袁秀丽

进入2016年，万科在美国的声音不断传来。不仅接二连三有新项目签约，更是从房地产开发，扩展到了房地产投资管理。目前，万科在美国的房地产项目达到9个，这距离万科进入美国仅三年的时间。按照万科董事会主席王石的说法：“万科在美国发展出奇顺畅。”

美国项目频落地

6月1日下午，万科和美国Brightstone Capital Partners联合宣布在纽约建立一个全球地产投资管理平台“Brightstone”。该平台由美国地产资深人士邓洱文、李德和江悦瀚作为共同合伙人管理。

据该公司的新闻发言人法隆（Bill Fallon）公开表示，“该公司将专注于现有房产。”这和万科以往主要投资房地产开发不同。

万科和三位共同合伙人的承诺资金将会用于购置全球主要市场的高品质物业。此举意味着万科在美国已经从房地产开发，扩展到房地产的投资管理。

在5月11日的“西雅图日”活动上，万科与美国房地产投资和开发公司Laconia Development签约，双方将共同在美国西雅图市核心地段开发建设一栋43层的出租公寓项目。该项目也是万科在美国落地的第九个项目。

同样是在今年3月2日，万科（美国）控股联同Slate地产集团及Adam America，以1.16亿美元（约7.6亿元人民币）收购了曼哈顿中城的一幢大楼，这是万科在纽约开展的第四笔交易。此次万科收购的大楼建于1898年，计划将该大楼改造城现代化公寓。

此前不久，万科联合Slate地产集团及Adam America地产公司斥资近5000万美元，收购了纽约布鲁克林内文斯街10号项目，还共同投资了Park Slope neighborhood第一大街251号项目。

以上不难看出，2016年是万科在美国的发力之年。进入美国的前两年，万科只在美国旧金山和纽约与美国开发商合作投资了两个项目。直到2015年后，万科在美国的投资项目数量才开始快速提升。

据不完全统计，万科在美国的九个项中，有八个为住宅项目，一个为商业地产项目。从项目来看，万科在美国新增地产项目，主要是在美国核心城市，比如纽约和旧金山。其在美国纽约的“东53街100号”项目于去年10月底正式开售。“东53街100号”项目获得了来自中国工商银行美国公司的开发贷款，这也是工商银行在纽约发放的第一笔房地产开发贷款。

牵手美国大房企

至今为止，距离万科首次进军美国楼市仅3年时间。按照万科董事会主席王石的说法：“万科在美国发展出奇顺畅。”

2013年2月，万科首次进军美国市场，签约参与铁狮门地产公司（Tishman Speyer Properties） 发起的一个在旧金山的高档住宅项目。

也就是在同一年，万科美国公司成立，总部位于纽约，通过统计不难发现，万科在美国主要以股权投资合作的方式和美国知名开发商合作。

对此万科（美国）董事总经理李凯彦就曾表示，万科在美国的策略是与当地开发商合作，重视当地开发商的价值，未来将继续在当地投资，寻找机会及合作伙伴。

不仅选择与当地开发商合作，万科美国团队也是完全本地化，“人员配置精干完整，包括了投融资、财务税务等人才。”万科美国公司总经理李凯彦介绍说，万科美国公司至今也仅有十几名员工。

铁狮门地产公司是万科进入美国的第一位盟友，它是全美最大的商业地产公司，在全球管理着325个项目，旗下物业总值542亿美元。

“铁狮门是一家全球领先的房地产企业，同时也是一个非常值得信赖的合作伙伴。”王石曾这样评价铁狮门。

2013年，铁狮门总裁兼联合首席执行长斯派尔曾透露，万科在美国寻找合作伙伴时一直采取小心和审慎的策略，两家公司经过了两年的谈判才达成协议。

可见，万科对于合作伙伴的挑剔。而此后与万科合作的美国房企实力，也均不可小看。其中与万科合作开发西雅图项目的美国房地产投资和开发公司Laconia Development，是美国西海岸提供全方位服务的房地产投资和开发公司，在美国各地有四十多年的开发经验。

“很多企业在美国都交了一些学费。美国体系比较复杂，法律健全分工明细，专人做专业的事，国内地产商有国内成功的惯性思维，经常遇到延误、阻力。到美国做地产开发，最好要结合当地的一些合作伙伴，避免走过大的弯路。”亨瑞集团总裁邹亨瑞如此提醒出海的房企。

另有当地业内人士表示，美国商业地产对于中资资本而言，介入有一定难度，合作也需要充分的沟通与时间成本。

国际化是长远方向

除万科之外，据不完全统计，万达、保利、绿地等在大批中国房企也均登陆美国市场。事实上，今年以来，中国企业在美国的收购行为引人注目。

今年5月底，中国人寿联合美国不动产投资管理机构RXR收购了纽约曼哈顿美国大道1285标志性写字楼项目，总价为16.5亿美元。

今年2月，中国安邦保险同意斥资 65亿美元收购美国奢侈酒店集团，该交易也将创造史上中国内地买家收购美国房地产的金额之最。

RealCapitalAnalytics是当地一家交易追踪机构，其数据显示，今年以来，中资企业已经完成和正在进行的美国商业房地产收购交易达47笔，交易总额为93亿美元（约合人民币612亿元），中国投资者俨然成为了美国房地产最活跃的国际买手。

与此同时，中国客户已经成为了美国地产市场不可忽视的力量。作为中国最大的房地产开发商，万科拥有的中国客户也成为美国地产公司所需要的资源。

不过，邹亨瑞表示，有些国内企业开始的想法是卖给国内投资人。实际上可能每个地方最多三分之一房子卖给国内。根据美国市场来设计房型和市场更合理。绿地现在销售大部分都是本土化，万科在旧金山项目大部分是当地销售，这样能更好地适应市场变化。

但另一个事实是，自从2009年开始，美国房地产市场一直处在上升周期，而今美国当地的商业地产投资环境似乎已经开始退潮。

RealCapitalAnalytics数据显示，2016年前4个月，投资者购买了总值1359亿美元的商业房地产，低于去年同期的1714亿美元，同比下跌26%。

灼识咨询执行董事赵晓马表示，美国的土地资源相对丰富，买土地和当开发商都没有特权，因此，想在美国寻求暴利不太可能。

2013年万科首次进入美国市场，与铁狮门合作时，王石曾表示：“进入美国市场，我们也是带着学习的目的，希望通过具体项目的合作，学习成熟市场的商业模式和管理经验。”

在李凯彦眼里，万科进入美国市场应该包括以下目的，一是协助万科学习，比如业务多元化的能力，新兴的商业模式、先进的技术和工作方法；另外则帮助万科获得全球商机，以及利用美国市场帮助万科实现均衡资产配置的作用。

“万科正在进行积极转型。国际化是万科的长期发展方向之一。” 万科总裁郁亮如此表示，在纽约建立的全球地产投资管理平台“Brightstone”将增强万科在海外的投资布局能力，有助于公司整合全球资源。

似乎可以预见，当初抱着学习目的而来的万科美国之行，2016年在众多项目的助推下，似乎开始真正启航了。