龚小锋

房产中介行业的市场格局可以用“北链家，南中原”来形容。如今，“内忧外患”之下的中原地产充满了变革之际的焦虑。在外，不但有链家地产等对手步步紧逼，对内，还有股东分歧带来的上市遇阻。

受到大股东之一王文彦的阻挠，从去年开始启动的中原地产上市计划，再次搁浅。中原地产的两大股东，王文彦和掌门人施永青之间的矛盾，也被再次摆上台面。

上市计划再次搁浅

王文彦和施永青的矛盾，在房产中介圈并不是秘密。

两人于1978年白手起家创办了中原地产，从两个年轻人合开的一间简陋的办公间，到如今拥有5.6万员工的中介巨头，中原地产30多年的迅速发展过程中，两个创始人的不和也贯穿其中。

早在1992年，王文彦就选择退出中原管理层，仅保留继续持有45%的股权。当时就有评论指出，王文彦退出中原管理层的原因，与施永青在性格、工作作风、用人方针等方面的分歧有关。

尤其在上市问题上，两人也始终无法达成共识。最初，两个创始人拥有公司各50%股权，后经施永青提议，两人各自出售自己5%股权给中原另一资深员工，现任中原地产亚太区总裁黄伟雄。从而形成目前中原地产施永青、王文彦各45%，黄伟雄10%的股权占有结构。

按照香港的公司章程，要完成上市计划，必须要有公司75%以上的绝对多数同意，才可以进行。而占据45%股权的王文彦不同意，上市一事也就无法实施。

施永青近日表示，王文彦提出，要成立一家控股公司，与他每人各占一半股权，日后控制上市部分，而该控股公司轮流“坐庄”，每人当一年主席。而且王文彦认为，上述条件是公司上市的必需条件，没有这个条件就不同意上市。

“这种方案并不符合现代企业的管理模式，每年换管理班子，很容易造成管理混乱，相信港交所、小股东及中原管理层都无办法接受，同时香港上市委员会也是不会批准的。”施永青说。

实际上，中原的上市计划辗转反复多年。施永青早于2004年就提出登陆资本市场的计划，也因王文彦阻挠，叫停多次。

施永青称，曾提出向王文彦收购其持有的45%中原股份，而王文彦拒绝出售。

他表示，开始推动上市时已明白困难重重，因为他很熟悉王文彦的为人，其称，公司最需要资金时，王文彦不愿意帮公司，最坏打算是向法庭申请清盘，由法庭决定谁管理公司。

资本战争

刺激中原重启上市计划，最大竞争对手链家或许是直接导火索。自2015年以来链家就不断进行扩张合并，“所到之处每个区域都刮起一阵扩店旋风”。

面对着对手如此强势的扩张，“中原被惊醒了”，甚至惊动了中原的两位创始人——施永青和王文彦。

施永青在香港素有“地产教父”之称。原本，施永青捐了45亿元，并已经退位5年专注慈善。2011年初，中原地产再度宣布，黎明楷接任中原集团主席职务，施永青再度退居幕后，仅协助集团制定经营战略，不再参与日常管理工作。

但在去年，面对链家的疯狂攻势，退居幕后5年的施永青重掌大权，担任中原集团主席兼总裁。离开了23年的王文彦重新回到中原担任董事一职。

早年的北京、上海、深圳等一线城市房地产中介行业，源于香港的中原地产是老大。公开数据显示，2014年之前，中原地产在内地无论是业绩还是规模都是中介行业的第一。

但情况在2015年开始发生变化：先是内地有互联网+性质的搜房网、Q房网、爱屋吉屋、房多多、平安好房、好屋中国等一手代理和二手中介涌现。之后，链家开始发力，在各大城市大规模收购其他同行。

根据链家此前透露的数据，截至2015年11月16日，链家门店已经达到5000多家，经纪人有8万多名，2016年预计销售额达6000亿元。而相较之下，此前中原地产中国大陆区主席黎明楷透露，中原目前在内地的门店量是将近1600家。

链家甚至直逼中原最强势的城市——深圳，这引起了中原地产强烈的反弹。2015年7月9日，左晖在出席深圳房地产协会年会并回答媒体采访时表示：“我尽量做到深圳第一。”

左晖的目的，显然是要动摇“南中原”的市场地位。“中原在深圳的门店是400多家，链家的门店数量现在也已经在400至500家了。”黎明楷说。

在中原地产上市搁浅之际，其港式打法也被左晖拎出来“吊打”。“我们的行业，在过去的十几年里，被港式打法变坏了，港式打法不就是教你怎么骗人吗？我觉得这行业所有的话术都是错的。”链家地产董事长左晖近日的一次讲话中提及。

此后施永青也进行了反击，“链家的人海战术、规模化，让前线的人员生存的空间更小，做起生意来比以前拼命，但是平均收入仍是在降低。”对于二者之间的口水战，近日中原和链家两方人马颇有开撕的架势。

不过，不少北京业内人士也表达了对链家凶猛态度的不满，有自媒体人撰文“施老的谦逊与晖总的傲慢”，表达了对于教父施永青为人谦逊温和的好感。此后，此篇文章遭遇了公关删文，有中原地产一名人士感叹，“他们公关相当疯狂。”

但链家凶猛的打法确实带来了直接的效果。“链家的人实际上颇有狼性，经常是只要有房源，就会带着人去看房。”一名中介行业的分析师表示，而中原的人很斯文，达到一定匹配度才会带客户看房，这样给人一种感觉是，链家的房源很多。

如今，摆在中原面前的问题是，由于未上市，资本将难以在与同行竞争中抢占有利局势。目前具有规模的地产代理公司中，世联行、易居中国等都已经完成上市，搜房网、爱屋吉屋等线上平台背后也有雄厚的资本。

中原若依靠自有资金发展，在缺乏金融杠杆的情况下，将很难与资本实力雄厚的对手对抗。而链家，尽管遭遇了上海“223事件”，但其在资本市场融资仍然受到追捧，募集了70亿元资金对赌5年内上市。

利嘉阁替代出场

施永青等中原地产高层近日都传达出一个态度，中原现在主要工作不是跟王文彦“闹离婚”， 管理层没有时间去搞内耗，而是面对市场挑战，提升竞争能力。

虽然中原集团上市被搁浅，但施永青有意把子公司利嘉阁地产上市，日前已经在利嘉阁地产的内部会议宣布相关计划。据悉，利嘉阁地产股权全部由中原地产持有，因此没有王文彦的限制因素在，只要中原董事会通过，便可以启动上市。

利嘉阁地产业务主要集中于香港物业市场的地产代理服务，近年为配合发展迅速的楼市，利嘉阁地产除积极拓展住宅部网络之外，也致力发展工商铺市场及全力开拓海外市场，同时也为内地、香港、澳门三地客户提供地产代理服务。

对于利嘉阁的上市估值，施永青表示，以竞争对手美联物业现时股价表现计，利嘉阁应该值美联市值的2/3。粗略估计，利嘉阁市值约在10亿港元上下。

施永青强调，利嘉阁上市并不是为了套现，是希望给利嘉阁多一个出路，“最快今年年底前公布配售股权的详情，初步计划配售不超过25%配权予员工，而且会以市值半价售予员工”。

对于中原地产或利嘉阁上市，施永青都对外展现着比较从容的姿态。“能上市当然更好，不能上市，我们这30多年也一直没上市，一样可以发展得很好”。

他还解释称，并非缺钱才要上市，而是要增加公司资金来源。在他看来，“链家的规模是中原的一倍以上，但链家手持30亿现金，中原也有20多亿现金，能够支持链家一半的规模”。

持久战

尽管施永青口口声声说要与大股东王文彦闹“离婚”，但他清楚地知道现在最重要工作是展开变革。

施永青不得不逼中原去检讨，在组织架构上、报酬制度、管理系统等方面是否落后。“我们的管理人员经过链家的冲击之后，头脑都清醒了一点。我们没有放弃，我们是准备打一场持久战”。

施永青甚至很清醒地说，“我们是没有条件去打败链家的”，“客观一点说，我们从资源、资金、现有的管理班底，都跟链家是有距离的，所以他们的优势短期里面是一定会出现的”。

但链家的发展模式风险程度不小。施永青称，在一些有利因素面前，链家押对了，而且他们经过高速扩张之后的市场占有率、总业绩都会很快地上去。但接下来会不会有持续的发展，则还需要长时间的观察。尤其是一旦大环境出现变化，链家就可能出现一错全部都错的局面。

“打败链家不是我们的目标”，施永青表示，和链家之间的较量将是一场持久战，不会在短时间内大决战，2016年也不会是中原和链家的决战年。

据黎明楷此前介绍，2015年，中原做了很多内部工作，“这一两年内部效率的提升比过往十年都高”。而今年则被定义为“提高效率年”，要把这一理念贯彻到所有的工作环节。

面对链家的强大，中原开始加速建大金融、大数据和大平台。对应链家的自如客，中原着手“中原好房子”020平台，将在33个城市全面铺开。此外，中原还成立金融服务中心，并致力于做好大数据。

尤其是房地产金融的布局，中原地产目前更多是通过和金融机构合作，其寄希望于利用自有资金加大投入，以获取更大的利润空间。

黎明楷曾指出，如果顺利上市，中原地产会在发展策略上更加进取，公司将利用募集资金加快城市扩张，加强在互联网的布局，以及包括在一些城市增加实体门店， 加大公司线上平台的开发与推广。