摘 要 随着中国进入老龄化社会，“以房养老”作为养老体系的一种补充方式，逐渐进入公众的视野并引发热议。为证“以房养老”中国化的可能性，本文从我国四大城市试点几乎无人问津的窘况作为研究的切入点，剖析让“以房养老”中国化受阻的人为因素和环境因素，得出“以房养老”要进一步深入中国需要从一元走向多元的转变的结论。并针对参与其中的政府、保险公司以及老年人三方在“以房养老”制度下如何达到多赢的结果提出了意见和建议。

关键词 以房养老 可行性 金融养老 集中养老 托付养老

作者简介：庄园，上海海事大学法学院，本科生，研究方向：海商法。

中图分类号：D922.1 文献标识码：A 文章编号：1009-0592（2016）03-032-02

2014年6月23日，中国保监会发布了《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》 ，自2014年7月1日起至2016年6月30日起在北京、上海、广州、武汉试点实施老年人住房反向抵押养老保险。本文为探讨“以房养老在国内是否可行”这一社会高度关注的热点问题，在试点有案例的情况下，结合对试点情况和试点中暴露出的问题进行的分剖析，为“以房养老更好中国化”提出建设性意见和建议。

一、“以房养老”四大试点城市运行现状

在试点近半年的时间里，“国四大试点城市仅有12户共22人签约。” 22个签约数，相对于我国2亿多的老年人的老龄化社会的基数，不难看出国外流行的“以房养老”要在中国实施，可以说是“前途凶险”。

《意见》对中国式“以房养老”下了官方版本的定义，称“反向抵押养老保险是一种将住房抵押与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老保险业务，即拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老年人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。”

试点区域严格遵循官方建议，在“以房养老”试点以投保老人与保险公司双方倒按揭贷款合同为主，保监会的监督为辅的形式展开。

《幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险（A款）》 作为市场流通上第一个保险条款，具有一定的代表性意义。老人办理反向抵押养老保险的需要走一下流程：第一步，老人主动与保险公司达成初步合作意向；第二步，协商选择第三方评估机构，对房屋价值进行评估。不同的房价再结合各个老人具体年龄和健康情况，的年龄等不同因素测算出老人每月领取的养老年金数额；第三步，双方达成合作共识；第四步，保险公司对老人房产尽调；第五步，双方正式签署保险合同；第六步，合同生效后，老人领取固定养老金直至去世；第七步，老人去世后，保险公司对房屋进行合同规定的权利范围内的处置。

课题小组去到北京，上海，广州等地，对试点城市房市进行考察，同时也采访了市民。总结出以下四点试点运行困难的原因：一是居民住房70年产权受限；二是房市不稳定，二三线城房价暴跌导致以房养老所得资金难以计算；三是中国老人容易被“情亲绑架”；四是反向抵押房屋价值缺乏适合中国特色的估值模式；五是房价、老年人退休成本、人均寿命评估问题重重，导致房价难以估计。

综上所述，一方面虽然试点至今仅有极少数的签约案例，但是仍能证明“以房养老”制度作为中国这一老龄化社会所需的多层次养老保障体系的一种补充，行得通；另一方面，“以房养老”的缺点也显而易见。一个商业保险产品，对于老年人这一社会弱势群体的保护力度是有限的，“以房养老”制度的可行性仍需要不断地在实践中反思与打磨。

二、影响“以房养老”的因素

（一）影响申请人意愿的主因

1.传统观念束缚——一方面，现代中国仍然是一个倾向于保守的国家，另一方面，飘高房价是有目共睹的。让有房的老人，为了一笔养老金而把辛苦一辈子的房子抵押给政府，对他们来说是及其难以接受的。现如今的老年人，以子女养老为主，因此不需要冒险参与“以房养老”。

从心理角度分析，老年人中最常见的几种心理包括：孤独、依赖；易恐、易怒。有些心里孤独的老人甚至会抑郁和焦虑。老年人的主观幸福感包括正性情感、负性情感和总体生活满意感，影响因素涵盖婚姻家庭、退休、住房、收入等9大方面。④ 可见当“以房养老”这一新兴概念与老年人敏感的住房问题相碰撞时，老年人心里所产生的犹豫与矛盾之大。因此，主观上抗拒，是阻碍“以房养老”试运行的原因之一。

2.老年消费限制——“现在支出肯定没有之前这么大。”这是受采访的绝大部分老人的话。

目前，我国老年人的总体消费水平仍很低。从分析老年人消费结构出发，占老年人最主要的消费支出是饮食消费。而城乡老年人娱乐费用的支出，分别占总支出的 1.05%和 1.06%。⑤

对城市老人消费水平的影响因素进行回归分析，发现将老年人口的消费由低到高依次划分为：生存型消费、发展型消费、享受型消费。一般来说，人在满足了生存消费以后，会逐步满足发展型消费和享受型消费。⑥

笔者认为，“以房养老”针对不同消费层次的老人会有不同的意义。针对“生存型消费”老人，它意味着基本的衣食住行全部包括在内，社保与以房养老双管齐下，保障老人活着；针对“发展型消费”老人，主要有利于支撑昂贵的医疗费；针对“享受型消费”老人，也意味着多几次旅行，多一些享受。然而这些消费需求又需要“以房养老”每月多少金额才能满足呢？

基于分析，我国现阶段老人单靠参与现阶段“以房养老”，每月的倒按揭，很难满足老人的生活消费需求。以《幸福保险（A款）》举例：假设100万的房产，60岁的男性，办理后每个月未扣除相关费用（下同）只能拿到2514元。如果是60岁的女性就把房子给保险公司，你每月拿到的钱，将只有2082元。这个收入是固定的，不会因房价物价等问题改变。

对于“生存型消费”老人，2000多每月可以让生活不那么艰辛；对于“发展型消费”老人，2000多每月如何填补“老年医疗费用”这个越来越大的洞，还不如选择出租、卖房等快速套现的方式；对于“享受型消费”老人，每月基本支出收入平衡，加以一定的积蓄，“以房养老”带来的两千多收入增加对他们来说并没有什么实际上的用处。

3.三重风险并存——有观点认为“以房养老”是经国家审批的保险创新产品，有保险公司信用背书，本质上是完全不同的项目。“押房理财”与“以房养老”的混淆，容易给以房养老带来三重风险：1.老人居无定所2.债务风险3.法务风险。银行面临抵押不足风险；经营方涉嫌非法集资风险。

4.部门监管困难——“以房养老”是产权人（即老人）直接与金融机构发生借贷关系。重庆大学法学院经济法研究中心副主任陈晴认为，稳健而非收益是考量养老金管理的第一要素，这类公司不具备金融从业资质，从事的是“押房理财”，却打着“以房养老”的名号，实质上是混淆了政策概念，一旦经营不善，将给老年人带来“老无所居”的风险。对于此类机构，地方金融监管部门应加强监管，避免造成不良影响。⑦

（二）保险公司动力匮乏的主要原因

各大保险公司迟迟没有响应号召，有三大主因：首先，预期收益并不乐观是其过去十年无法推出的最大阻力。首先，保险公司对未知的高风险收入表示宁缺毋滥。因为在中国，房价的涨跌和老人的寿命是无法有效预估的；其次，保险公司需独立承担一定的给付风险。在参与以房养老保险后，老年人便被赋予可终身领取固定养老金，且不受缩水的房价等外因的影响，这意味着保险公司需承担投保人长寿和房价缩水等因素带来的超额给付。最后，保险产品的设计还不完善。我国以房养老刚开始实施，保险公司是否具备这种风险分散的精算技术，比如产品量化、房屋价值估算、长寿风险的计算等都存在诸多不确定性；

保险公司作为盈利性商业性公司，更愿意在其他更有商业挖掘价值的项目是投入精力，而不是像“以房养老”这种吃力不讨好的事情上。

三、从单一走向多元的“以房养老”

（一）对中国式“以房养老”的建议：从一到多

国务院试点的“反向抵押养老保险”深究其本质是一种保险产品。目前，我国养老方式主要包括家庭养老、存钱养老，保险养老等。试点指导文件里面明确指出：“以房养老”即“反向抵押养老保险”这一最复杂的表现形式，但是笔者建议不妨跳出定式思维的怪圈，从广义上理解“以房养老”。

广泛意义上的“以房养老”则包括租房养老、卖房养老、托房养老等多大30多种表现形式，为“以房养老”在中国的推行提供了几何倍数的可能性。这30多种表现可以分为四大类：金融养老、集中养老、换房养老以及托付养老模式。

“金融养老”模式，包括“倒按揭”养老，以房养老中最为人所知也最复杂的一种；以及售房养老、家内售房养老、投房养老、投资返本入住、合资购房、返款养老、父子合资购房养老、父子接力贷款购房新型养老等形式；“集中养老”模式，涉及到异地养老，如城市到乡村，乡村到城市，如旅游养老、海外养老等等；以及基地养老、集资合作养老、老年公寓养老、老年社区养老、农家养老等；“换房养老”模式，包括住房置换养老、售房入院养老、售房入院+养老寿险养老、租房入院养老、宅基地换养老、老年农民集中居住养老公寓、农房换市区房养老、购养老房养老、合居共住养老等方式；“托付养老”模式，包含托付赡养养老、遗赠扶养养老、以房换养养老、住房出典养老、以房自助养老、法国的VIAGER养老。

以上以房养老模式都是基于不同的背景假设。⑧

（二）加强监管部门监控，杜绝灰色地带

自试点以来，官方认定在我国多层次养老保障体系的构建中，“以房养老”只是一种养老体系的补充，与基本养老保险没有直接关系。对于追求稳定、追求利益的保险公司来说，做到金融产品创新需要极大的社会支持和政府鼓励。一方面来讲，其实作为一个新兴的金融产品和市场行为“以房养老”未必一定要和保险公司发生关系。存在这种可能性，“以房养老”完全基于政府监管下运作，建立针对性的公司进行市场化运作，坚持走产业化、规模化、正规化的道路；另一方面，建议政府在处理与保险业的关系时，加大对保险公司的制度支持，推动保险业对以房养老这样的新兴保险产品的深度研发，给予保险公司制度支持，如税收减免，加强对老人长寿的保护等方面。目前，由中华人民共和国民政部主管的“慈孝特困老人救助基金以房养老基金管理委员”会就是一个具有借鉴意义的先例。

（三）保持开放包容的积极心态

“以房养老”多层次保障体系中的一个锦上添花的环节，抱着是非对错的意见对其不留余地地抵触是没有必要的。其实“以房养老”的出台，仅仅给这个社会的老龄人多一个选项而已。多一个选择，多一份机会，为中国养老体系增加一种可能，何尝不是好事。

注释：

中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见.中国保险监督管理委员会.2014.

“以房养老”推出5个月仅22人签约老年人难接受.央广网.

保监许可〔2015〕280号.2015.

刘仁刚.老年人主观幸福感及其影响因素的研究.中国临床心理学杂志.2000.

李大雁.试论我国老年人的消费生活.消费经济学.1999.

马芒，张航空.城市老年人消费水平影响因素分析——以上海为例.人口与发展.2011，17（6）.

“以房养老”滥用成“抵押理财”三类风险待监管.经济参考报.出版信息不详.

柴效武.以房养老、以房养老漫谈、以房养老30法.出版信息不详.