刘欣欣+李玫+项桂娥

摘 要：近年来，实体营销模式的营销情况一直持续下滑，一方面是由于网络购物导致实体店人流量降低；另一方面是由于房价的不断增长导致房租上涨，利润降低。特别是一些微利实体店，面对高额的房租，其销售金额往往都是要交给房租，长期以往就难以支撑下去。本文将以咖啡店为例，对微利实体店在高额房价中遇到的问题进行分析，并提出相关的措施。

关键词：实体店；高额房价；问题；阻碍

一、我国咖啡店经营现状

近年来，受到西餐文化的影响，咖啡店成为我国最受欢迎的店铺，但是这种热潮中也可以看到很多咖啡店都处于亏损状态，甚至在经营很短的时间内都选择关店。面对如此经营状态，很多人开始深入对咖啡店进行了解，并真正的认清其本质：

1.始终是餐饮业

不论咖啡店装潢的多面华丽，但是归根结底咖啡店还是属于餐饮业，其本质依然是服务。因此，想要经营咖啡店的人首先应该了解咖啡店的这种本质。而不是盲目的去经营，并花费大量的精力和时间去了解咖啡行业。和传统行业相同，咖啡店也是比较辛苦的行业，它需要经营者利用自己的辛勤劳动来获取利润。

2.站在餐饮业的最顶端

很多餐饮业的主要利润都来自饮品，并且其纯利润是其它餐类商品不可以比拟的。咖啡本身在饮品行业中就属于高端产品，这也是我国咖啡店出现混搭的主要原因。咖啡店主要发展混搭产品才能获得更多的利润，这种发展模也是符合我国餐饮状态的。

3.咖啡在中国还不是刚需

国外咖啡店的经营模式比较多样化，比如“行动咖啡”、“外带式奶茶咖啡小店”等，但是这些模式在中国传统经营中都是行不通的，造成这种现象的主要原因是因为咖啡并不是中国的刚需。和国外不同，咖啡对于他们而言就是日常必须品，甚至是每天一起床就会需要，这种现象在韩国和台湾也是一样的。

对于我国而言，咖啡想要得到成为刚需产品，最少要等到80后年老以后甚至还要更久。现在的咖啡馆大多数对传统茶馆的一种代替，他可以为消费者提供一个轻松、沟通或者打发时间的作用。咖啡只是对店面的一种烘托，并且具有很强的替代性。一旦我国经济出现下降，咖啡馆就会被快速的代替。

4.要有独特的情调

我国咖啡馆往往没有独特的特色或者特点，很多咖啡店都是在重复模仿，因此，缺少严重的创新意识。对于咖啡店经营者而言，想要获得长期的经营就需要就具有一定的创意。除此之外，经营者也需要具备一定的专业能力，如果只是想要利用加盟来盈利，显然并不现实。面对激烈的市场竞争，及时是品牌咖啡店也有可能会出现经营失败的情况。对于小型咖啡店而言，就需要不断增加自己的能力，提高咖啡的口感，让更多的消费者对咖啡店感到满足。

二、咖啡店所面临的问题

1.高房价影响商业模式

实际上，房价的高低不仅对实体店造成影响，更对当地的商业模式的稳定发展产生影响。对于普通消费者而言，房租的上涨对其造成的影响并不直接。但是，咖啡店的质量的下降以及咖啡店简餐量的减少，是很多消费者都能感觉到的。咖啡店面临着互联网和租金成本的双重压力，导致门店的利润被大幅度的压缩。而预测租金还是会呈现上涨趋势，这对咖啡厅经营者而言，无疑是面临的最大困难。根据咖啡店经营者透露，在过去两年中商铺的租金只占到成本的1/4左右，但是，近年来商铺租金却成为整个店铺利润的50%。很多在核心商业圈经营的咖啡店只能因为租金过高的原因选择关店；即使有一些想要扩展销售的店铺，也会因为租金过高而放弃扩展。租金的长久上升，最终会影响到整个商业经济。一方面世界经济并没有得到完全的复苏，而我国经济发展确实也变得缓慢，面对这种背景，如果租金还是没有得到控制，只会逼着更多类似咖啡店这种店铺，甚至还会影响到一些大型的品牌店，久而久之，势必会造成商品出现空城的情况。

2.咖啡店成本上涨

随着房价的上涨，咖啡店的成本必然会面临着一定的上涨。咖啡店所面临的主要成本就是人工费和房租费，其中房租更是占据了主要的成本比例。对于咖啡店而言，房租成本的增加往往是不由他们控制的。此外，咖啡店是一个长期经营的店铺，他们自签订租赁合同时，一般都会选择3年左右，在这三年中不论咖啡店的经营状况如何，房租始终不会变化的，一旦咖啡店的经营状况出现问题，在面对高额的房价就很难再经营下去，因此只能选择关店。

三、咖啡店摆脱困境的措施

1.做好成本回落

对于咖啡店而言，其主要的成本就是房租和人工费。其中房价是由房地产市场所决定的，实体店并不能对其进行有效的控制，而且咖啡店所要租赁的周期往往不会太短，一般都会在3年左右，房租很可能稳中生长。房租降价的原因目前只有两点：（1）大量实体店都集体关门，导致商业区不得不降价；（2）实体店不集中经营，实现真正的自我转型。

此外，咖啡店在考虑到人工费和房租费用的同时，还要对自身的损耗进行严格的控制。这也是每个实体店都需要注意的问题，实体店需要结合自身的情况以及行业在市场中的行情，对自己制定一个底线，一旦超出底线，首先就需要从自身问题查起，并对问题进行及时的解决。保证实体店内部的各个环节都可以达到最优化配置，让各个环节都可以发挥出最有效的作用，并展开成本回落工作。

2.积极应对电子商务冲击，实现商业共存

咖啡店在电子竞争中的并没有明显的落差，这是因为咖啡店具有一定的特殊性。选择关顾咖啡店的顾客往往都是希望可以喝到优质的现磨咖啡，而网络营销的主要是冲剂为主，着和消费者的追求不同。但是，随着网购的规模的不断扩大，特别是海外市场的扩展，让一些质量高的咖啡豆也流入市场中，消费者对这些外贸产品的兴趣往往是弄好的，这就很可能为咖啡实体店带来冲击。咖啡实体店需要注重自身的品牌经营，让实体店具有更多的特色，通过店铺特色对消费者进行长期的吸引，以提高实体店的销售业绩。坚持向消费者提供完善的服务，保证实体店的服务水平有所提升，提高消费者对咖啡店的满意度和忠实度。调高店面服务人员的素质和专业水平，让服务人员树立一个正确的服务态度，提高店铺在市场中的竞争力。

3.引导租金降低

高额的租金不仅导致成本推高，还制约国内实体店的进一步发展，更让中国抢占新一轮的同业革命先机面对困难。实体店租金上涨的原因有很多，我国政府也对此进行了高度的重视，并出台一系列的有效文件。比如明确提出规定，新建社区商业和综合服务设施面积不得超过总社区面积的10%。除此之外，为了更好的保证微利实体店的需求，商务部和有关部门也根据一些成熟的经验，加大了公益性市场的建设，利用先借后租、先买后租等措施，对商铺租金进行下降。

4.提高管制租金的有效性

（1）建立高效的行政管理体系。我国行政体系和司法体系的透明度并不高，实施过程中也没有建立完善的监督体系，想要真正的实现管制租金，其中行政成本和寻租成本将会很高，如果在部门之间没有透明的模式和有效的监督，就很可能导致这个部门呈现官僚化，反而为很多规避者提供了场所。

（2）单一产权商品楼比例较大。所谓的单一产权商品楼，是这这栋商品楼的所有者为一人所有，然后在将房间租赁给其他需要的人。实施租金管制，很可以能让这些人以房屋出卖的方式来躲避管制，虽然法律可以利用相应的手段对这种事情进行限制，但是对所有的商品楼进行区分却是十分困难的。此外，如果是普遍性的对转让价格进行管制，很可能导致整个房地产市场的有效运行面临危害。

（3）建立不动产税制度。对于租赁控制而言，完善的不动产税制度，可以有效的防止房屋的闲置，所以这也是事实租金管制的有效前提。我国目前并没有开征不动产税，因此即使是实施租金管制，房屋所有权者很可能会选择将商铺空置，而避开制度，导致租金管制制度不能发挥有效的作用。

四、总结

对于咖啡厅这类微利实体店而言，高房价显然影响其持续的发展的主要原因，房地产价格的增长，导致未来几年房租依然会呈现上涨的情况。这就需要我国商业部和相关部门不断对租赁模式进行改革，还需要对房价的上涨情况进行抑制。此外，咖啡店还要意识到面对新的发展环境，对自身的经营特色进行提升，不断创新经营模式，提高销售能力，才能真正的在市场中站稳，也能真正的在未来市场中得到更多的发展。

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作者简介：刘欣欣（1995.04- ），女，籍贯：安徽省安庆市，单位名称：安徽省池州市池州学院，在读本科；李玫（1989.05- ），女，籍贯：安徽省池州市，学历：硕士，毕业学校：英国萨塞克斯大学，单位名称：安徽省池州市池州学院，职称：助教，研究方向：金融管理；项桂娥（1964.08- ），女，籍贯：安徽省池州市，学历：硕士，毕业学校：安徽农业大学，硕士，单位名称：安徽省池州市池州学院，研究方向：产业经济，农业经济，教育管理