文/蕊红



二手房交易“营改增”政策终于落地

文/蕊红

3月24日，财政部公布的《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》称，对于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区，个人将购买不足2年的住房对外销售，按照5%的征收率全额缴纳增值税，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售，免征增值税。财税专家分析，这意味着，在过渡期，二手房交易的增值税基本平移了现行二手房交易营业税政策，原有的优惠政策也将延续，但由于营业税是按照含税销售额计税，增值税是按照不含税销售额计税，税负还略有降低。

高层拍板“营改增”：税负只减不增

李克强总理3月18日主持召开国务院常务会议，为落实《政府工作报告》中关于全面实施“营改增”的要求，进一步减轻企业负担，促进经济结构转型升级，进行了如下部署：从今年5月1日起，一是将“营改增”试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业，实现货物和服务行业全覆盖，打通税收抵扣链条，支持现代服务业发展和制造业升级。二是在之前已将企业购进机器设备所含增值税纳入抵扣范围的基础上，允许将新增不动产纳入抵扣范围，增加进项抵扣，加大企业减负力度，促进扩大有效投资。同时，新增试点行业的原有营业税优惠政策原则上延续，对特定行业采取过渡性措施，对服务出口实行零税率或免税政策，确保所有行业税负只减不增。

据有关部门介绍，从2012年开展“营改增”试点以来，截至2015年底，全国“营改增”试点纳税人共计592万户，累计实现减税6412亿元。“营改增”全面推开后，预计2016年全年减税将超过5000亿元。在经济下行压力持续加大的情形下，大幅给企业减税，意味着公共财政将面临更大赤字压力，而对企业而言，这则是减轻负担的实实在在的政策性红包。在此次出台的“营改增”方案中，根据试点情况又增设了一些优惠条款，如：在将企业购进机器设备增值税纳入抵扣范围的基础上，允许将新增不动产纳入抵扣范围；新增试点行业的原有营业税优惠政策原则上延续，对特定行业采取过渡性措施，对服务出口实行零税率或免税政策，等等。

“营改增”纳税额有变化：心中应有明白账

根据增值税的算法，需要先计算出销售额（不含税），销售额＝含税销售额÷（1+征收率），应纳税额＝销售额×征收率。如一套售价为150万元（含税、购买不足2年）的住房，最终增值税应纳税额为（150÷1.05）×0.05＝7.14万。当前的营业税是按总价5%的税率征收，按现行政策，营业税应纳税额为150×0.05=7.5万。“营改增”降税：7.5-7.14=0.36万。

财政部《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》指出：个人将购买不足2年的住房对外销售，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售，免征增值税。“5改2”之后，营业税的征收政策也是以2年为界限。个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。“营改增”之后会有变化吗？

拿正准备换房的袁先生来说，他注意到这样一个问题：5.6%的营业税会标明一个“含附加”。在交税单上也明确了营业税交的是5%，也就是说0.6%是附加税。此次财政部的文件中，没有明确说明，营业税改增值税后，除了要交5%的增值税外，0.6%的附加税还要不要交。链家交易中心的总监介绍说，袁先生提的问题很有普遍性，现在很多购房者对现在所交纳的营业税理解是有偏差的，5.6%的税率并不完全是营业税，目前房屋的城市维护建设税、教育费附加随同营业税一并征免，增值税征收，对附加税是否一并征免，还没明确。如果附加税不再征收，那么“营改增”之后，购房者可以少交0.6%的税款；但是如果也要一并征收附加税，那么，“营改增”对于购房者来说，影响可能并不大。

再就是营业税是交给地税部门的，但是增值税是交给国税部门的。两个税种缴纳部门的变化，对购房者来说也是一大影响。因为“营改增”之后，由地税变国税，购房者买房交税的流程也随之发生改变。目前一些地方的二手房交易场所主要是房地产交易大厅，大厅目前也没有设置国税相关业务窗口，如果现在二手房交易流程不改变，购房者买房网签后要跑到区里的国税部门完税，然后再到房产交易大厅办理过户，这相当于多折腾一趟。为解决这一问题，国税总局近日发文称，全面推开“营改增”后，二手房交易增值税在一定过渡期内委托地税部门代征。之前二手房营业税是由地税部门征收，有利于“营改增”政策衔接。

2年的住房，以哪个时间节点为标准呢？ 笔者了解到，营业税“5改2”以后，“住房满2年”的时间起点按照不同的房屋类型主要作以下划分界定：一是按照契税完税证明上注明的时间确定购买房屋的时间，二是房产证的时间，两个时间按照“孰先”原则确定购买房屋的时间。也就是说，市民买了一套房子，即便是一直没有办理房产证，只要契税的交纳已经过了2年，也可以免征营业税。“营改增”之后，2年的免征期跟营业税的标准是一样的吗？也是按照“孰先”的原则吗？这个具体的问题也有待明确。

对企业是利好因素：商用物业将受益

从今年5月1日起，备受关注的“营改增”将扩大试点行业范围。其中，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业四个行业将纳入“营改增”试点范围。自此，现行营业税纳税人全部改征增值税，其中建筑业和房地产业适用11%的税率。业内人士认为，“营改增”的推出给房地产行业短期内不会带来剧变，但未来将产生深远影响。其中，“营改增”鼓励所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣，这对从事商业地产开发的房地产企业来说有利，对房地产尤其是商业地产的去库存将起到促进作用。

值得关注的是，“营改增”后所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围。业内人士评价，该项措施对于所有企业而言都将是利好因素。尤其是当企业改善办公条件购置办公楼时，购置办公楼的成本会降低。该举措也会刺激企业购置办公楼改善办公条件的消费预期。

资料显示，目前全国有2亿平方米左右的商业地产，众多房企正面临空前的商用物业去库存压力。“营改增”的落地将促进写字楼库存去化。同时，受该措施影响，不动产尤其是房地产项目大宗交易成本会降低，也将促使土地、项目收购，加速房地产行业整合。业内专家表示，企业作为逐利的主体，势必会在基本面较好的城市投资购房，促使北上广深一线城市及其周边经济基本面较好的城市继续向好，其他城市由于仍然有去库存压力，所以房企不会去那些城市投资。

房地产格局的重大变化，几乎都和税制紧密相联。房地产“营改增”，对房企来说短期体现为税负下降，但长期则体现为地价上涨。有关人士分析认为，目前“营改增”试点期间，对房地产行业短期的影响并不大，但试点到期之后正式推行时是否会有新的变化则需要关注。长期来看，营业税占地方税收比重高的省市需要逐步出台应对措施，特别是在地方政府平台杠杆加足的省市。2007-2011年，有9个省市对营业税十分依赖，营业税占地方税收比重都超过了40%，其中包括北京，达到41%。

业内人士分析，当前行业毛利率平均为20%左右。其中，在人工成本、大宗原材料价格没有大幅上涨的情况下，毛利率下降的根本原因来自地价上涨。尽管在三、四线城市，土地出让已经大幅减少，但是从一线城市来看，超过周边二手房一倍的楼面价地块必然会推高最终的房价，特别是在当前一线城市的土地供需严重不足的情况下，这也会加大地方政府对房地产业的依赖。可以预见，“营改增”很可能加大地方政府对“土地财政”的依赖，由此，土地成本将进一步上行，届时房价上涨的局面很可能继续在一线城市上演。从长期来看，“营改增”将减少新入市的投资性需求，房价变化更趋平稳。

“营改增”对企业投资楼市确实会有助推作用，但“营改增”并不是楼市税收政策调整的终点，后续有关房地产税的改革还会逐步推出，尤其是房产持有环节的征税，仍将深化改革。受此影响，楼市格局也将变得更加复杂多变。

（作者单位；山东省临沂市兰田建设集团市场调研部）