李圆圆

[摘要]众所周知，我国城市住宅使用寿命短暂，在资源问题、环境问题、社会问题成为城市发展面临的重大问题的时候，这种现象产生了巨大的负面影响。建筑业所产生的高能耗、高污染、高废物正在破坏着人与自然的平衡。致力于住宅的可持续发展是目前研究的热点问题，绿色建筑理念的形成也推动了建筑业的发展。关注我国住宅建设转型、解决住宅短寿命化、推进住宅的可持续发展是当下研究的重中之重。

[关键词]住宅使用年限；住宅退役；可持续发展

[DOI]1013939/jcnkizgsc201630160

1研究背景

2011年1月，一则“土地使用期满后会无偿收回”的消息引起各方关注。土地使用权与土地所有权是土地法规中最基本、最重要的概念。土地使用权是中国土地使用制度在法律上的体现，国有土地使用权是指国有土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利，国有土地使用权的取得方式有划拨、出让、出租、入股等。土地使用权是外延比较大的概念，这里的土地包括农用地、建设用地、未利用地的使用权。

房屋使用年限分两个概念：一个是房屋本身的使用年限；另一个是土地使用年限。不能混同。土地的使用年限是政府将土地出让给开发商的年限，是从开发商取得土地的时候算起的。而房屋的所有权则是指对房屋全面支配的权利，包括房屋的占有权、使用权、收益权和处分权。

我国现行的法律规定了建设用地使用权的期限，居住用地是70年，而房屋的使用寿命通常长于这个年限。这个问题对于私人购房尤其显得重要，不少业主在购房时不禁产生疑问：当使用期限到了之后，房子还属于自己吗？《物权法》第一百四十九条规定：住宅建设用地使用权限期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

2国内外现状

国内建筑领域的专家和学者对可持续发展方面更多偏向于新技术和新能源的应用，并取得了一定的理论和实践成果。针对可持续型的住宅体系构建，我国在20世纪80年代开始相关研究。1981年，由清华大学张守仪教授引进了 SAR支撑体住宅理论，并展开了早期研究。次年，周士釋先生在《建筑学报》上发表了《在砖混体系住宅中应用SAR方法的讨论》，对SAR理论进行了进一步阐述。与此同时，相关建筑学术刊物上对大开间灵活分隔住宅体系类研究文章也进行了大量刊登。

与我国对住宅使用寿命的相关研究相比，国外特别是西方的一些发达国家对住宅使用寿命更加关注，但是他们对住宅使用寿命研究的相关文献资料比较少，更多的是体现在住宅建筑物上，由于我们国家与西方国家在社会制度和文化背景下的巨大差异，对待建筑的观念也有所不同。建筑的使用过程中或者是到了使用年限后，更重要的是对他们的改造和修缮，而不是拆除它们，这也是国外大多数旧建筑改造项目的原因。

因此，住宅产业在整个国民经济中占有重要的地位，住宅的可持续发展是我们追求的目标，绿色建筑正在向着我们走来。

3住宅使用面临的问题

（1）相关研究表明：我国城市住宅呈现出“短寿命”的特征。

（2）在城市发展背景下，城市住宅的拆除重建本应是城市更新的正常现象，但是近年来，我国城市住宅拆建频繁，许多城市的住宅没有达到设计使用年限就被拆除了。

（3）近几年，住宅的质量问题也是我们关注的重点，好多住宅的使用材料都是劣质的。所以达不到住宅使用年限就面临着报废的问题。

（4）土地使用年限和住宅使用年限发生矛盾时，相关法律法规还并不完善，住宅建设用地使用权期间届满，自动续期解决了土地使用权和房屋所有权在期限上的冲突问题，消除了二手房购买者对土地使用权年限的后顾之忧，将促进二手房的流转，有利于提高房屋和土地的利用效率。

4住宅的可持续发展

（1）针对普通大众，我们可以选择租赁。土地均归国家所有。国家应该致力于房地产的投资，政府加大支持力度。在房地产的开发过程中，加大政府的干预，我们可以建造出多层次的住宅，对于不同的档次实行不同的价格。比如，我们可以一次性租赁5年、10年、15年、20年。但凡租赁期满，我们就可以根据自己的需要选择续租年限，或者选择继续续租，也可以选择租赁高层次、好地段的其他小区，至于土地的使用权问题，风险完全由开发商承担。我们可以做到随心所欲的居住与搬迁，同时我们拥有更多的选择权，完全可以在刚开始时租赁价位便宜的住所，随着我们压力的环节，下次选择高档的住所，正是由于年限的划分让我们感觉承担到的压力减小，相反，我们的生活质量却在上升，我们完全可以不用背负着几十年房奴的标签，而且还可以体验各种不同的风格。每次选择续租的过程，都应该按照当时的物价进行收资。针对这种普通大众，我们既可以选择一直续租，也可以选择5年或者10年换层次租赁。这样既不用当一辈子房奴，也可以体验到不同地段、不同档次的住宅感受。这样的体验从另一层面说也是在缩小贫富差距，同时又可以实现资源的最大化利用。

（2）针对社会上流人士，这一类人生活比较殷实，比较富足。他们当然也是可以跟普通大众似的选择一辈子租赁房子，当然也可以很任性的自己缴纳土地出让金，继续住自己的“别墅”。

（3）针对社会生活比较贫困的人们，政府更应该发挥它的作用，比如社会上的孤寡老人，抑或是身有残疾的人群，政府应该加大对这一群体的照顾，他们在选择租赁时应该享受到更多的补贴。

总体而言，我们就是要在全国形成一个庞大的租赁体系，所有房子从建造到维护都是由国家进行干预。我们可以通过自己的财富状况和房子的新旧程度进行5年到10年一个周期的租赁活动，到期续约或者是选择租赁更好的房子全凭借我们的自由意志，房子的硬性拆迁也可以及时退还我们剩余年限的租赁费，这一点也彻底地打消了一些拆二代的念头。但是要给予一部分该有的津贴。既然从根本上说都是租赁，我们完全可以从源头开始实行大的变革，可以一直实行“租赁”。这样一个全国状态的租赁还可以起到敦促开发商的作用，一些劣质材料或者是豆腐渣工程将会越来越少。还可以从侧面减少贫富差距问题。资源的配置相对而言更加合理。

参考文献：

[1]谢善鹏我国城市住宅使用寿命探讨[D].西安：西安建筑科技大学，2012

[2]童悦仲关注我国住宅使用年限[N].中国建设报，2005-09-01

[3]欧阳建涛中国城市住宅寿命周期研究[D].西安：西安建筑科技大学，2007

[4]秦姗基于SI体系的可持续住宅理论研究与设计实践[D].北京：中国建筑设计研究院，2014