张先琼

摘要：随着我国经济的快速发展，房地产行业的市场竞争日趋白热化，国家对房地产行业开始实施宏观调控机制。税负作为房地产企业的必要性营业成本，如何通过科学合理的税收策划来降低税负，提高房地产企业的综合竞争力逐渐成为强化房地产企业竞争优势的关键点。本文首先阐述了房地产企业实施税收策划的必要性，然后分析了房地产企业税收策划中存在的问题，最后总结了加强税收策划，提高房地产企业综合竞争力的有效策略和建议。

关键词：税收策划；房地产企业；综合竞争力；盈利能力；资本

房地产企业税收策划是指企业纳税人通过分析自身所处行业的特点，在严格遵循税收法规的基础上，从多个纳税方案中择优选择符合企业发展特点的方案，从而实现降低税负，提高企业的获利水平的行为。

房地产企业盈利水平的高低主要取决于营业收入和营业成本，当营业收入>营业成本时，企业是盈利的，当营业收入<营业成本时，企业是亏损的。由此可知，房地产企业盈利水平的提升主要有两种途径：其一，在营业成本固定不变的条件下，增加企业的营业收入；其二，在营业收入固定不变的条件下，降低企业的营业成本。税收策划对企业盈利能力的影响属于第二种情况，因为税收策划能够有效的降低税负，从而间接降低营业成本，进而扩大房地产企业的盈利能力，提高企业的综合竞争力。

一、房地产企业实施税收策划的必要性分析

（一）提高房地产企业的盈利能力

房地产企业进行税收策划的根本目的在于，在确保税收方案合理、合法的条件下，实现企业税后净利润的最大化。税收策划的实施和执行贯穿了整个房地产项目的开发、销售和存量保有环节，任何一个环节税收工作的核算和审核都要以税收策划标准为依据，因此，房地产税收策划是一项小型的系统工程，其不仅对企业整个工程税务工作有条不紊的开展进行了全面化、具体化的安排，还有效降低、减轻了工程各个阶段的税负额，从而为提高房地产企业的盈利能力和综合竞争能力打下了坚实的基础。

（二）强化了企业内部财务管理手段

房地产企业税收策划的制定是建立在企业整体发展战略的基础上的，其运行本质在于，通过解析税法中的优惠政策，不断进行资金链的调整和优化，从而依据资金的流向进行营销策略的完善。税收策划是企业财务管理科学化的重要手段，随着税收策划水平的不断提升，房地产企业的内部财务管理体系将更加规范化和系统化。

（三）增强了企业依法纳税意识

税收策划，顾名思义即对房地产企业依法纳税情况进行有效的规划，但不等同于房地产企业可以借此进行漏税。税收策划是建立在依法纳税基础上的，主观上强调了房地产企业的纳税义务，因此，税收策划的制定和实施，一方面通过合理合法的手段降低了企业的税负，进而缩减了企业的营业成本，另一方面强调了企业的纳税的责任和意识，因此，税收策划是值得被鼓励和肯定的。

（四）加速了房地产产业结构的优化

房地产企业税收策划的实施，不仅有效的验证了税法的执行力度，而且加速了房地产产业的结构调整和优化，从而使整个房地产行业的发展更加有序化和规范化。另外，税收策划提高了房地产企业的资金利用率，从而有利于更好的发挥资金的流通价值。

二、我国房地产企业税收策划中存在的主要问题

（一）转变经营方式，规避土地增值税

目前，很多房地产企业通过经营方式的转变，如投资或联营，来进行土地增值税的削减或规避。这种行为的出现，是房地产企业借助税法的政策规定变相减轻税负的表现。由于我国税法中明确规定，依据房地产来进行投资或联营的，需要以土地作价入股的方式来进行投资，才可以免征土地增值税，如果在房地产经营期间出现了再度转让的情况，则需要征收土地增值税，所以房地产行业在土地增值税方面的筹划问题尤为突出。

（二）借助资本化条件，降低土地增值税

我国税法中规定，房地产企业所发生的借款费用，满足资本化条件要求的，可以进行资本化处理，从而将这部分资本化后的成本，纳入资产成本会计科目。很多房地产企业对税法的规定进行了片面化的操作，在税收策划中，将满足资本化要求的借款费用计入到了开发成本科目中，但是在对企业的土地增值税进行核算时，又将这部分借款费用进行了加计扣除处理，从而致使土地增值税的金额大幅降低，违反了合法性规定。

（三）预售购房款不计入营业收入，漏税严重

很多房地产企业为了降低纳税金额，在房屋预售阶段，将预售房屋所得的款项计入到往来账目之中，而不计入到企业的营业收入科目，这种不按实际发生业务所进行的业务操作，是企业进行变相漏税的手段。

三、加强税收策划，提高房地产企业综合竞争力的有效策略和建议

（一）房地产开发环节

1.房地产合作开发的税收策划

当房地产开发的启动资金出现不足时，房地产企业和合作进行开发和建房。此时，有两种情况可供房地产企业进行选择：

其一，多个利益主体之间可以提供自身所具备的的资源，并共同承担经营风险，待开发建设完成后，利益主体之间共享收益。这种情况下，在进行房屋出售时要缴纳相应的增值税，到利润分配阶段则可不用二次缴纳税款；

其二是建立控股制合作，在共同开发建设完房屋后，按照约定好的利润比例进行房屋分配。这种情况下，向合作企业转让的土地使用权，需要按无形资产的转让方式进行税款缴纳，在房屋分配阶段，还要根据各自的销售情况缴纳相应的增值税。

通过对比两种税款缴纳方式，不难发现，第一种方式缴纳的税款要低于第二种，所以在房地产开发阶段，可以采用第一种方式来进行税收策划。

2.房地产企业印花税的税收策划

在房地产开发阶段，企业印花税=签订施工合同的金额*固定税率。在进行印花税策划的过程中，需要注意到：第一，同一张凭证可以适用两种不同固定税率的情况下，要按两个税率进行分别计算和申报；第二，由印花税计算公式可知，签订施工合同的金额是影响印花税的重要因素，因此，每签订一份合同就要缴纳相应的印花税，所以，在印花税策划阶段，要尽可能降低合同签订的次数。

（二）房地产销售环节

1.房地产企业营改增制度下的税收策划

随着房地产企业营改增实施细则的推行，房地产行业营改增后的适用税率由5%改为了11%。在房地产销售的过程中，营改增法规中列明了一些过渡性的政策，销售自行开发的、开工日期在2016年4月30日前的房地产项目，可以按5%的税率或11%的税率进行纳税，而于5月1日后取得施工许可证、开发的房地产项目需要按11%的税率缴纳增值税。在房地产预售环节，若收取预收款后，即使未开具增值税发票，但收到的预收款需要预缴3%增值税；在达到交房条件，结转销售收入时，可根据（结转的销售收入-相应的土地款）*11%—进项税额交纳应交增值税。

2.房地产企业土地增值税的税收策划

房地产企业进行普通标准住宅销售时，增值额<扣除金额*20%，免征土地增值税；增值额>扣除金额*20%，全额征收土地增值税。土地增值税=转让房产收入-扣除数，其中扣除部分包括配套设施费、土地开发成本等，房地产企业可以通过增大可控配套设施成本，来减轻土地增值税税负。

（三）存量房产保有环节

第一，房地产企业在进行房屋出租期间，还需要进行企业所得税、房产税、增值税以及城建税等，为了降低相关税金的缴纳，企业可以将承租业务向承包业务过渡和转化，并以自身名义进行税务登记，这样可以向承包人收取部分管理费，从而能够降低从租计征、增值税等税负。

第二，加强出租业务的转变，通过投资的形式来专门做承租业务的企业入股，从而使自身角色变为承租企业的股东，进而能够参与承租企业的利润分配。

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（作者单位：安徽安粮地产有限公司）