韦舒妍　张爽　刘文平　玛尔哈巴·依沙克

摘要：近年来，北京加快城市转型，其中一个重要的方面就是产业转型，而作为北京支柱产业的房地产业，近年来由于遇到普通商品房的增长瓶颈，急需寻找下一个收入增长点。养老地产则成为房地产业转型的目标。为此，本文进行了养老地产的调研，发现养老地产行业市场定位不清晰、产品设计方面不够细致、运营模式、盈利模式等方面存在问题，并提出应该加大政策扶持力度、完善运营机制、优化产品设计、构建完善的融资环境等建议。

关键词：养老地产北京城市转型运营模式盈利模式

一、引言

北京已步入老龄化社会，且老年人所占比例不断增大，老龄化现象越来越严重这种老龄化趋势也会影响到北京的经济发展和社会保障等方面，如何使“老有所居，居有所依”成为北京城市转型的重要内容。其中，首要的是解决日益增长的老年人的住房问题。为此，我们以北京市养老地产为例进行深入的调研分析。

二、实地调研

1.发放问卷。本次问卷调查于2015年5月9日在北海公园及中山公园进行。最终共发放78份，有效回收57份。2.实地考察。2015年5月16日，我们实践先后来到了位于北京市内的两处养老地产…北京太阳城银龄公寓、北京太申祥和山庄…进行养老地产的实地考察以及工作人员的采访。

三、实践总结

1.问卷调查主要结论。（1）随着老人年龄的增长，其单独居住的比例增加。（2）较为年轻的老人很多选择投资实业为积累养老金的方式，但随着年龄的增长，老人们的观念趋于保守，银行储蓄和子女承担的比重越来越大。（3）大龄老人所愿意接受的房价较低，这很大部分决定于老人们的传统思想，也体现了老人们不偏好消费的特点。

2.采访总结。（1）模式多样化。养老地产的经营模式有很多种，包括家居式、租住式、护理式以及度假式。其中“家居式”是近些年兴起的新兴养老地产运营模式，符合现在很多年轻老人对于“家”的情感依恋；“度假式”则适合观念开放的新型老人，他们愿意以“度假”代替“静养”。但是在现实中，“租住式”、“护理式”仍然是现存最为普遍的模式。（2）养老体化。10多年前北京市的养老地产就已陆续有了发展趋势，且从当时的环境来看，这些养老公寓的配套设施设置都很有远见，包括社区医院、活动中心、养生花园、购物中心等场所的设置都使“一体化”理念得到贯彻。近观近些年开发的养老地产，在配套设施方面的关注度更高了。（3）发展多元化。养老地产现在正处在供不应求的状态，而业内人士对养老地产的前景也非常看好。原因主要是两方面，一是老龄化现象的普遍以及独生子女政策造成的“老年困境”；二是整个城市的转型弱化了经济职能，让首都的发展重点倾向了文化与政治中心，而在中国文化中“敬老”“爱老”与“孝道”都是及其重要的文化因子。

四、总结与思考

（一）存在的问题

1.市场定位不清晰，老年客户群体细分不够。健康低龄老人需要中医养生、医生保健、社交、度假、健康管理等服务，而高龄老年人则需要导医导诊、慢病护理、术后护理、生活照料、康复训练、临终关怀等服务。现在的养老地产多属于全龄型养老地产，没有考虑对不同年龄阶段老人提供不同的服务。

2.产品设计方面不够细致，产品的形态过于单一。由于缺乏完备的配套设施，现有的养老地产很难全面的满足持续照顾老年人的要求。老年心理咨询、教育休闲、临终关怀等服务尚没有得到足够重视或有效落实。

3.运营模式。我国现有的养老地产没能贴合老年人的消费特点，而是依赖传统的营销模式，导致养老地产对老年人的吸引力不足，在运行过程中运营效率过低，资源不能充分利用。

4.盈利模式。产品链不完整也是养老地产的个短板，导致产品的附加值低，利润率也不能提高。因此，养老地产必须认清自身在整个养老行业的准确定位，将养老行业的资源进行整合。

（二）问题的解决方案

1.加大政策扶持力度。实践中发现养老地产存在供不应求的现状，因此应该将养老产业推进纳入政府考核指标，防止政府因盲目追求GDP而忽视养老服务业。此外应对养老地产企业融资、用地等提供优惠政策，加快出台先关规范和标准。

2.完善运营机制。在不同的阶段实施不同的运营模式，初创期应快速提高入住率，通过商业宣传，社区服务等手段快速扩大影响。发展期的应保证入住率的稳健提高的基础上，控制老人流失率，营造良好的口碑。稳定期经营的重点应由提高入住率转向进步完善服务。

3.优化产品设计。养老地产配套设施的完备程度是地产后期运营成功的关键。首先要规划好老年人的居住的住宅，还要保证住宅与营养餐厅、保健中心医保定点单位、老年活动中心、超市、图书阅览室、家政服务机构在数量和功能上的相互匹配。

4.构建完善的融资环境。我们小组借鉴了美国的经验，同时根据北京市养老地产发展现状，认为融资改革需要从证券化和住房金融体系入手。首先，我国有必要建立个类似联邦住房管理局的具有全国性质、由政府主导的权威性担保机构，规范级市场的运行，促进住房金融级市场的发展。其次，健全住房金融市场法律法规，提供良好的政策环境。需要完善相应的会计、税收、信息披露方面的法规政策，才能规范市场参与者行为，促进住房抵押贷款市场健康有序发展。在住房金融发展初期，也可以由政府出资通过引入国际权威的评级机构来拉动证券化的进程。