张佳竹

日前，南昌市公积金管理中心宣布，由于住房公积金个贷率一直处于高位，从5月16日起，南昌市暂停受理缴存职工“商转公”贷款申请。

公积金面临的巨大资金压力，让全国多地均收紧了公积金贷款政策。最近几个月以来，除南昌外，福州、郑州、合肥、厦门等城市先后收紧“商转公”贷款业务。至于何时恢复办理，上述多地的公积金管理中心工作人员均表示“等待时间会比较长”。

紧急叫停“商转公”

“商转公”业务是指通过商业贷款购房的公积金缴存职工，在满足公积金贷款政策的前提下，将原有的商业贷款转为公积金贷款，从而享受到公积金贷款低息优惠。“商转公”能减轻购房人的贷款利息，缓解房贷压力，因此颇受刚需族购房人的欢迎。

然而，在“去库存”目标下，多地出台激励政策鼓励购房，令住房公积金的使用率大幅提高，很多城市超过了100%，住房公积金“被贷空”，“商转公”业务也被紧急叫停。

记者致电南昌市住房公积金管理中心了解到，过去一年，南昌市归集、提取、贷款等主要指标均创了历史最高水平。截止到2015年末，南昌住房公积金个贷率达112%，在当年全国个贷率超过100%的25个城市中排名第三。而今年1月底，南昌住房公积金个贷率达到117%，也创历史新高。

记者了解到，2015年，南昌住房公积金管理中心为了缓解资金压力，满足住房公积金缴存职工购房贷款的需求，使用了批量贴息贷款发放个人住房公积金贷款4709户、20亿元，全年共支出了贴息917.44万元。

目前，南昌住房公积金管理中心仍然面临着资金压力，余额一直处于告急状态。为了缓解资金压力，南昌做出了暂停“商转公”业务的决定。

与南昌情况类似，福州叫停“商转公”业务，也是由于住房公积金告急。

过去两年福州楼市成交回暖，住房公积金贷款需求日益旺盛，这也让福州住房公积金个贷比超警戒线。

公开数据显示，近两年福州住房公积金发放量持续高速增长，2015年福州市住房公积金管理中心共向8714户缴存职工家庭发放公积金贷款39.12亿元，同比增长30.62%，较2011年增长249.22%。

记者根据公开信息统计发现，截至今年第一季度，福州住房公积金个贷使用率已达105.23%。简单来说，个贷比超过100%就表示，今年前3月福州公积金放出去的贷款已经超过归结的余款。

数据显示，一些二线城市的公积金使用率非常高，郑州、合肥等地住房公积金个贷率均在90%以上，厦门市高达108.18%，而南昌市今年1月底则达到了117%，创出历史新高。

“近年来，不少地方政府有意通过公积金政策放出更多实惠，让更多购房者合理运用公积金，拉动住房消费，但也造成了公积金超负荷使用。”同策咨询研究中心总监张宏伟表示，国内不少城市一旦公积金个贷使用率超过90%的红线，都会通过停止“商转公”业务来降低公积金个贷风险。

何时重启待解

“‘商转公贷款政策能降低购房者月还款额压力。以家庭最高贷款120万元为例，按照基准利率，贷款30年，公积金贷款月还款额要比商贷少1369元。”信义房屋分析师陈丽娜认为，“商转公”不仅能降低购房者的贷款压力，也间接降低了购房门槛。这在一定程度上能够促进中低收入家庭的置业，满足其基本居住需求。从对市场的影响来看，会促使一部分受益的人群加快购房的步伐。

在业内人士看来，无论是“商转公”的推出还是暂停，都反映了地方政府对房地产市场的政策施力方向。

“住房公积金本是公积金缴存者的一种住房互助基金，公积金管理中心的职责只是以政府信誉代为保管和投放贷款。但是，在政策对房地产市场的高杠杆作用之下，公积金也被纳入了政策‘组合拳。”张宏伟告诉记者，放大公积金贷款额度，虽然让购房人享受到更多“政策红利”，却造成了公积金“被贷空”的后果，导致一些城市的公积金放贷周期过度拉长，公积金对支持购房的效能也难以正常发挥。

在这种情况下，地方收紧公积金贷款，成为必然选择。

此外，上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，二线城市楼市回暖，成交量大增，公积金管理中心提供贷款的积极性不如以往。商业贷款转公积金贷款需要贴息，这是公积金管理中心不愿意做的原因之一。除此之外，二线城市房地产政策通过房贷进行调整，也是一个重要方面。

在暂停商转公业务的同时，一些地方也规定，当公积金贷款低于一定标准之后将重启商转公业务，这个重启标准，不少地方都定在85%以下。

“住房公积金个贷率降至85%以下后，将视情况恢复相关申请。”南昌住房公积金管理中心表示。

急需完善

目前，公积金未实现全国统筹管理，地区与地区之间在公积金的使用上，出现了“苦乐不均”，“被贷空”正是由此出现的问题。“在就业人口跨省流动已常见的情况下，住房公积金却不能跨省提取，造成了一些就业人口流出地区公积金不够用。”张宏伟分析称。

记者了解到，建立公积金全国统筹制度的呼声已有多年，但迟迟未有政策响应，即使是去年年底修订后公布的《住房公积金管理条例》也只是以省级统筹为目标。

“在互联网技术已经高度普及的当下，解决这个问题，并无太大的难度，关键在于很多地方的政府部门将公积金当作自己支配的一块肥肉，不愿失去对公积金的支配权。”一位不愿具名的业内人士告诉记者。

业内人士认为，住房公积金，应该建立“量入为出”的制度，不能为鼓励购房而盲目提高可贷数额，造成“被贷空”。从根本上说，应尽快建立全国统筹机制，让公积金缴存者的权利得到充分保障。

目前，摆在购房人面前的难题是，如果公积金管理趋紧，显然不利于买房。从另一个角度看，这种情况延续下去也会影响房地产行业的持续发展。

“购房贷款贴息、贷款利息抵扣个税，都应该是未来可以重点考虑的措施。” 杨红旭建议道。