摘 要 企业价值评估是将一个企业作为一个有机整体，依据其拥有或占有的全部资产状况和整体获利能力，充分考虑影响企业获利能力的各种因素，对企业整体公允市场价值进行的综合性评估。本文使用了现金流量法对万科集团的企业价值进行评估。

关键词 企业价值；评估；自由现金流量

一、企业概述

万科成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，现有员工16000余人。万科1988年进入房地产行业，经过二十多年的发展，成为国内最大的住宅开发企业，业务覆盖珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈以及中西部地区，共计53个大中城市。1991年万科成为深圳证券交易所第二家上市公司，成为深市“老五家”之一。万科于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%股份转予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。

二、企业价值评估

1.营业收入预测

万科集团报表年度前五年营业收入呈持续增长趋势，采用平均增长率对未来五年的营业收入进行预测，计算得出平均增长速度为37.52%（排除了2014年的数据的干扰）利用敏感性资产负债与营业收入的关系，采用销售百分比法预测未来财务数据。

2.净营运资金增加额的计算

净营运资本平均增长率为11.08%，以此作净营运资本增加额预测

3.资本性支出预测

采用营业收入百分比法计算每年资本性支出各占营业收入的比重，计算出资本性支出占营业收入的平均比重为0.18%

4.企业自由现金流量预测

5.公司价值预测

（1）股权资本成本

Rf：采用2015年5月10日发布的3年期国债利率3.9%

Rm：采用深圳综指市场平均收益率22.68%

β：万科月平均收益率为0.69%，市场月平均收益率为0.95%，计算为0.72

Ks = Rf+β*[E（Rm）?Rf]=3.9%+0.72*（22.68%-3.9%）=17.42%

（2）债务资本成本

选取中国银行三到五年期人民币贷款利率4.75%作为债务筹资成本

计算税后债务资本成本Kd=4.75% x（1-25%）=3.56%

（3）加权平均资本成本（WACC）

经查询，万科2011到2015年长期债务资本和权益资本的比例在1：2左右波动，未来资本结构采用相同的比例。WACC=17.42%*2/3+3.56%*1/3= 12.8%

（4）公司价值预测

预测期价值= ∑FCFFt/（1+WACC） ^t=35045492.9（万元）

预期2020年以后企业将以5%的增长率保持稳定增长

后续期价值=FCFF*（1+5%）/（12.8%-5%）*（1+12.8%）^5 =9218453.62（万元）

公司价值=预测期价值+后续期价值=44263946.5万元

作者简介：

冯杰（1995-），女，江西吉安人，江西财经大学本科生，研究方向：财务管理。