文/卞文志

去库存排除“全面刺激楼市”“限购”令仍在京沪两地实施

文/卞文志

楼市“去库存”已成为中央政府确定的2016年经济工作的“国家任务”，中国经济的最高决策层将“全面刺激楼市”排除在“去库存”的诸多政策之外，“分城施策”的建议或方案成为最高决策层认可的房地产市场政策思路。

一、用外科手术解决楼市产能过剩问题

目前，去库存虽然被提到了前所未有的高度，但是，不要指望决策层会出台2009年那样的全面刺激楼市的政策。因为，中央不打算用“大水漫灌”的方式解决房地产市场的库存问题。2015年底，中央时隔37年再次召开了城市工作会议。据了解，这次会议除了对城市规划、城市基础设施建设、城市管理等方面的议题进行了讨论之外，也涉及了房地产市场的有关问题，在会上，“去库存”的政策目标再度被强调。因此，住建部在向地方住房和城乡建设系统布置2016年重点工作时，要求进一步巩固房地产市场向好的态势，并将这一要求置于多项工作的首位，而此前几年被列为重点工作的是安居工程等住房保障领域的工作任务。

据了解，在“去库存”被明确为房地产市场政策的核心目标之后，各地有关方面通过不同渠道，向政府相关部门建言、建议，提出了一系列针对房地产“去库存”的看法、建议和思路。在这些思路中，有对房地产市场进行全局性刺激的，有要求全面取消现行的限购政策的，有要求进一步加大银行等金融机构对住房消费的支持和优惠，等等。其中一些建议、建言，是通过民主党派参政议政等渠道，向中央提交的。

住建部部长陈政高表示，在2015年房地产市场企稳回升的基础上，2016年要推进以满足新市民住房需求为主的住房体制改革，把“去库存”作为房地产工作的重点，建立购租并举的住房制度。“但是，大规模的整体性刺激政策已经被中国经济的最高决策层排除。”一位接近政策制定机构的权威人士表示，当前决策层更希望用外科手术式的方式，解决楼市产能过剩问题，即实现“去库存”的目标。

2015年11月11日，中共中央总书记习近平主持召开中央财经领导小组会议。在讲话中，他提出：“房地产业必须稳定发展，继续去库存，提高房企扩大再生产的积极性。”“去库存”第一次出现在公众视野当中。其实，在2014年底的时候，住建部就已经在全系统内部要求库存较大城市的政府加快去化库存。在2015年11月中央财经领导小组会议前，住建部向中央进行了有关房地产市场当前走势和未来走向的专题汇报。在专题汇报中，“去库存”这一思路，得到了中央的认可。

在“去库存”的政策目标得到肯定之后，住建部基本形成了2016年房地产市场政策的基本思路，“改进房地产调控方式”被列入住建部2016年工作重点，并向地方住房和城乡建设系统定案。“改进房地产调控方式”的核心，被住建部确定为“分城施策、分类调控”。这意味着，2016年将不会出现统一的、一刀切的房地产调控政策，而是根据地方城市不同的房地产市场情况，出台有针对性的措施。

二、通过增加市场需求向房市注入流动性

从中央层面看，将会进一步提高棚改货币化安置的比例，并继续推行各类资产抵押证券化试点，置换出的信贷额度优先用于城镇棚户区改造及其货币化安置，以此方式增加市场需求，有针对性地向房地产市场注入流动性。此外，从供给层面，中央已经要求房地产市场库存较大的城市控制土地供应节奏，调整土地供应结构，并可以对已出让地块的规划条件进行修改，从而确保不产生更多潜在的新库存。

基于此，在“分城施策、分类调控”的大政策思路下，北京、上海这些城市的限购政策，很难立刻取消或者进行大面积的调整。至少从去年底今年初特大城市地方政府的意见反馈来看，取消限购还不是非常紧迫。为此，住建部部长在向地方政府部署2016年重点工作时曾明确表示，2016年将强化房地产市场调控的地方政府主体责任，改进房地产调控方式，分城施策、分类调控。

到任后的住建部部长，曾与一百多个地方领导分别进行沟通和交流，了解不同城市房地产市场存在的不同问题，在此基础上，住建部将“去库存”作为贯串2015年房地产调控工作的主线要点。“从我们了解到的情况看，北京这样的特大城市，在限购政策调整的问题上，还是非常慎重的。”一位住建系统的专家介绍说。北京、上海、深圳这些城市的土地出让金收入都在增加，在这种情况下，地方政府难有对现行限购政策进行大幅度调整的动机。

对于房地产市场状况，地方政府有主体责任，如果进行调整，房价将会呈现出过快上涨的势头，这个责任地方政府应承担。所以，目前在北京、上海取消限购的可能性比较小，因为在2015年的“3.30”新政后，北京、上海的房地产市场去化速度已经明显加快，房价也呈现出了一定的上涨态势。国家统计局新近发布的数据显示，2015年11—12月，房价涨幅最高的深圳同比上涨已经达到了44.6%，上海涨幅为15.4%，北京涨幅为9.6%，广州涨幅为8.2%。在这种情况下，特大型城市已经难以有足够的理由或放开或调整房地产限购政策。

三、房地产调控重在落实“分城施策”

我们知道，自2011年以来，全国楼市的区域分化程度不断加重。比如，2013年一、二线城市房价反弹，其中北京等一线城市房价大涨，但多数三、四线城市房价没有一点动静。再如，2014年全国楼市降温，三、四线城市土地成交低迷，频频流拍，但一线城市和南京等少数二线城市，地市异常火爆，地王频出。到了2015年，这种区域分化现象已经达到历史极致。

面对当前全国楼市严重分化、冷热不均的状况，政府只能“分城施策”。其实，早在2014年3月“两会”的政府工作报告中，就已提了“针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展”这一重要方针。事实上，2014年3月之后，相关部委和地方政府也确实落实了“分类调控”，比如：在多数城市放开限购时，四个一线城市却没放开；在放松房贷和限购的部委政策中，没包含一线城市。

因此，未来几个月，相关部门应尽快出台政策，落实“分城施策”方针。一方面，应加大对三、四线城市和部分二线城市（楼市弱的）的政策支持，尤其是在税收和信贷方面，出台立竿见影的实质性利好政策。另一方面，可以出台相应的调控措施，比如延长纳税时间，严禁补交税款，提高二套房贷利率，将二手房转让的个人所得税严格按差额的20%征收，从而抑制投资投机性购房需求，适度压缩房价泡沫。比如，以深圳为代表的楼市暴涨所引发的“虹吸”效应，其实是不利于三、四线城市去库存的，对此，政府决策部门应给予足够的重视，有必要尽快出台政策，落实“分城施策”方针。

在“分城施策、分类调控”的政策思路下，不同城市的房地产政策口径将不尽相同。北京、上海等特大型城市仍将维持从严的政策口径，而对库存较大的二、三线城市，活跃楼市交易的政策力度将在2016年中进一步加大。这意味着大量的二、三线城市将会在春节之后酝酿出台地方性政策，如对“新市民”购房给予补贴、减免交易环节税费等优惠，以利于活跃房地产市场交易。而二、三线城市对第三套住房的各类限制，也有望渐次放开。

（作者单位：山东省临沂市园林局）