龚小锋

在央企砸地王之际，民企更多成了陪跑对象。近期，世茂88亿元拿下南京一块地。为了夺得土地，世茂集团董事局副主席兼执行董事许世坛亲自督战，他在现场双手合十祈祷的神情被拍下，成为解读民企拿地辛酸的一个例子。

房地产企业正在涌向一二线城市，进行避险式扎根。有着资金成本优势的央企和国企成为制造地王的主流。为了不再重组中被打包收走，电建，鲁能，葛洲坝等房企正在大肆拿地，并创下多个地王纪录。

地王央企造

6月2日下午3时，备受瞩目的龙华上塘A816-0060宗地最终卖出了83个亿的天价，结束了这场“无声的暗战”，折合楼面地价5.6万元/平米。而如此大手笔的买家，正是由中国电建与披了个小马甲的中国金茂组成的央企联合体。

“我之前就有预感。这个地，不是新东家拿，就是老东家拿，果不其然，老东家电建地产拿地了。”一名曾就职于电建地产的深圳房企人士表示，电建地产出价比第二名多了9个亿，真是铁了心了。

据了解，在18家参与投标的企业中，多家央企报价均在70亿元上下，其中第二名葛洲坝报价73.5亿元，与中国电建相差近10亿元，第三名为招商地产，报价70亿元。而同样到场竞标的万科和龙光，则报价只有57亿元和56亿元，均可谓相去甚远。

这宗地块的“彪悍”之处在于，这已经是2014年以来在深圳出现的第五宗地王，而且和2014年的龙华住宅地王相比，19个月间，地价涨了两倍多。

上海土地也是央企继续担当土地市场主角。6月1日，上海迎来6月土地首拍。信达、保利、金茂电建联合体、中铁建、中铁、华润、招商等7家央企纷纷上阵。电建金茂联合体更是和信达“厮杀”到最后一轮。

最后，央企信达地产以总价58.05亿元力压金茂电建综合体，拿下上海宝山区宝山新城顾村A单元10-03、10-05地块，折合楼板价37248.58元/平方米，溢价率306.53%，创该区域单价地王。

信达竞拍的凶悍让人叹为观止。深圳市房地产研究中心研究院李宇嘉表示，在上海顾村地王争夺中，信达加价单位以“数十亿元”计算，开发商报价在第三轮就直接从14.4亿跳至30亿元。

按照上海中原地产市场分析师卢文曦的推算，从楼面价来看，未来成本价至少在5.6万元/平方米以上，如果扣除住宅15%自持部分，成本价高达7万元/平米，而目前板块内最贵的项目成交均价约4.6万元/平米。

信达地产是财政部控股的中国信达旗下的房地产开发上市公司。2015年以来，信达地产通过公开招拍挂新增9宗地块，其中7宗是地王。此前，信达地产在杭州分别以33.9亿元、123.18亿元拿下杭州上城区南星地块和滨江奥体地块，分别刷新杭州土地出让单价和总价纪录。

一周前，同为央企的保利也在上海滩创造了纪录。5月18日，保利地产以54.5亿元的价格击败了其他来自全国各地的36家房地产企业，拿下周浦镇一块纯宅地。成交价格溢价率297.8%，楼面价近44000元/平米（剔除15%自持租赁部分后约54500元/平米）。

“保利拿下周浦的那块地也是拼了全力。”卢文曦表示，开拍之前已经有房企心理价位是3万元/平米，而业内预计则起码3.5万元/平米，但开拍不到10分钟，竞买价格就飙到了50亿元。

根据结果估算，保利未来的售价单价很可能会超过7.5万元/平米。而目前该区域的新房售价在3.3万到4.4万元/平米。

不只是一线城市，近期在南京等重点城市，前来参战的开发商主要来自央企和国企，比如葛洲坝、电建、金茂、上海建工、保利、鲁能等。

中原地产报告显示，截至5月31日，今年共出现155宗“三高”地王（高总价、高单价和高溢价），远高于2015年的95宗。在前5个月中，总价超过15亿元的高价地王共105宗，其中52宗被国企获得，部分央企表现异常活跃。

水电系集体亮肌肉

在这一轮央企抢地潮中，水电系的中国水电、葛洲坝和鲁能攻势十分凶猛，其今年在南京、苏州、天津、武汉、郑州等最热门的二线城市攻城略地，成为地王制造者。

水电系买地的风格非常凶悍。一名熟悉水电系央企的业内人士如此评价，“拿地基本不问价格，不管多少钱，就是要拿到，一看到有人举牌就立马应价。如果是像深圳这样的招投标，也会开个比第二名高出10亿元的天价标，让对手跟不上。”

电建地产2015年已经在北京、南京和武汉总共投入130.4亿元。今年以来，电建更是联合金茂到处拿地，除了深圳龙华地块，5月还以近70亿元的价格拿得南京河西南区域地王。

葛洲坝自去年年底接连拿下备受瞩目的北京丰台樊家村地块、广州广钢新城AF040233地块之后，葛洲坝地产今年年初还在成都斩获了一幅地块，发展势头可谓锐不可当。

近期，葛洲坝还参与了分食南京河西的“地王盛宴”，并开出了高达45213元/平方米的地价。5月13日，在南京，经过25轮的激烈竞拍，葛洲坝地产以32.8亿元竞得一地块，楼面价4.52万元/平方米，刷新南京单价“地王”。

鲁能更是传达出了十分明确的全国规模扩张信号。去年，光在南京、苏州、福州三地高价抢下的四幅地王总耗资便可达112.4亿元。单从2016年来看，前四个月，鲁能就拿了107.56亿元的地。其今年拿地目标是重点一线城市和重点二线城市，比如，在北京、济南、重庆、天津、南京、文昌等城市进行深耕；在新布局的华中、珠三角区域则加快项目开发节奏。

步水电系后尘的，还有铁路系统的央企。中铁置业和中国铁建虽相对低调，但由于发力早，旗下拥有大量铁路沿线的土地储备。2015年，中铁建的声势更为浩大，新增土地储备达541万平方米，主要集中在长三角发达城市如杭州等，对销售业绩也提出了更高目标。

山雨欲来

房企抢地积极性大涨，宽松的货币政策是一大原因。在过去几个月，整体信贷政策宽松，大部分房企发债成本明显降低，最低甚至在3%左右。这也使得上市公司融资汹涌。比如葛洲坝，今年拟向合格投资者公开发行总额不超过100亿元的公司债券，目前已成功发行60亿元债券。

“充裕而低廉的资金，给央企国企提供了无限弹药。”李宇嘉表示，在融资地位上，中小开发商和龙头开发商完全不在一个起跑线上。银行给予央企等龙头开发商的最优企业贷款基础利率，已低于融资成本，相当于银行在“倒贴”。

但这并不能完全解释，地产业务规模小的央企，拼抢起地王来反而越凶猛，其深层原因则是，随着国企改革深化和行业整合急剧加速，越是规模小，被吃掉的可能性越高。

国资委曾要求78家非主业央企清退房地产业务，2014年，国资委确立保留央企地产业务从16家扩至21家，但这并不意味着已经获取“房地产牌照”的央企已经安全，没有被其他企业整合的风险。

目前，这些央企地产企业之间也存在相互合并的风险，比如，今年5月央企中粮地产再度陷入被收购传闻，接盘者据说是去年底刚刚完成内部整合上市的招商蛇口。此外，还有坊间消息称，中粮地产也有可能面临被保利地产并购。

这些虚虚实实的消息背后，无不反映出了一个暗潮汹涌的大背景，今年以来，21家被国资委允许从事房地产主业的央企表现异常活跃，其中不少已启动内外部重组和并购。

从销售金额来看，2015年“千亿军团”房企为7家，其中，保利、中海规模已达千亿级，2016年华润也很快将步入千亿军团。这些大鳄成为这场央企整合并购的主导者，其特点是内部整合基本完成，管理架构清晰，旗下业务分类和布局明确。

典型例子便是“并购王”中海。中海与中建地产重组完成后，再与中信地产住宅板块业务合并，增加了其环渤海及珠三角等区域的一、二线城市的土地储备，巩固并提升了其千亿开发商的地位。

“相似的整合主导者还有招商蛇口、华润置地等。”克而瑞分析师朱一鸣指出，招商地产因为母公司资产的注入成为招商蛇口，成为当时中国最大市值开发商，重整招商这一“老牌”的意愿强烈。重组后形成“巨无霸”联合体将成为这些房企争夺央企地产企业后续重组“话语权”的重要砝码。

这些央企所做的，不只是并购，它们在土地市场表现也异常凶猛，比如保利和金茂，就频繁参与一二线城市抢地大战。此外，华润置地的地产板块架构清晰，去年起拿地积极性明显提升。

一些规模上不去的央企或国企，就成了潜在的被收购标的，如中粮、中航。这类央企房地产板块较小，集团主业发展远强于房地产，同时周转速度缓慢，扩张动力不足。

如近日，中冶集团已被整体并入五矿集团，房地产业务自然是强者占主导。这两大规模总和近6000亿元的央企整合后，其旗下的地产业务规模将会得到明显扩大，未来或将催生新的地产霸主。

在央企特强和特弱的两个梯队之间，居中者无疑是最尴尬的，这部分央企地产企业规模也并不算行业翘楚，规模既没大到足以吞并别人，但在风生水起之时，也不希望被并购。

无论是水电系的电建地产和葛洲坝、鲁能，还是铁路系的中铁、中铁建等，为了摆脱被整合或重组的风险，都在积极谋求自己在21家央企地产内部的话语权。可以预见的是，经过今后两三年的整合，央企地产公司的数量会进一步缩减。？

伺机超越

相比千亿级的保利和中海，已经逐步进入整合阶段的中粮地产等较小的房企，居中者变数最大。目前，包括鲁能、电建以及中铁建等房地产企业，销售规模均在两三百亿元左右。

从去年开始，鲁能动作变大。布局“美丽汇、鲁能城、体育+”三大产品线，致力于打造全新国际休闲生活方式，形成了住宅、商业、文旅“三驾马车”并驾齐驱的格局。

鲁能上半年给人印象深刻的“销售奇迹”不少，比如年初时，海南文昌的山海天项目，单日销售5.8亿元。这正是鲁能地产借助恒大炒起的海花岛热度，携贝克汉姆成功制造了海南旅游地产市场又一次事件营销。

进入2016年，“拿地”、“大卖”与“重组”成为鲁能地产业务的三个关键词，鲁能今年的销售目标是400亿元。截至5月7日内，鲁能全国的销售额突破202亿元，已提前完成过半目标额，超出鲁能地产2015年的总销售额。

在距离上次重组失败一年后，鲁能为地产业务整体上市再一次发起冲锋。鲁能旗下上市平台广宇发展已于4月12日宣布将再度停牌，并会重启与鲁能地产业务重组事项。

电建地产也充满了雄心壮志。2015年，电建地产实现销售额突破200亿元，其目标是“2020年进入全国房地产企业综合排名前30强”。

近期，电建地产将区域布局定位为？“4+4+N”，即4个一线城市（北京、上海、广州、深圳）+4个核心二线城市（武汉、南京、成都、长沙）+机会型城市，不动声色间抢占先机。目前，电建地产已基本实现了全国市场的战略布局。

多数央企地产公司，并未公布目标，但已经悄然提速。葛洲坝的发力主要从去年开始，而此前增长较为缓慢。根据葛洲坝的数据，其2015年房地产板块实现营业收入64.63亿元，较2014年同期增长0.03%。但从去年开始，葛洲坝就在多地频繁拿地。

目前葛洲坝主要布局一线和重点二线城市，如北京、上海、南京、合肥、武汉等，且相应的产品定位以高端为主。对于大部分地块，尤其是高总价地块采用合作开发，合作对象包括绿城、融创、金茂、华润等，这样便于学习龙头房企高端项目的经验。

信达则更倾向于合作。信达以往的项目多位于浙江、 安徽、广深、重庆、青岛、海口、乌鲁木齐、沈阳等二三线城市，且缺乏操盘高端项目的经验，因此拿下地王后，往往选择和房企合作开发，例如新江湾地王将和泰禾集团合作，杭州滨江地王和上海顾村地王也确定了会以合作的方式开发。

地王套牢风险

对于地价和房价走势，高层也传达出了收紧的声音。不但有“权威人士”在《开局首季问大势》中定调经济走势，指出我国经济运行将会呈现L形走势，并指出目前房地产行业存在泡沫。

6月1日，人民日报再次发声，“树不能长到天上，房价也一样。”文章指出，高杠杆必然带来高风险，必须遏制“炒房”“炒地”之风，并强调去库存是鼓励开发商降价，而非鼓励其争当“地王”。

既然如此，国企和央企为何还要屡屡制造地王。李宇嘉认为，楼市是为数不多的有效资产，还能贡献可观的现金流，也符合国企央企“重当期业绩、轻投入产出”的经营观念。近期能源、基建等高负债率、现金流短缺的央企也纷纷进入房地产。

但“地王”频出，也预示着开发风险。中原地产数据显示，截至5月31日，今年共出现155宗“三高”地王中，54宗地王的溢价率在100%以上，70%的地王诞生在二线城市。

根据中原地产数据，被称为楼市“国之标杆”的“新四小龙”——南京、苏州、合肥和厦门，成为今年地王出现最多的区域。仅仅4月以来，苏州、南京和合肥共出让50宗地，60%属于“三高”地王。

被地王套牢或拖累，这些例子在过往比比皆是。即便央企和国企有先天优势，但地王被套的风险依然很大。在北京，曾经创下多个地王的远洋地产就是一个例子。

比如葛洲坝在南京拿下的南京单价地王，楼面价4.52万元/平米。按照地价与楼价的比例，这意味着这一项目未来售价要达到每平方米7万到9万元才能回本，地价与楼价堪比上海。

即使能顺利开发项目，在这些地王影响之下，企业发展的利润也会受到影响。近几年，华润置地在武汉、郑州、上海、北京等地拿下数个地王。该公司的毛利率也和逐年拿地王数量呈反比态势。

国信证券研究报告认为，市场调整已经开始，政策基调已有所收紧，信贷宽松程度有所减弱。根据历史经验，近期“地王频出”或意味着“楼市高位调整”在不久之后将会出现。随着下半年楼市进入调整期之后，“高溢价”就很难实现，最终影响企业的资金面。