江梦

【摘要】我国的房地产行业虽然在这些年里快速的发展，逐步成为发展国民经济的重要行业，但由于诸多因素的限制，使得很多中小型房地产企业发展进入瓶颈。房地产市场的情况的变化，导致大部分房地产企业的资金状况恶化，企业就在这样的不经意间面临着随时倒塌的危险。由此可以看出，对于房地产行业的变化，加上所带来的一连串变化，想寻求新发展道路的企业就必须重视融资渠道的拓宽，通过SWOT的辩证分析，实施多元化的融资能带动该行业更好的发展。

【关键词】房地产;融资;SWOT分析

一、武汉市ES房地产有限公司概述

武汉市ES房地产有限公司作为本文的案例分析对象，是一家规模较小的房地产公司。于2010年成立，隶属于武汉市ES集团公司，主要经营房地产开发和住房物业管理。武汉市ES房地产有限公司在2010年成立时，公司注册资本为2000万元。2013年进行了一次增资，注册资本为4000万元。从2011年开始，武汉市ES房地产有限公司先后参与了武汉市多项工程的开发和建设，还曾经多次参与打造了许多精品楼盘项目。

二、武汉市ES房地产有限公司融资SWOT分析

1、S——优势

（1）单一项目集中投资，投资回收期较短

武汉市ES房地产有限公司因为融资资金问题，在房地产开发项目方面不会一次性投资多个。所以在投资房地产项目时，只进行单一项目的集中投资，只要取得部分的贷款额度，即可保证房地产项目的正常运作。加上其他一些物业管理的营业收入，武汉市ES房地产有限公司的资金周转速度就比较快，房地产项目少，投资回收期就较短。从而有利于企业的资金利用率的提高，降低融资成本。

（2）市场经验较丰富

市场经验较丰富也是武汉市ES房地产有限公司的优势之一。企业自从打造不少精品楼盘和项目后，已经具有了一定的实力，为未来的发展打下了坚实的基础。相比其他刚成立的中小型房地产企业，武汉市ES房地产有限公司的市场专业程度在不断的提升，逐步成为武汉市房地产行业中一块响当当的品牌。因此，武汉市ES房地产有限公司对于市场方面有着较丰富的经验，对于房地产融资的风险和利益都能够充分认识，能够有效控制企业来规避市场风险的发生，达到企业盈利的目的。

2、W——劣势

（1）融资渠道过窄

融资渠道过窄一直是大部分房地产企业所关注的问题。融资直接关系到企业的生存和发展，但目前我国政府对于房地产融资管制较严格，要求也比较高，所以让国内房地产企业融资渠道变得较少。大型房地产企业具有一定的资格，可以施行上市融资，向银行贷款也能拿到较高的额度。而中小型的房地产企业不具备上市融资的条件，难以进行股权的融资。在这样的情况下，一般解决企业融资问题只有三个途径：一是向银行贷款，但银行给的额度肯定不会很高，而且开出的贷款条件极为严苛;二是股东自筹款，由企业内的股东筹款来进行融资;三是民间贷款，虽然能在短时间内拿到大笔金额，但是借贷利率也是极高的，造成融资的风险很大。因此，房地产企业的融资渠道受限，导致融资成本过高，很大程度上影响了企业的发展，甚至令企业生存困难。武汉市ES房地产有限公司也暂时未取得上市融资的资格，融资渠道也较窄，大部分从是企业内部股东自筹或者是向银行贷款。在公司发展速度越来越快的今天，拓宽企业的融资渠道，成为公司发展的关键。

（2）获得银行信贷支持少

在我国规模较小的房地产企业中，经常会出现逃废债务的现象。我国银行在国家宏观调控下，为了规避金融风险，大多不愿意贷款给缺乏抵押固定资产的、企业信用等级低的和企业规模小的房地产企业。而房地产企业方面，出现了融资办理银行贷款手续繁杂，担保和抵押条件又苛刻，贷款成本又很高的局面，成为规模较小房地产企业向银行贷款的最大障碍。武汉市ES房地产有限公司由于融资渠道单一，向银行贷款较多，导致企业贷款成本很高。虽然企业在银行信用度方面问题不大，但长期的信贷局面造成企业贷款风险不断增大。

3、O——机会

（1）有望拓宽直接融资渠道

武汉市ES房地产有限公司目前最需要的，就是将融资渠道拓宽，以获得更多的资金，降低融资风险。2008年，我国央行在年度工作会议上指出，关于中小型企业的融资问题，下阶段的主要工作是开展中小型企业短期的融资券试点，同时要研究在银行间如何推出高收益的债券以及中小型企业的集合债券，通过这一系列的工作来暂时解决中小型企业融资难、融资门槛高的问题。同年12月，国务院办公厅也颁布了关于中小型企业的“金融三十条”，在其中的主要内容，就是指出加快发展中小企业的集合债券，同时要开展中小型企业的融资券试点。

这两方面的政策直接给中小型房地产企业指明了融资资金来源，对于中小型房地产企业来说，无疑是最大的帮助。武汉市ES房地产有限公司也可以利用新政策的出台，来转变融资方向，增加多渠道融资。

（2）城镇化进程加快

城镇化进程的加快，也是房地产融资的机会之一。在城镇化发展之初，城市周边的土地价格要比城市内低很多。随着城市不断向外围扩展，城市周边较廉价的土地，也一直在升值。房地产企业应该先对融资项目进行研究，预测和评估未来土地发展空间和价值，提前购置和储备土地。土地作为房地产行业融资的有形资源，是必不可少的一部分。武汉市ES房地产有限公司在武汉市发展状况有较好把握。武汉作为国内一线城市，发展速度加快，城镇化水平也不断在提高，周边的城镇土地的价值也在增加。这对公司来说是一个良好融资发展机会，也是公司所应该关注的问题。

4、T——威胁

（1）社会资金紧缺，融资困难

社会资金紧缺一直近年来我国经济热门话题。从国内银行高息揽存，信贷额度紧张，到民间借贷利率高企，再从金融机构到国有部门再到私营企业，资金紧张问题困扰着我国经济的每一个角落。武汉市ES房地产有限公司也面临着同样的困境，社会资金紧张使得公司融资障碍重重。这就给公司的融资计划带来很大威胁，本已经计划好的融资却因为资金紧缺而宣告失败，公司的正常经营和发展受到极大的制约。所以在公司未来的融资中，资金紧缺问题仍然是首要考虑的问题。

（2）房地产供应量大，竞争激烈

由于我国近年来政府出台相关政策的扶持，加上房地产行业虽然风险高，但是收益更高的特点，越来越多的投资者加入到这个行列中，同行业的竞争者在无形中与日俱增。一个行业有利可图，必然会吸引其他竞争者来加入，使得该行业的利润逐渐降低到行业平均水平。因此，房地产的供应量就会加大，那么更多的公司就会参与到融资过程中，使得原本社会紧缺的资金情况进一步恶化。武汉市ES房地产有限公司也受到众多竞争者的竞争，融资情况不容乐观，一定程度上制约了企业的发展。

三、结论和展望

通过对武汉市ES房地产有限公司融资问题的SWOT探究，借鉴国内外相关的房地产融资理论知识，充分了解到资本结构理论为房地产融资提供充分的理论依据。我国房地产企业，特别是中小微型房地产企业要想发展，就必须充分认清自己企业自身水平和地位，通过多元化的融资手段，把社会上资本作为自身发展的资金。这样才能保证自身不断发展的需要，最终提高企业的核心竞争力和综合实力，为我国房地产行业的发展做出贡献。

注：导师曾繁荣

【参考文献】

[1] 曾竹君. 我国中小企业融资的外部环境问题研究[D]. 暨南大学， 2008：39-46.

[2] 林毅夫， 李永军. 中小金融机构发展与中小企业融资[J]. 经济研究， 2001（9）：67-75.

[3] 刘  云. 中小企业融资难问题讨论综述[J]. 生产力研究， 2008（20）：39-48.