肖良生

编者按：之前作者关于“房地产税基争议处理”的系列文章刊发后，引起业界读者的广泛关注。作者在长期的课题研究与国际交流过程中，积累了丰富的国际上关于房地产税（财产税）争议处理的案例，这些案例对于即将开征房地产税的中国来说无疑具有非常重要的借鉴作用。今后我刊将继续邀请作者精选翻译、分析和整理出一些具有代表性的案例，以期为业界理论研究与实践带来启发。

美国财产税的征收目的，最初是满足独立战争的需要，后来在各个州独立之后，财产税又成为各州解决财政困难的良方。美国建国以后，财产税的征收就被写到了各州的法律条文上，至今美国财产税实际征收已经有两百多年的历史。住房交财产税是天经地义的事情，当然，对于财产税怎么征收，不同的州有不同的规定，有的按年交，有的按季度交，有的按月交。

虽然各州都本着“应收尽收”的原则尽可能将财产税收起来以作公用，但在实际操作中，对一些比较特殊的物业仍然采用财产税豁免的办法，以促进公益事业的健康发展。例如，有的州对政府部门、慈善机构、教育机构等所拥有的专门用于公益目的的房地产，低收入和弱势群体如盲人、老人、退伍军人、烈士遗孀等自住的房地产，均实行减税或豁免制度。但是，也有一些机构想办法利用政府的制度漏洞，设法减免税赋，这时候评税机构或争议处理的相关委员会就要加以详细甄别。下面通过具体的案例加以分析。

2008年，印第安纳州蒂普顿县卫生保健基金会及蒂普顿县纪念医院基金会向蒂普顿县财产税评估上诉委员会（PTABOA）及时提交了“财产税豁免申请”，请求在2008年和2009年纳税年度用作慈善用途的财产豁免财产税。但是，印第安纳税务审查委员会依据印第安纳州法典相关条款，认为该基金会未能提交 “基础证据”，不支持对其辅助生活设施秋木村有权获得慈善用途豁免的请求。

2011年1月27日，印第安纳州蒂普顿县卫生保健基金会及蒂普顿县纪念医院基金会将蒂普顿县评税机构告上印第安纳州税务法庭，以争取基金会所使用的秋木村获得财产税豁免权。

2011年11月10日，印第安纳州税务法庭就蒂普顿县卫生保健基金会及蒂普顿县纪念医院基金会上诉蒂普顿县评税机构一案举行行政听证会，法院充分听取了双方的口头辩护。2012年2月16日，法庭认为印第安纳税务审查委员会的最终决定是符合法律规定并有大量证据支持的，法院维持印第安纳税务审查委员会的判决，原告的诉求被拒绝。

一、争议焦点

依据《印第安纳州法典》第六章第一节第十六条，基金会有没有提交“基础证据”，以证明其辅助生活设施即秋木村有权获得慈善用途的财产税豁免，争议主要集中在以下两个方面：

首先，印第安纳州有关法典是否有依据证明基金会有权获得慈善用途的财产税豁免？

根据《印第安纳州法典》规定，“如果它被占有以及用于教育、文学、科学、宗教或慈善目的，所有或者部分建筑物免除财产税”。然而，在印第安纳州的法典中，当拥有、占用和使用这些条件不充分时，每个实体必须证明其有要求豁免的用途，并解释用途和所有、占用和使用财产者之间的关系。长期以来，人们一直认为豁免法规要严格解释，以防范纳税人偷税漏税。因此，纳税人的责任就是确定其享有豁免权利。为了满足其要求，纳税人必须在印第安纳州税务审查委员会上通过提交具有证明力的证据足以说明其财产具备税收豁免资格。

在上诉中，基金会声称印第安纳州税务审查委员会的裁定是违反法律的，因为他们提供了具有证明力的证据来证明秋木村作为辅助生活设施。秋木村作为辅助生活设施提供服务用于老年人的需求，没有其他必要的证据再进一步表明它有权获得慈善用途的财产税豁免。

法院认为不是一例或者几例有明显趋势的案件，就能自动建立一个既定的规则。简单地说，一个为了关心老年人的辅助生活设施，不可能自动被考虑纳入免除税收的范畴。不仅如此，基金会并没有证据表明秋木村是一个辅助生活设施，印第安纳州税务审查委员会对此未予采信并非违反法律。

其次，秋木村是否确实用于慈善用途？

要获得一个以慈善用途为名义的财产豁免资格，纳税人必须证明具有一些明显的慈善行为，具体表现出与赢利机构一般日常的目的或者活动不同之处，并且必须提供自己慈善行为的证据。证据必须充分表现出慈善的目的，而不是简单的、偶尔的善行或者高尚的行为。具体而言是要确保以下两点：

（1）通过豁免赋予的利益，减轻政府运行所承担的成本；

（2）财产税豁免权的获得不是达到其更大商业利润的目的。

当物业使用过程中，有利润产生，使私人实体受益而不是公共实体受益，豁免就是不恰当的。所以要防止实体为了彼此的利益，将物业出租给另外一个实体，并以慈善的名义获得豁免税赋资格的行为。

二、事实真相

米勒是秋木村生活社区的出租人，基金会是承租人。在米勒的网站上记录了其使命，米勒的使命是“我们将专注于提供最高品质服务于所有需要的人。我们将招待正直、怜悯的个体，并尊重所有的个体。我们的目标是享受工作，在我们的工作和生活中生长，为我们服务的人发挥积极的作用”。原告认为印第安纳州税务审查委员会应当充分考虑米勒网站及其租赁的内容，它们足以证明米勒有自己的慈善目的，进而证明基金会具有慈善目的，从而获得财产税豁免。

然而，法院认为米勒使命表明米勒是从事为老人需求提供服务的业务，它没有说明公众慈善是其运作的根本原因和终极追求。事实上，米勒的使命声明强调的是它的业务目标和它是做什么的，其风格和内容似乎更像是一个广告，而不是一个公益声明，也没有明确表明它的运行是推进慈善目的。

此外，原告还指出，米勒同意基金会租赁秋木村作为一个辅助生活设施，此可以作为米勒慈善目的的证据。这是一个包含商业三重净租赁（Net-Net-Net or NNN）的案例，根据以往的案例可知，“三重净租赁一般要求出租人支付结构性维修费用，而承租人支付水电费，财产税，保险和财产维护”。从而根据米勒租赁中的规定，经营的秋木村作为辅助生活设施，并不意味着它要实现慈善目的。就如将物业租赁给一个教会，并没有表明业主有自己的宗教或慈善目的。

另外，关于该基金会与米勒之间订立的协议是否为公共利益（即慈善用途）还是私人利益（即利润动机）的认证行政记录不足。原告认为该协议并不表明米勒从实际运行中获益。虽然原告声称并没有从租赁中得到任何利润，但是在印第安纳州听证会上，原告没有提供进一步的证明或解释来确定米勒是否从租赁中获得利润。纳税人有责任且必须证明，基金会和米勒的租赁协议是出于慈善目的而不是利润动机驱动，但事实上该基金会无法证明这一点。虽然一个实体的盈利性质不足以表明租赁协议将导致私人利益，但与其性质必然有着密切关系。在这种情况下，鉴于该记录根本没有说明米勒是否具有慈善目的或盈利动机，并且原告未能提交基本证据证明秋木村有权获得慈善用途豁免，法院根据印第安纳州相关法典，裁定基金会租赁的秋木村不能获得税赋豁免，维持印第安纳州税务审查委员会的调查结果。

三、争议启示

在利益的驱动下，纳税人天然试图争取减税或免税。在本案中，争议起诉人设法争取对其公司辅助生活设施秋木村以慈善用途的名义获得财产税豁免。而代表政府蒂普顿县评税机构和蒂普顿县财产税评估上诉委员会站在公立的立场，倾向于协助政府机构征税“应收尽收”。相互对立的立场，使其利益取向相反。尽管最后法院没有支持基金会的诉求，但本案至少给予我们以下启示：

首先，要确保纳税人有权利最大限度地争取其利益。印第安纳州蒂普顿县卫生保健基金会及蒂普顿县纪念医院基金会在得知秋木村要纳入征税范围后，积极主动地向蒂普顿县评税机构提出争议，试图争取税赋豁免权。在初步争取失败后，进而向蒂普顿县财产税评估上诉委员会申请税赋豁免权。在遭到蒂普顿县财产税评估上诉委员会的拒绝后，再向印第安纳州税务法庭提起上诉。在层层争取的过程中，我们不仅要看到两个基金会的不懈努力，更要看到在美国的政府给纳税人设置的争议解决机制中，确保纳税人有足够的渠道去维护自己的权益。

其次，征税方要详细具体地甄别纳税人的诉求和证据。秋木村的出租人具有慈善行为，但并不意味着承租人在使用这些不动产时仍然出于慈善的实际用途。不能简单地把慈善组织的所有不动产使用均视为慈善行为，从而获得税赋豁免。在实际征税过程中，要避免纳税人“搭便车”的倾向。不管是产权所有人还是承租人，如果在使用该不动产的目的不属于税赋豁免范畴的，要严格加以区分。

最后，要充分保护纳税人的知情权。纳税人站在自己的立场，对应税标的持怀疑态度是正常的。但是，征税方要告知纳税人相关的信息，尽可能把涉税标的详细情况告知纳税人，充分保护纳税人的知情权以减少争议，使纳税人心悦诚服足额纳税。

李求军/责任编辑