白铁英

（齐齐哈尔市土地矿业权储备交易中心 黑龙江省齐齐哈尔市 161000）

土地储备项目贷款风险管理

白铁英

（齐齐哈尔市土地矿业权储备交易中心 黑龙江省齐齐哈尔市 161000）

当前我国土地储备项目的正常运转都离不开银行贷款，以此来获得资金上的支持。但由于土地储备项目贷款存在着一定的风险，同时银行对于这类风险缺乏有效的风险预测和评估，往往在贷后才会对风险进行处理，因此一旦土地储备项目风险发生，则无法及时反应，导致风险增加，带来严重的经济损失。本文从土地储备以及项目贷款概述入手，分析了土地储备项目贷款存在的主要风险，并进一步对降低土地储备项目贷款风险的措施进行了具体的阐述。

土地储备；项目贷款；风险；措施

1 土地储备以及项目贷款概述

1.1 土地储备项目

主要是利用收购及置换等形式将零散的土地集中到一起，形成完整的土地集合，然后再将这些储备的土地地进行售卖，使其重返到土地市场中。因此土地储备项目的运转离不开资金和土地，一旦资金不足，则会导致土地储备项目停滞，无法正常运转。当前土地储备项目资金多以政府投资、银行贷款及其他形式为主，而这其中的政府投资会对政府资金带来较大的压力，而其他形式的资金无法满足项目的对资金的需求，尽管银行贷款有一定的利息及期限，但能够有效的保障土地储备项目运转过程中对大额资金的需求，因此土地储备项目多以银行贷款做为项目运行的资金保障。

1.2 项目贷款

土地储备项目贷款多来自于商业银行所提供的贷款，而且具有一定的利息及还款期限。在项目实施过程中，这部分贷款资金多用于收购土地、安置及进行土地前期整理等所需要的费用。在贷款过程中，多以土地储备项目的土地机构作为项目贷款的主体。在贷款偿还的资金多来源于土地挂牌、出让以后收到的出让金，这部分出让金需要由专门的机械来对项目承包部分的投入成本进行分析，然后将这部分资金给土地机构，从而使土地机构能够有效的偿还贷款。

土地储备项目贷款不仅还期限不合适，而且还款资金不稳定，且没有担保抵押。通常情况下，土地储备项目机构没有储存的土地，即使有一些土地也没有过户，因此无法进行抵押，而且一些没有储备的土地银行也无法进行抵押，这就导致贷款过程中存在抵押困难的问题。而且用于还贷的资金在扣出政府净收益后，往往资金数额不足，导致贷款无法还清，这也是土地储备项目贷款风险产生的主要原因。

2 土地储备项目贷款存在的主要风险

2.1 政策方面

土地储备项目受国家政府影响较大，而且国家政府变动较为频繁，这也给项目的实施及资金偿还带来许多不确定性。部分地方政府设立地一些土地储备机构，这也导致土地储备机构没有办法做到真正意义上的为国家征收土地，同时还会导致土地及项目存在较大的分散性，存在较大的竞争压力，从而导致项目及可用土地减少。另外，国家大力推选廉租房，这就导致土地承包机构在进行土地储备项目时出让价格必然会受到影响，贷款到期时无法按时还清贷款，或是资金缺乏等现象发生。

2.2 规划方面

土地储备项目在一定程度上也受到城市规划、土地规划等诸多规划的影响，因为这些规划会为土地赋予一定的土地用途或者是土地的容积率。如果在进行土地储备项目的过程中，由于一些方面的影响，导致国家对城市规划或者土地规划等方面内容进行调动，就会导致土地的用途以及容积率的改变，这就会使一些本来打算对土地进行购买的的客户，因为这些调整而失去购买兴趣，导致收购的土地在处理完之后缺少客户购买，从而使土地储备机构没办法按时交付银行的贷款。

2.3 政府方面

政府造成的风险主要在于，因为土地储备项目的收入和支出是从两个不同的环节和渠道进行的，所以就会导致土地储备机构在将土地进行整理投入前期资金之后，土地的出让收入通过审计将土地储备机构的成本支付给土地储备机构。但是由于政府信用问题可能会导致没办法如期将成本支付给土地储备机构，导致土地储备机构无法按期偿还贷款。

3 降低土地储备项目贷款风险的措施

3.1 落实有效的抵押

①银行在土地储备机构进行土地储备项目贷款时，要对土地储备机构向银行抵押的土地进行严格的评估，确保所抵押土地具有能够进行抵押的条件，对抵押存在的风险进行评估。这样银行可以有效避免土地储备机构对土地进行擅自处理的情况的发生。②银行要确保土地的合法性，对土地评估结果进行全面的公开，让社会人民对此进行监督，有效降低风险。

3.2 确保贷款的用途

土地储备机构向银行进行土地储备项目的贷款，银行需要对贷款的用途进行监督，确保这些贷款能够完全用在土地储备项目中，同时还要明确了解土地的价值、增值及土地所有权问题，确保不会疏忽任何一个环节，有效的实现对风险的控制。同时还要对土地储备贷款进行深入认识，银行部门需要加强与政府的沟通，强化对贷款用途的管理，监管好贷款的用途，有效的降低土地储备项目贷款的风险。

3.3 关注政策的变化

由于政府政策的改变以及城市规划改变的不确定性，会使土地的价值、用途、容积率等性质发生改变，从而使对土地存在买入兴趣的人减少，导致土地储备机构无法按时偿还贷款现象的发生。因此，土地储备机构应该对政府有关土地的政策以及城市规划方面的条款进行实时的关注，使国家政策出现变动时，土地储备机构能够采取相应的措施降低风险程度，避免风险带来的损失。除此之外，还要对国家在土地方面的有关法律进行研究，关注社会发展动向，制定相应的项目实施计划，确定土地储备项目能够有序地进行。

3.4 建立多元化的土地储备融资路径

积极改善当前土地储备机构多依赖于金融机构来融资的问题，利用政府发生债券、设立土地收益基金及引入社会资本等多种形式的融资渠道来有效的缓解土储备机构资金的风险。对于土地储备地块，需要做好可行性分析及收益方案预测工作，有效的加强对资金使用的监管，可以介入到土地收购储备机构或是土地管理部门向市场供地的环境，确保贷款资金能够按时收回。

4 结束语

在土地储备项目实施过程中，由于受到多种因素的影响和制约，这也导致土地储备项目存在较大的风险，一旦风险发生，则会对土地储备机构及银行都带来较大的经济损失。因此对于土地储备项目贷款风险需要土地储备机构、政府部门及商业银行要给予充分的重视，及时对风险进行防范，在确保贷款安全的前提下，有效的对金融风险进行防范，更好的推动房产地市场和金融市场的健康、持续发展。

[1]刘明举，任小霞.浅谈土地储备项目贷款风险及其对策[J].价值工程，2011，30（20）：113～114.

[2]宗建岳.当前政府土地储备贷款风险识别与控制对策[J].地方财政研究，2011（2）：74～76.

[3]贾瑞彤.土地储备贷款风险防范[J].内蒙古科技与经济，2010（10）：25～26.

D301

A

1004-7344（2016）12-0009-01

2016-4-10