龚小锋

在各路央企国企以及实力民企的推动下，2016年，很可能是“地王”最多的年份。不少二线城市的本土开发商正在面临边缘化的困境，有媒体甚至打出了“地价正在脱离地心引力，如何营救老牌开发商”这样的标题。

南京地王高潮

5月13日，南京一天拍出三个“地王”。

当天下午，全国40多家品牌房企汇聚南京，对河西南、麒麟、城中、江北的7幅地块展开争夺。

土地拍卖现场气氛热烈，容纳百人的多功能厅，过道、走廊塞满了人。参加竞拍的开发商们紧张地用手机计算、窃语，大屏上价格一次次跳动刷新。

经过激烈的争夺后，7宗地中诞生了一宗总价地王、一宗单价地王以及一宗区域地王，共拍出了248.56亿元的高地价，包括产生了88亿元的全国总价地王（后被杭州超过）。

其中，经过25轮的激烈竞拍，葛洲坝地产以32.8亿元竞得一地块，楼面价4.52万元/平方米，刷新南京单价“地王”。南京开拍的建邺区G11地块被世茂以88亿元拿下，溢价率114.6个百分点，成为全国总价地王（后被杭州一地块超越）。

易居中国执行总裁丁祖昱评论此次南京土地拍卖称：无法用理性数据论证了！南京一些本土开发商几次亲眼见证天价地块的成交，大呼“看不懂”。

“我们现在非常缺地，每次竞拍都会参加，但根本竞争不过那些国企和央企。”南京一家本土房企人士说，在南京，不只是一家房企面临这样的困境，用不了多久，很多中小房企都会面临生存困境。

从2013年开始，南京的地价开始走入快速上涨期，2013年当年的土地出让金总额高达802亿元，为近年来历史最高，但是这一纪录有可能在今年被打破，截止到5月，今年的出让金总额已经高达691亿元。

整体的折合楼面价也证实了南京高地价现实。有媒体报道，在2011年，全市当年的折合楼面价仅为2838元/平米，截止到今年5月的折合楼面价已经高达17737元/平米，为2011年的6倍多。

南京林业大学副教授、城市与房地产研究中心主任孟祥远认为，南京之所以地王频出，一方面是流入南京市场的资金过剩，另一方面则是南京土地市场供应有限。

中原地产研究部报告指出，二线城市已经成为此轮“地王潮”的绝对主力。截至5月31日，今年共出现155宗“三高”地王中， 70%的地王诞生在二线城市 ，其中南京就拥有16宗总价“地王”。

二线城市高价地频出

地王潮的旋风狂扫二线城市，尤其在长三角，愈演愈烈，南京全国总价地王诞生没多久，就被杭州一地块超越了，如今在房企抢地的热衷度上，南京之外，确实是“上有天堂，下有苏杭”。

克而瑞数据显示，进入2016年以来，全国总价地王、单价地王以及溢价率超过100%的“三高”地块，扎堆出现在四个二线城市：南京以19席夺冠，接下来是苏州14席、合肥11席、杭州10席。

5月27日下午，杭州奥体单元地块经过28轮竞价，最终被信达获得，成交总价高达123.18亿元，溢价率为95.95个百分点，刷新了5月份全国总价地王的纪录。

作为二线城市中的大热门，杭州的楼面价已经十分惊人。5月20日，杭州拱墅区庆隆单元热电厂地块出让，被融信集团以23.61亿竞得，楼面价31404元/平米，创拱墅区新高。在此前的3月23日，杭州绿城集团以37.35亿元竞得潮鸣地块，折合楼面价更是达到了45368元/平米，刷新杭州宅地楼面价纪录。

长三角另一个城市苏州，原本地价房价并不算太高，但是近年来开始了新一轮补涨。苏州市限定地价新政出台后，也没能阻挡土地市场的热情。5月24日，苏州土地市场成交11宗地，合计金额达235.7亿元。平均土地溢价率超110%。

这11幅地块分别被泰禾集团、中梁地产、天房发展、雅戈尔、雅居乐、厦门建发、上海建工、路劲地产等开发商分食。其中，泰禾集团以31亿元总价摘得28号地块，溢价率118%。

而就在前一天的5月23日，苏州集中拍卖出让13宗地块，其中成交11宗地，合计金额高达235.7亿元，平均土地溢价率超过110%。另外两幅地块在竞拍现场因为超过限价而流拍，其中一幅地块楼面价达到15071元/平方米。

有媒体援引苏州某房企人士的话说，“虽然土拍热度在土拍开始之前就已被政策强摁住，但仍然内存暗涌，热度不减。从本轮土拍的整体情况看，如果没有政府的干扰，拍地结果可能会更加激进。”

尽管此次土拍，表面上没有出现新的地王，政府也达到了想要的效果，但居高不下的楼面价格，显然光靠政府调控是解决不了根本问题的，压抑的需求仍然旺盛。

地王制造者

过去几年，二线楼市整体平稳。国家统计局数据显示，过去5年，二线城市新房价格指数涨幅在10%-20%，远低于一线城市近50%的涨幅。今年以来，二线楼市迎来史上最火爆的行情。

李宇嘉认为，无论是楼市政策、资金环境，还是国家在区域一体化、都市圈建设上的重视，以及承接一线城市转移出的产业及人口，二线楼市均迎来了最好发展时机。

苏州的房价一直比较稳，从2009年到2015年房价没什么变化。现在，苏州是用一波猛涨补上了之前几年的空缺。旭辉集团总裁林峰在近期的演讲中说，整个苏州都进入2万-3万元房价的阶段，“在一线调控完之后，很多资金开始往二线城市转移，强二线城市已经跟弱二线城市的价差拉得很远。”

南京“地王”频出的另外一个重要原因，还是源于想进入南京的房企越来越多，随着全国楼市出现分化，除一线城市楼市火爆外，南京等重点二线城市被房企看好。

近日，国务院最新公布的长三角城市群规划中，南京被定位为长三角唯一的特大城市，地位仅次于上海。随着进入房企的不断增加，竞争压力也在加大，地价自然水涨船高。

土地储备不足已经是很多南京本土房企面临的普遍状况，如苏宁环球、朗诗近两年在南京土地市场已没有再拿新地，而像栖霞、银城、高科等房企也只是很艰难地拿了少许土地。

这一状况在热点城市俯拾皆是。一名二线城市开发商甚至吐苦水说，囊中羞涩，东部二线城市的土地“招拍挂”根本不敢参与。于是，就去中西部二线城市找机会，某市主管招商的主政者告诉他们，政府上下正在找地出让，不拍出一宗“地王”来，对不起城市名片。

一些大型企业优势自然突出。克而瑞称，恒大、信达、碧桂园、首开等企业2015年持有现金增加最为明显，根本原因在于这些企业都处于大举扩张期，销售规模增长明显，投资开发资金需求强烈，销售回款往往不足以支撑企业的投资开发需求，只有通过融资来拉动现金流，而2015年以来资本市场融资环境宽松正好给了企业囤积资金的机会。

“不缺钱，缺项目”。林峰近日透露，以前开发商高度依赖银行的开发贷款，如今融资工具更加多元化，甚至有很多机构主动找上门要求提供贷款，且贷款利率极低。去年旭辉首发的境内公司债利率不足5%，远低于银行贷款，“房企现在不缺钱，缺的是项目”。

央企和国企更不用说，凭借其独特的国有资本担保、抵押物充裕等优势，获得了大规模的银行低成本信贷资金。今年一季度，新增贷款规模4.61万亿元，社会融资规模总额6.5万亿元，均超过或接近历史最高水平。2015年房企融资成本排行榜中，中海、华润、保利、招商等央企地产企业均位居前列。

复杂的地王局

房企不惜一切代价挺进市场基本面较好的一线城市、部分二线城市，以期短期内谋求上位。通过布局一、二线核心城市，足以辐射带动周边整个区域市场开发，实现区域深耕或全国化布局。

但在此之外，更重要的是，这一波二线城市抢地背后，是一个更为深刻而复杂的“地王局”。尤其是一半以上的高溢价地是央企、国企制造，其意味值得推敲。

同策咨询研究部总监张宏伟直言，对于央企、国企来讲，不惜成本拿地王，扩充在一线城市、核心二线城市的土地储备，其考虑的出发点并不完全是按照成本和收益的常规测算。在他看来，背后更大的局，是增加公司的估值，谋求自己在企业整合与重组过程中增加“话语权”。

比如，近期保利地产、招商、葛洲坝等多个央企拿地均较为激进，甚至出现了“面粉贵过面包”的难以理解的拿地结果。如果按照成本和收益的常规测算，这些地块短期内难以入市，短期内也不可能盈利。

但是，从央企地产整合的角度来看，如果没有充裕的土地储备，并且从企业估值的角度来看处于“弱势”，极有可能会被其他央企合并。

至于具体到某个区域，地王一个接一个地诞生，也并不是表面那么简单。链家研究院研究主管陈开朝认为，在一些新兴区域，先用一个地王造成未来房价上涨的预期，然后用更高的地王让之前的地王套现，进而实现地王的击鼓传花效应。

近期，电建地产在深圳砸下龙华新地王之后，在此区域拿过两个地王项目的龙光地产就趁势为区域两个项目打起了广告，“致敬龙华新地王，在地王的南边和北边，我们都在致力为您打造优质生活”。对拿地的开发商而言，拿地王已经形成了一种抱团取暖的效应，这成为当前地王的地王逻辑。