侯欣佳

(广东技术师范学院 天河学院,广东 广州 510540)



房地产价格泡沫与货币政策调控

侯欣佳

(广东技术师范学院 天河学院,广东 广州 510540)

受经济发展的影响,我国很多地区的房地产表现出价格泡沫,虽然短时期内房地产市场繁荣,不过一旦泡沫破裂会导致房地产的崩盘。因此政府为保证房地产的健康发展,需要积极做好货币政策调控。文章简要介绍我国房地产价格泡沫调控面临的问题,并在此基础上探讨相应的货币政策措施。

房地产；价格泡沫；货币政策；调控；措施

2003年之后我国的商品房价格不断上涨,房地产泡沫同20世纪80年代末的日本存在着很多相同点[1]。因为两国的融资体系主要是银行融资,房地产的资金来源高度依赖银行信贷,所以货币政策能够借助于利率以及信贷影响房地产的价格。

1 房地产价格泡沫问题

第一,过度调控有可能影响到经济发展。从房地产行业的属性而言,有着产业链长、关联度高以及经济带动效果显著等方面的特点,房地产市场如果迅速下降容易导致产能过剩[2]。发达国家的相关经验显示,需求不足导致的通货紧缩是经济发展过程当中的重要阻碍。要是调控力度过大,借助于一系列的传导机制,会导致总供给超过总需求,从而发生通货紧缩问题[3]。在新的调控政策下,开发投资以及土地购置等方面的指标都出现一定程度的下降,房地产的上、下游相关产业也受到明显的影响,再加上宏观经济存在的不确定性,有可能进一步影响到国民经济的发展。

第二,放松调控会导致泡沫愈演愈烈。任何国家以及地区调整房地产价格都需要一个比较长的过程,通常情况下需要连续调整货币政策才可以实现房地产价格的软着陆[4]。房地产对经济发展的影响非常显著,在泡沫初期各国政府往往会出台相关政策避免房地产泡沫持续扩大,不过因为市场预期太过乐观,会影响到政策的调控效果。随着房地产泡沫的加剧,会进一步加大政府压力,从而颁布更为严格的调控政策。市场预期也会随之改变,导致房地产的价格不断下降,行业降温产生明显的负面影响,不利于经济的发展。政府迫于通货紧缩的压力而不得不继续实施宽松货币政策[5]。在这一情况下,如果资金缺乏更加理想的投资渠道,容易继续涌进房地产,从而产生新一轮的泡沫。要是政府选择严厉调控,有可能导致房地产业陷入持续的萧条。房地产有着投资性以及消费性两种特点,我国的房地产应当主要侧重其消费品属性。同美国的房地产金融比较而言,我国应当走德国的房地产发展模式。在当前的经济背景下,应当完善消费品主导的房地产市场及其相关机制。

第三,微观主体影响货币政策的执行效果。微观主体的行为有可能挑战货币政策执行的效果。通常情况下,市场主体会根据自身的判断来根据调控政策决定自身行为。要是违背调控政策的目的,就会影响到货币政策的顺利执行。消费者的行为往往会扩大效果[6]。要是房地产主体的消费者对房价下跌的预期太长,结果就会背离调控的最初目标。例如当年“国十条”发布之后,购房者的观望色彩浓重,不少人甚至退房违约来规避房价下降的风险。

2 房地产价格的货币政策调控措施

第一,完善货币政策的传导。传导机制可以说是货币政策调控过程当中非常关键的一个步骤,传导机制的效率在很大程度上决定着货币政策调控的执行效果。所以完善货币政策的传导机制有非常重要的现实意义。时滞可以说是阻碍货币调控政策发挥效果的重要影响因素。当前环境下,我国实施官方利率政策,同时利率市场化的进程比较缓慢,从而不利于利率调控来达到货币政策调控目标的效果。除此之外,货币政策在具体执行的过程当中有着很大的滞后性,房地产的价格难以及时做出反应,导致货币政策也就失去意义。货币政策的传导机制效果低下,需要从以下两个方面着手改进：一方面是要健全金融市场,推动利率的市场化进程。货币价格可以说是货币政策最为主要的组成内容之一,我国的货币价格利率并没有彻底地市场化。所以货币政策传导的方法受到明显的阻碍,使得货币政策执行力大打折扣。为确保货币政策的传导通畅,需要进一步放松利率管制,推进利率的市场化改革,调整利率结构,最大限度体现利率在实施货币政策过程当中的价值。另一方面是要强化控制外汇储备的力度,从而控制货币的供给。我国当前实施的货币政策一个重要作用就在于控制货币的供应量,同时需要保证货币的供应高度可控。不过我国的对外贸易频繁,导致大量的热钱涌入国内,使得外汇储备不断增加,影响到货币供应量控制,进而不利于货币政策效果的传导。这就需要控制外汇规模的上升,减少热钱的持续涌入,提高金融市场的抗干扰性。

第二,协调货币政策以及其他政策。我国的房地产调控一方面需要通过经济手段,另一方面还需要立法手段以及行政手段。房地产调控的过程当中,不同的调控措施各有其价值。货币政策调控的力度较小,那么货币政策对经济运行产生的影响也就比较小。虽然在制定货币政策的时候更加自由,不过货币政策的实施较为烦琐,往往涉及各种各样的间接调控方法,因此存在着比较明显的滞后性。财政方式来实现房地产价格的调控较为直接,不过因为收入以及支出政策容易影响到其他方面的经济变量,波及的范围比较广。税收手段来调控房地产价格需要实施房产税,调控的效果显著不过持续的时间较短。同时我国的房产税机制不够健全,不能单一依靠税收。投资手段容易受各方面政策的影响,缺乏足够的独立性。行政手段的效果显著,不过需要政府制定并且负责实施,不同政府的制度以及方针往往各不相同,影响到房价的调控效果。因为不同房价调控的方法各有长处以及短处,在实施货币政策调控的时候,需要综合应用其他的方法,从而确保货币调控措施能够执行到位,协调使用不同的政策,强化其他政策同货币政策之间的配合。

第三,改进市场主体的反应力。我国当前金融市场的建设较为滞后,使得市场主体对金融政策的反映不够明显,同时解读金融政策的时候也不够清楚。因为市场主体忽视金融政策,同时货币政策调控的反应并未达到调控需要的状态,从而影响货币政策对房地产价格调控的效果。在这一背景下,需要提高市场各类主体的金融意识,加强银行对货币调控政策的反应,帮助市场主体准确把握货币政策的执行目的。通过确保市场主体合理反应货币政策,才可以缓解对货币政策调控产生的干扰,通过争取市场主体的主动配合来发挥货币政策对房地产市场的调控作用。

第四,提高中央银行的调控灵活性。中国人民银行是国务院的下属机构,虽然近年来独立性有着持续增强的发展势头,不过仍然缺乏足够的独立性以及灵活性。房地产作为重要的国民经济支柱,打压房地产价格容易影响国民经济的发展。所以中央银行制定货币调控政策的时候不能仅仅考虑房价的问题,还需要参考政府的各种政策,从而达到价格调控的目的。为改进货币政策调控我国房地产市场的效果,需要不断提高中央银行的调控灵活性以及自主性,只有这样才可以确保中央银行出台货币政策的时候综合考虑房地产发展状况,发挥价格调控的作用。

综上所述,我国的房地产市场蓬勃发展,但是在此过程当中政府并未出台相应的机制控制价格,从而导致房地产出现泡沫问题,甚至出现恶性循环,给社会经济带来不良影响。因此政府需要出台针对性的货币政策调控,从而平衡房地产的价格,实现国民经济的稳定持续发展。

[1]韩冬梅,屠梅曾,曹坤.房地产价格泡沫与货币政策调控[J].中国软科学,2015,12(6):47-48.

[2]孙霖.我国调控房地产价格的货币政策分析[J].黑龙江对外经贸,2015,20(11):97-98.

[3]王柏杰,冯宗宪.金融支持过度与房地产价格泡沫和货币政策有效性——以京、津、沪、渝为例[J].山西财经大学学报,2015,10(12):48-57.

[4]段军山.货币政策与资产价格泡沫调控——以我国房地产业为例[J].价格理论与实践,2014,12(8):56-57.

[5]李宗怡.货币政策如何应对房地产泡沫——中日比较分析[J].亚太经济,2015,6(4):105-106.

[6]孙占芳.地方政府在房地产价格上涨的作用分析[J].中国房地产,2015,3(1):159-161.

10.13939/j.cnki.zgsc.2016.47.147

侯欣佳(1977—),女,满族,江苏南京人,研究生,助教。研究方向：宏观经济,货币政策,经济一体化。于2012年2月起就职于广东技术师范学院天河学院。