度。

（五）将考核体系同成本管理工作有机整合起来

作为房地产企业全成本管理工作的落实者，内部工作人员均承担着不可推卸的责任，因此发挥全成本管理效用的关键性保障对策就是调动广大工作者的主观能动性，使工作人员将全成本管理工作内化为自身的责任，更好的在实践工作中进行执行和落实。房地产企业应对员工考核评价体制进行进步的完善，将其紧密的同全成本管理工作结合起来，根据员工的全成本管理工作开展状况给予相应的奖励。在这种良好的引导下，企业财务成本管理人员可以主动的进行全成本管理工作，同时还要针对出现违反全成本管理工作体制的人员进行严厉的惩处，在这种综合性的管理模式下，企业的全成本管理水平会大幅度提升。

三、结束语

综上所述，成本管理对于房地产企业来说是项艰巨的任务，包括多个环节和流程，要求在企业内部部门和经营流程中均渗透成本管理，在进行费用支出记录的同时，还要对成本利用状况进行必要的审计，确保成本管理工作满足标准化体系。要想消除和解决房地产企业经营过程中，在全成本管理工作中存在的系列问题，应在今后的发展过程中，统筹性把握各种要素，提升企业的全成本管理意识，并制定有效的全成本管理体制和监督管理体系，为房地产企业的稳定发展奠定坚实的基础，落实企业的发展目标。