曾慧娟

“来晚了，来晚了”，邻座的谈判区，一位女士不停地念叨着，眼睛盯着手里的楼盘户型图，北京风景目前房价在3.4万元/平米，这比4月份高出将近2000元/平米，这意味着，一套100平米的三居室，短短两个月时间不到，总价就要高出20万元。

“区域房价还会涨，已经没什么房子了，地价都3万多一平米了。”一手房销售人员、二手房中介给出的理由，让买房人人心惶惶，要知道，这可是六环外了。

新房价格都在涨

夏日的北京，闷热难耐，一如南邵地铁附近，躁动的房价。

从地铁南邵站A口出，目及所至，没有了北京市区热闹的车水马龙，取而代之的是塔吊林立，抑或用各种颜色、材质围城的挡板，更远一点，可以看到挡板里杂草丛生的空地。

盖起的楼房中，可以看到正在施工的尚城汇，从南邵地铁走路约5分钟可到达小区门口，该项目的住宅产品曾一度热销，现在已经售罄。目前主打商住中国铁建尚城汇，2016年5月21日B栋首次开盘，共150套，户型面积50平米到60平米开间，单价24000元/平米，当天售罄。“预计6月还会推出新房源，报价预计26000元/平米”，项目销售表示。

在小区的东边有2块去年11月被龙湖平安兴昌联合体和泰禾竞拍成功的地块，未来也是要建造成住宅区的。尚城汇的正北方，与项目一路之隔还有一块地，据尚城汇的销售说，那里规划的是五星级酒店，只是现在还没有正式开工。

路劲·世界城也是50年产权公寓，其算是南邵开发比较早的小区。住宅部分早在2014年就卖完了。但记者现场走访时，售楼处并没有售楼员，只有一个工作人员在打着瞌睡，询问后得知目前无房可卖，售楼员都去另外一个项目了。

后来致电售楼处得知，项目预计6月下旬开始排号，今年8月下旬推出三期公寓，共1栋楼17层，约300套。户型面积50-80平开间，挑高4.2米，物业费未定，三期公寓的价格未定。

南邵唯一在售的普通商品房项目是北京风景。据媒体报道，在5月5日招商地王出现前均价还在30000元/平米，地王产生后北京风景一度封盘思考对策。5月中旬重新上市销售后均价已达34000元/平米，三居室330万元起，售楼员说有200多套在售。

5月26日，记者实地走访时，销售员告知，均价34000元/平米，项目全部是现房，66号院2号、5号、12号、11号等几栋楼和68号院在售，楼栋均为8-10层板楼，1梯2户。物业费2.59元/平米/月，毛坯。

宜山居项目目前仅剩两套房在售，一套138平米三居，总价360万元，一套310平米独栋，总价900多万元。

除此之外，南邵区域已经售罄的其他楼盘项目包括别墅长滩壹号、花园洋房金科廊桥水岸、两限房北郡佳源、数个回迁房小区和高端养老公寓泰康之家。

据亚豪机构统计显示，目前昌平区约有40个项目在售，2016年1-4月，昌平区共成交商品住宅1732套，与去年同期相比减少了13%；商品住宅的成交均价为25511元/平方米，同比去年同期上涨了6%。

供应紧缺

按照惯例，“地王”出现后，周边的二手房业主往往会进行提价。本刊记者询问南邵的中介机构获知，截至走访之时，二手房尚未出现明显涨价，但业主的态度转变为“先不着急出手”。

昌平南环大桥附近的中介置业顾问姜先生告诉记者，目前南邵地铁周边二手房成交价在2万-2.5万元，不过，由于许多二手房未满2年或5年，需要缴纳的税费比较多。“可以考虑昌平老城区的新房和二手房。”

对于南邵地铁附近有房可卖的项目来说，涨价的勇气还来自于整个昌平区普通住宅的供不应求。

亚豪机构数据显示，今年前4个月，昌平仅供应了21套商品住宅，供应“空窗”，成交量自然难以提升。

同时，通过观察不难发现，昌平符合刚需、刚改客群需求的普通住宅产品并不多。机构数据也显示，昌平40个在售项目中只有14个项目是普通住宅，而这14个项目分布在沙河、北七家、天通苑、昌平老城区和昌平新城，每个板块只有2-3个可售项目，购房者的选择面过小，因此难以达成成交。

随着中关村科技园昌平园东区的开发，南邵区域的未来发展将获得实体产业的支撑。”尚城汇项目的销售人员表示，“再加上连接北五环林萃桥的南丰路、地铁昌平线二期等基础设施的开通、通车，南邵未来发展看好，目前房产投资价值较高。”

涨价前夜

“南邵房价未来一定会涨”的底气，还来自于区域内拍出的地王。

5月5日下午，南邵镇两宗地块出让，经过近3个小时的角逐，纯商品房部分拍出了3.38万元/平方米、3.52万元/平方米的单价，均刷新区域新高，并全部“面粉贵过面包”。

昌平区南邵镇0302-57地块为住宅混合公建用地，土地面积约为8.9万平方米，建筑控制规模约17.9万平方米。该宗地块挂牌起始价为21.3亿元，地块要求配建面积不少于3.75万平方米的公租房。公租房回购价格5000元/平方米。昌平区南邵镇0302-70地块也属于住宅混合公建用地，土地面积约8.4万平方米，建筑控制规模约16.7万平方米。其挂牌出让起始价为20亿元，地块要求配建建筑面积不少于3.52万平方米的公租房，公租房回购价格为5000元/平方米。

据北京市国土局资料显示，这两个地块均由北京招商局铭嘉房地产开发有限公司竞得，总价超60亿元。

这两宗地块之所以受市场关注，还与不久前重现的“70/90”政策密不可分。根据这一政策要求，这两块地“除建设保障性住房外的剩余居住规模中套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上”。

按最终结果来看，南邵镇57地块的纯商品住宅用地总计约为6.76万平方米，公租房面积约为5.75万平方米，这意味着这宗地块将有超过4.7万平方米的商品住宅其套型面积在90平方米以下。亚豪机构市场总监郭毅分析，北京发展的不断扩容，临近地铁的项目，就相当于为未来的销售加上了一重保险。特别是在当前北京供地不足、楼市销售向好的现状之下，大型房企经过去年一年的去化，面临着库存不足的状况，迫切需要拿地补充土地储备，因此北京地价屡创新高。本次2宗地铁周边的住宅地块因此得以高价拍出。

另外一个背景是，在该两宗地王拍出之前，北京已有68天没有经营性土地供应。过去两年，北京的商品住宅用地供应计划完成率均不到64%。

解套有难度

南邵地王在给北京房地产市场带来不小的刺激。开发商惊呼“天价”的同时，也暗自庆幸，区域内的其它项目将迎来“解套”良机。

以昌平南邵为例，目前在售洋房类产品的最高售价在3万元左右，明显低于两宗“地王”的成本价。记者走访中，“南邵房价奔向7万元/平米”也成为销售员的口头禅。但在中原地产首席分析师张大伟看来，两地块存在解套的尴尬。

按照这两宗土地的成本计算，未来房价成本将超过6万元/平方米。从历史上看，北京此前的多数“地王”项目都随着时间的流逝而实现“解套”。但就这两个项目而言，难题似乎并不容易解决。

如上所述，土地单价超过3万元/平方米需做成高端住宅才可盈利。而“不超过90平方米”的户型，显然是刚需和改善型住房的需要。该昌平区地块将面临极为尴尬的局面。

张大伟测算，按照要求，昌平的两宗地块将合计建设89327平方米的小户型房源，按照户均面积80平方米计算，可以供应1100套小户型产品。但按照上述测算的价格，这部分小户型未来售价预期都将在600万元以上。显然超出了刚需的能力范围。

北京某房地产开发企业相关负责人向记者指出，此前房企应对“70/90政策”的手段可能重出江湖。

具体而言，开发商可能将相邻的房屋“打包出售”，或采取“买一赠一”、“买一赠二”的方式。购房者可自行或委托开发商打通隔离墙，并将其改造成为大户型房间。

此外，开发商还可能将这类项目切割成单套面积30平方米甚至更小的“超小户型”，从而降低总价，以期“薄利多销”。