龚小锋

一二线城市，演绎了无数的爱与痛，尤其对于房价，更是许多人不可承受之痛。最近有网友用《欢乐颂》中樊胜美的一句话“我不想让别人知道，我在上海这些年，住的只是合租房”作为话题，引申出“今天的房奴都是来日的千万富翁”。

热点城市地王频现，意味着日后的高价入市。对于去库存压力减弱、房价快速上涨的部分二线城市来说，或将引发一系列连锁反应。融创中国董事会主席孙宏斌就指出，“苏州、南京的地价是不对的，杭州曾经比上海还高，因为地价高，很多开发商在杭州亏钱，南京是在步杭州的后尘。”

土地市场泡沫化

近两年在不少二线城市的地块中，不少高价地超过了区域所在房价。但城市基础设施、产业转移和人口疏导进展不足。二线楼市需求基础和安全边际被高估，土地市场已出现明显泡沫化倾向。

在南京，无论地市和楼市都风头正劲，“国家级新区”加身的江北、地王学区利好的河西南、地价超房价的麒麟、规划利好频出的鼓楼滨江……

南京地价同样水涨船高，甚至超过区域内大多数在售楼盘均价。今年以来，江北已经诞生了3块2万元地：中建东孚G02地块，楼面价22435元/平米；保利G03地块，楼面价22320元/平米；以及金隅G07地块，楼面价20077元/平米。

相比高地价，江北新区各项配套设施却仍有些乏力。目前虽然有地铁十号线直达河西，不过4号线和11号线等均属于规划列表，江浦各大楼盘距离地铁口还有相当一段的距离。作为新区核心区，配套可以说尚在起步阶段。目前江浦仅有珠江镇和南工大旁边的慕斯荟购物中心支撑，东方万汇城、华润万象城等一批商业中心尚未动工。

再比如葛洲坝在南京拿下的南京河西单价地王，楼面价4.52万元/平米。按照地价与楼价的比例，这一项目未来售价要达到每平方米7万到9万元才能回本。这意味着，南京楼市或将继北京、上海、深圳后第四个进入“10万+”时代。

但河西的各项配套却依旧有待提升。交通方面目前只有有轨电车一号线，商业配套方面，金地中心内部已经在施工，华侨城、正荣财富中心尚未动工，而包括规划中的鱼嘴国际商圈、河西中轴商业中心等配套，至少要等5年后才可成型。

地价的疯狂上涨，意味着把后面好多年的上涨空间消化掉了。近日在回答媒体关于北京、上海、南京、苏州等城市土地市场的问题时，孙宏斌至少五次提到北京和上海的地价“太贵”，八次用“不对”这个词形容苏州和南京的地价。

孙宏斌表示，南京、苏州这些城市，房价没什么泡沫，但地价肯定是有泡沫的。“这么多年了，苏州的房价一直是在2万元，南京的房价都没有超过3万元，一下子楼面价超过3万元甚至到4万元，这个肯定是不对的，我觉得我们会非常小心的。”

挤出效应

在吸引力上，二线城市魅力独特。苏州可以说是长三角最有吸引力的城市之一。据2010年第六次人口普查资料显示，苏州常住外来人口总量接近上海的一半，是杭州的近两倍，在长三角16城市中仅低于上海。苏州在常住外来人口占比上名列前茅，仅低于以“移民城市”著称的深圳。

在一些中西部城市，省会往往有最大的吸引力。受益于安徽“做大合肥”的政策倾斜，在安徽的16个地市中，合肥越来越强，产业发展、公共资源的集聚，使合肥成为安徽最耀眼的城市。目前安徽房地产市场出现了合肥“一家独大”的现象，除了合肥，省内绝大部分城市去库存压力依然较大。

在这些二线城市，不乏购买力，尤其是沿海城市的购买力确实强劲。福州一名当地开发商告诉记者，现在福州主城区两三万的房价，看上去贵，但确实也有购买力，因为周边县市很多做生意的，现在都开始在主城区置业。而在十几二十年前，很多福建人出国打拼，如今回国后实力雄厚，能买得起很贵的房子。

除此之外，不少投资需求也纷纷杀入。比如南京江北新区获批后，一大波投资客纷至沓来，部分楼盘投资比例很高，有媒体报道投资需求甚至超过了70%。

一位大型开发商的苏州营销负责人对媒体透露，其手上的项目投资客已经占到了客户总数的30%-40%，主要来自上海、南京、北京。

但对于普通年轻人则是另一番景象。多数年轻人因为喜欢二线城市的前景和环境欣然前往，但最后又对房价感到无力，近些年不少年轻人因为无法忍受高房价而产生了回老家置业的念头。

“我对于厦门，是又爱又恨。”在厦门工作的杨小姐说，厦门城市环境和人文底蕴都很好，可是现在岛内房价四万，岛外也在两万上下，年轻人根本就无力承受了。

但作为发展中的二线城市，如果房价持续暴涨，必然将削弱城市竞争力。城市房价太高，就会增加居住成本，包括买房成本和租房成本，从而降低了城市对于人才的吸引力，城市发展自然也就受到影响。这一迹象已经逐渐显现出来。

深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉认为，受出口下行和去产能影响，重点二线城市如苏州、南京等工业总产值或增加值接近零增长或负增长。人口集聚能力下降，南京市常住人口年均增长放缓至1万到2万人。若扣除农民工对人口的补充，不少二线城市实际人口增长已停滞或负增长。

地王“解套”

同策咨询研究总监张宏伟认为，房价上涨是有“天花板”的。对房企来说，由于“被改善”、“被豪宅”引起市场供应结构发生变化，但市场真实的需求结构并非如此，这成为房企拿下“地王”之后的最大隐藏风险。

由于地王项目存在开发周期长、营销成本高等瓶颈，这些隐性成本会加剧地王项目的开发投入负荷。

易居研究院智库中心研究总监严跃进提出了“隐性成本”的概念。具体包括：营销压力加大，可能带来营销成本的提升；去库存效果不佳，会使资金成本增加，同时影响财务表现，进而影响到机构评级和融资成本；若进行降价促销，会影响品牌价值和购房者口碑。

他认为，当高价地项目后续遇到市场降温周期，那么各类隐性成本就会显性化，并产生连锁反应，使房企面临的风险不断累积。

“地王”确实并非稳赚不赔。中原集团研究中心的统计数据显示，截至2015年底，2009年至2014年京沪成交的71个“地王”，有4个已经退地，已销售的48个项目中有19个销售金额低于土地出让金，入不敷出。

由于土地成本大幅上升，高价地项目势必拖累房企的资金安全。本轮拿高价地的房企，几乎都是不惜透支未来上涨空间，甚至负债累累去豪赌房地产的明天。

中原地产研究部统计显示，截至5月25日，今年全国50家大型房企合计拿地金额3887亿元，平均拿地成本6283元/平方米。而在2015年同期，拿地平均成本只有4231元，增幅达48.4%。而公布销售业绩的30家房企前4月销售均价在1.15万元，销售价格同比上涨了12%，土地价格上涨明显超过了房价上涨。

拍下苏州最高溢价率318.86%地块的景瑞地产，近日再度拍下杭州一幅土地，一个月内景瑞在土地的并购扩张上投资近40亿元，几近2015年全年销售额的一半。且该房企连续两年亏损，负债率高达135%。

中原地产首席分析张大伟甚至称，“房企这是在赌命”。他认为，若未来一年房价涨幅不能超过50%，拿了地王的企业都将面临入市难题，巨大的成本压力将存在较大风险。

面对新一轮的地王潮，稳健型企业已有所警觉。近期杭州一地块拍卖过程中，万科便因风控机制而临时拆伙退出，放弃与信达联合拿地。业内大佬开始警示地王风险，孙宏斌日前表示，那些拿高价地的开发商，在房地产风向变化的时候便会受到惩罚。

对于已经拿到地王的开发商，只有小心应对了。因为拿下地王之后，能否开发出匹配地王身价的产品至关重要。从根本上说，能让“地王”最终解套 的，也并非另一个新地王，而是打造出经得起市场考验的产品。

近年来，在北京房地产市场，不乏经典案例。如广渠？金茂府、北京壹号院，都是曾经饱受质疑的地王，但是最终广渠？金茂府成就了现在的中国金茂，北京壹号院极大提升了融创在顶豪领域的名声。

严跃进建议，地王“解套”可从以下策略着手：一是压低产品开发成本，以高周转模式来争取更大利润；二是采取灵活的定价策略，如将项目分为三期开盘，逐渐抬高价格；三是积极从其他市场发掘客户，比如从股票市场找出部分潜在的需求，导入到此类高端物业的销售市场。

系统隐忧

近期，管理层开始强调房地产泡沫和杠杆风险，二线城市需求基础、产业宽度和厚度不及一线城市，“地王”频出的风险须引起重视和防范。

土地市场“疯狂盛宴”背后，是房地产开发商加杠杆与地方政府土地财政的互相支撑。目前不少地方债务都依赖卖地收入来偿还，而土地也大多抵押给银行。一旦土地市场遇冷，政府卖地收入将大幅下降，土地抵押的债务将出现坏账风险。

社科院金融研究所研究员易宪容近日撰文称，一些城市的房价疯狂上涨及土地拍卖的疯狂，不仅把住房的消费者完全排除现有的房地产市场之外，让整个城市的营运成本迅速拉升及城市竞争力迅速下降，也把房地产泡沫吹得巨大，使国内金融体系的风险全面上升。

在他看来，如果是一个完全由过度投机炒作主导的住房市场，只要房价上涨的预期逆转，那么住房投机炒作者立即会止步。这时，尽管整个市场房价下跌幅度不会很大，但成交量会立即萎缩，比如5月深圳房地产市场的成交量下跌70%以上。在这种情况下，那些过度融资（如首付贷等）进入房地产市场投机炒作者面临的风险很快就会显示出来。

南京林业大学副教授、城市与房产研究中心主任孟祥远则认为，在南京这样的省会城市，各路企业出手高价夺地使得地价高涨，并出现泡沫。房地产市场火爆的背后，隐藏购买力断层、金融系统风险。

在孟祥远看来，南京目前对地价、房价的双控政策会促使开发商拿地时更多考虑未来利润预期，短期内能有效缓解地王频出现状，但根本上还是要加大土地供应。通过政府短期调控政策和后续土地供应量的增加，房价会有所降温，市场也会逐渐趋于理性。

二线城市地价上涨，已经引起了监管层的重视。近期，有媒体报道，国资委等监管机构约谈央企开发商，要求收敛在土地市场的追高拿地行为。近期在土地市场多次造高价地，带来不小的舆论压力，这是被约谈的根源。约谈后，央企拿地表现低调许多。近日杭州一地块成交溢价率仅37.34%，与多个二线城市上半年100%的平均溢价率相比，出现显著降温。