文/宋安成

谁可决定小区会所的使用

文/宋安成

案例概况

A房地产公司系B小区的开发商，B小区业主与A房地产公司签订的《上海市商品房预售合同》约定该小区的二楼一层全部用于住户会所，开设健身房、咖啡吧等休闲娱乐设施供业主使用。两年后，B小区会所因亏损严重，开发商欲将其租赁给C公司开设精品酒店。B小区业主认为，小区会所应当为小区业主服务，其经营范围的变更也应当经过小区业主的同意；而A公司认为，自己系该会所的实际产权人，对会所处分理所当然，无需经小区业主同意。

律师分析

一、 首先应当在原始规划中明确小区会所的建造目的。对于如何理解上述争议，笔者认为应当先厘清小区会所的概念，从本质上进行分析。《关于加强商品住宅项目附属会所交易管理的通知》(沪房地资市〔2003〕230号)规定：“商品住宅项目附属会所系指规划部门批准的商业配套用房中用于向业主提供商业、娱乐、文体等配套服务的场所。”该概念主要着眼于目的与作用，这也是小区会所区别于一般商铺的主要特征。会所主要以服务业主为目的，这在相关部门的审批规划中也有所体现。如果在原始规划中，会所就是小区配套的活动场所，即便所有权归开发商，开发商对会所的使用也必须符合规划使用目的。如果会所并不是配套设施，而只是一个名叫“会所”的商业场所而已，那业主确实不能干预开发商的经营行为，只能从不影响小区安全、业主生活等角度，与开发商协商。

二、 从产权角度看，开发商应当对会所的使用有决定权。无论买卖合同中有没有约定会所的所有权，只要没有承诺会所属于全体业主所有，那么根据《物权法》142条“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外”，会所产权一般都是开发商的。会所不是一个法律概念，不能依名称来判断产权所有人。如果将会所视为一种小区的配套，那也是从会所的功能角度而不是所有权角度来说的，所有权的归属，应当依据《物权法》来确定。也有部分业主认为，在购买房屋时，会所的面积是计算到公共面积当中并体现在房价上的。对于该类情况业主应当提供相应的证据予以证明，毕竟商品房市场价格波动较大，很难从价格上看出会所的费用到底有没有算至业主承担的房价中，如果真的存在此类情形且有充足的证据证明会所为小区全体业主所有，业主可以向法院提起确权之诉。所以，从这个意义上讲，对小区会所的使用是小区会所产权人对所有权的支配。究竟谁能享有小区使用权的决定权，归结于谁享有小区会所的所有权。

三、从契约角度讲，房产企业的承诺明确了业主对会所使用权的限制。笔者认为对于上述争议除了考量会所“配套功能”及“产证”外，还需参考房产企业是否与业主有相关约定。

（一）小区业主与房产企业在预售合同中没有关于会所使用权的约定

当小区会所的所有权由房产企业保留时，房产企业理应对会所享有占有、使用、处分、收益的权利，并且该种权利不受法律外的其他因素约束和限制。上述案例中，A公司与B小区如未曾约定会所经营范围等事项，那么A房产企业将会所出租给C公司开设酒店并不违背会所设置的初衷，因此不应受到业主的干涉。事实上，在多数商品房预售合同中确实没有关于小区会所经营事项及功能的明确约定，那么这是否说明，小区业主不能对会所的使用提出任何限制？

其实不然。2012年上海市《关于加强商品住房项目附属会所交易和使用管理的通知》（以下简称《通知》）第三条规定：“房地产开发企业根据《上海市商品房销售方案备案管理暂行规定》（沪房管市〔2009〕213号）的规定向房屋行政管理部门申请商品房销售方案备案时，根据规划批准用途明确会所的座落、经营服务方式和服务功能。同时，在报送备案的销售方案中还应当明确上述内容为商品房预（出）售合同的附件。”据此，开发商即便没有在预售合同中明确会所经营服务方式等事项，也需要在向房屋行政管理部门备案时提交该事项。业主遇到该类情形时可去房屋行政管理部门申请查询备案方案，来明确房产企业对会所经营方面事项的约定。一旦房产企业按照规定提交备案材料并给出相应的承诺，小区业主就可以要求房地产企业承担违约责任。

（二）小区业主与开发商存在关于会所使用权的相关约定

房产企业与业主在合同中明确约定了会所的经营范围及服务功能的，依据诚实信用原则，房产企业理应遵守承诺，不得违背合同的约定，否则应当承担违约责任。上海市房管局对房产企业所作承诺的范围加以延伸，扩大至房屋销售广告及售楼资料。《通知》第五条规定：“会所的经营服务方式和服务功能，房地产开发企业应当与购房人在商品房预（出）售合同正文或者合同附件中约定明确，商品住房销售广告、售楼书等宣传资料中明确会所经营服务方式和服务功能的，房地产开发企业不得擅自改变。”可见，该条款不仅要求房产公司一旦作出上述承诺便不得擅自变更，也对房产企业关于会所的广告的效力进行了确认，且该广告效力是不能被约定排除的，具有强制性。

如果开发商因实际情况确实需要变更会所的经营范围和服务功能的，可依据《通知》第十条规定：“房地产开发企业、会所的承租人、受让人及其他经营者需要改变已向业主承诺的经营服务方式和服务功能的，应当按照规划管理和物业管理的有关规定，与业主委员会协商并征得业主大会同意。”笔者认为对于业委会而言，如果业主大会同意房产企业的变更请求，为避免损害业主权益，可以与房产企业通过签订《临时管理规约》或者《管理规约》等形式作具体约定，比如关于消费人员进出小区、车辆停放、噪音控制等会所后续运行管理事项，如果业主委员会与开发商交涉有困难，也可请街道出面协调。在此情况下，房产企业一旦与业主签订了关于会所使用的相关条款，业主就可依据条款对房产企业擅自变更会所功能或者其他违约行为要求赔偿。

综上，对于房产企业及业主谁能决定会所的使用，并不能一概而论。首先明确会所在初始规划当中的目的，如果只是称之为“会所”的商铺，那么业主是不能决定会所的使用的。其次是会所的产权证明，通过产权登记明确该会所的产权人，该产权人如是开发商，从法律角度来讲，业主无权干涉会所的经营活动，但也有例外情况，即房产企业与业主之间有关于会所使用的约定。法律一方面充分尊重平等主体之间的意思表示，另一方面也禁止违约。一旦房产企业违反该约定，业主则可要求其承担相应的违约责任。

(作者单位：北京盈科〔上海〕律师事务所）