齐惠霞

摘要：随着经济体制改革的推进，房地产行业获得了快速发展，在国民经济中占有非常重要的地位，已成为国民经济的支柱。房地产行业发展中，其经济平稳发展非常重要，而房地产经济很容易出现波动现象，因此要重视房地产经济波动问题，促进房地产的健康发展。本文主要从分析房地产经济波动的原因入手，探讨应对我国房地产经济波动的对策。

关键词：房地产经济波动原因对策

在我国国民经济发展中，房地产占据着非常重要的地位。可以说，房地产在国民经济发展中的地位首屈一指，成为我国强大的经济支柱之。从长期来看，房地产经济是向上的，但与宏观经济不同，房地产经济并不是直平稳发展的，它很容易受些因素的影响而发生波动。房地产波动会给我国经济带来很大影响，因此要重视房地产经济波动问题，只有分析房地产经济波动原因，掌握房地产经济波动规律，才能采取有效的措施应对房地产波动问题，从而促进房地产行业的持续健康发展。

一、房地产经济波动的原因

新形势下，影响房地产经济的因素有很多，有外部原因和内部原因。外部原因是指会对房地产经济产生冲击作用的外在因素；内部原因是指房地产行业自身因素，对房地产经济有内部影响。

（一）外部原因

1.经济原因。经济原因主要是指宏观经济及其相关因素对房地产行业带来的影响。宏观经济通过经济变量、经济参数等影响房地产经济周期的波动。宏观经济的经济参数与经济变量主要表现为经济增长率、物价与通货膨胀率、银行利率等。当前银行利率不断调整、物价不稳定等这会影响经济参数和经济变量，影响宏观经济，进而影响到房地产经济。

2.金融原因。资本对房地产行业的影响很大，房地产开发与持续健康发展与金融的支持是密不可分的。房地产开发时，主要是通过贷款投资、利率水平等为主要手段进行房地产具体运作程序的。通过对房地产经济的深入分析，会了解到房地产经济属于经济密集型行业，房地产行业的发展必须借助大量的资金，只有这样房地产才能生存与发展。房地产行业发展所需资金部分来于自身，一部分需要通过市场渠道来筹集相关资金，这样才能支持房地产行业的发展。

3.土地原因。市场经济规律下，房地产开发中会受到两个市场的影响即一级市场和二级市场。一级市场是土地市场，在这市场中开放商是需求方，国家土地资源部门是供给方，土地成为可以交易的资源，成为交换商品，通过交易房地产开放商获得相应的土地处理权，这是房地产开发的基础，同时这交易也使房地产自身的交换价值体现出来。二级市场中房地产开放商成为供给方，购房者成为需求方，购房者的需求程度会直接影响房地产市场。这市场中交易的商品是土地使用权和房屋所有权。在对房地产经济波动影响因素进行分析时要考虑如房屋竣工面积、土地出让收入等方面的因素，其中土地因素是非常重要的参考因素。

4.政策原因。政策原因主要是指与房地产行业发展密切相关的些政策如货币政策、财政政策、产业政策、经济体制、区域发展政策等。其中如货币政策的变动会影响房地产的价格走向，区域发展政策会对房地产市场发展带来影响等。同时，政府通过这些政策也可以对房地产市场进行宏观调控，调控房地产各个领域，从而对房地产经济波动产生影响。

5.市场原因。从当前房地产市场的现状来看，房地产行业发展与价格机制有着密切关系。购房者的需求程度、价格因素等都会影响到房地产的交易水平，进而影响到房地产经济的波动。同时随着全面二孩政策的放开，商品房面积也成为购房者考虑的个重要因素，这样可以作为预测房地产未来走势的个因素。从房地产市场的发展来看，未来房地产价格下调，即使价格出现大的下降，房地产需求也会相应减少；房地产价格上涨，即使价格高涨，房地产需求也会增加。这是因为房地产价格受需求的影响，需求量大，房地产价格就会根据市场规律上调；需求量小，房地产价格会做相应下调。

（二）内部原因

1.供需矛盾。供需矛盾是影响房地产经济波动的根本原因。对房地产行业来说，房地产的供需变化是很频繁的。房地产的快速增长离不开消费者需求的支持，一旦消费者的需求减少，或者跟不上房地产发展步伐，房地产发展就会减缓。同时我国房地产的供给会受到劳动、技术、资金等多种因素的影响，从而出现扩张或者收缩现象，一般来说我国房地产供给波动落后于需求波动，房地产需求平衡状态只是暂时的，常常会表现为不平衡，要维持两者的平衡就需要不断调整房地产经济，所以房地产供需的不断变化会影响到房地产经济的波动。

2.投资原因。房地产投资对房地产的发展有着非常重要的影响，现在业界人士认为房地产投资是影响房地产经济波动的重要引擎。这即是说，房地产投资增加，房地产行业就会迅猛发展，推动房地产市场的繁荣：房地产投资缩小，房地产行业发展就会减缓甚至停滞不前，房地产市场萧条。由此可见，房地产投资与房地产经济波动是密切相关的。

3.价格原因。价格变化对房地产的影响很大，房地产繁荣时有投机性、盲目性的房地产投资，这会推动房地产价格的快速上涨。房地产热时，投资会有很高的回报率，越来越多的开放商抓住商机，将资金都投入到房地产市场，使得房地产行业快速发展，房地产开放商获得了很高的收益，投机性投资者转手后也获得了可观的收入。但房地产的供需关系不稳定，房地产空前的繁荣景象含有大量的泡沫，这种情况下的繁荣是暂时的，不可能推动经济的持续健康发展的。

4.房地产收益率。房地产收益率即投资回报率，是房地产投资额与净收益之间的比例。般情况下，如果房地产开发商的预期收益高，开放商就会不断的扩大开发规模，追加房地产投入；如果房地产开发商的预期收益低，就会降低投资。因此，房地产收益率是影响房地产经济波动的重要因素。

二、应对我国房地产经济波动的对策

（一）强化市场调控行为

房地产价格变化对房地产经济波动影响较大，要解决这

问题就要强化市场调控行为。面对房地产价格的不断变化，国家政府有义务进行责任性调控，但如果房地产价格在正常范围内波动则无需进行干预。如果房地产价格过低或者过高，远远超出合理范围，政府都有责任对其进行调控，如果价格过高，会限制般购房者的消费需求；如果价格过低，特别是土地价格过低，会影响到国有权益，出现土地囤积、闲置问题。因此要强化房地产调控力度，使价格控制在合理范围内，促进房地产经济的持续平稳发展。从国家层面来说，需要加强土地统管理，控制土地总量，合理规划，严格监控土地用途；规范土地操作；确立市场化土地供应机制。

（二）健全房地产投资机制

解决房地产经济波动，要健全房地产投资机制，建立房地产投资制度。结合社会经济发展实际，科学、合理选用房地产投资政策，促进我国房地产经济的平稳发展。制定房地产投资政策时，要明确投资主体，避免不可预估的风险，及时观察房地产经济状况，确保房地产投资的合理化发展。同时制定与房地产投资相应的投资政策，对房地产投资政策来说，即使短期内会抑制房地产经济发展，也要贯彻执行。对于投资中不当的经济政策，要通过相关措施进行纠正，保证房地产经济的健康发展。

（三）规范土地市场管理

土地管理是确保房地产经济平稳发展的重要因素，只有规范土地市场管理，才能有效应对房地产经济波动问题。首先要控制土地总量，统土地管理权，建立严格的审批制度；其次根据规范操作要求，规范土地转让的市场化，减少行政干预；再次要强化政府土地功能给力，同时开放土地转让市场管理，优化土地使用权，在市场机制调节下优化和重组土地资源；第四要加强国家对城市土地使用市场的调控，减少地方政府滥用土地现象，确保土地使用的合法性；第五完善土地使用规范条例，详细规划每片土地用途，不能挪作他用，如用于建设绿地的不能用于建筑，用于工业建筑用地不能用于民用建筑等。

（四）完善开发金融制度

应对房地产经济波动问题就要完善房地产开发金融制度，首先要完善房地产多元化融资途径如贷款、政府优惠政策等；其次要结合市场现状，建立房地产多元化融资机制，如银行贷款的支持等，促进房地产业的快速发展；再次要加强房地产金融监管机制。房地产发展要与国际经济发展状况相结合，借鉴有益经验改善房地产发展中的不足，从而推动房地产业的发展。

（五）加大市场调查力度

房地产行业的健康发展离不开大量的调查，要加大调查力度，规范房地产市场。首先投资主体对房地产未来发展影响较大，但目前我国国有企业存在产权不清、职责不明等问题；其次密切关注房地产投资规模，使房地产投资规模与宏观经济相适应，确保房地产投资在固定资产投资中占有合理比例。规范、完善政府投资，掌握房地产开发投资策略，间接调控房地产投资行为，促进房地产行业的平稳、快速发展。

总之，房地产经济在国民经济发展中占有重要地位，正因为房地产经济的重要地位，越来越多的人开始关注房地产经济波动问题，分析影响房地产经济波动的因素，只有全面掌握房地产经济波动因素，才能有效调控房地产行业发展，确保房地产行业持续健康发展。