马军成

多尺度的城市建设用地集约利用评价方法

马军成

随着土地资源紧缺问题的日益突出，城市建设用地集约利用方式与水平得到了国土部门的高度重视，并逐渐成为监控区域土地利用情况的主要途径。为了保障在城市化快速发展的条件下集约利用城市土地，需对城市建设用地利用情况进行综合评价，并采取有效的措施解决城市建设用地粗放利用，缓解土地资源紧缺形势。

目前，城市建设用地集约利用评价大多从单尺度出发，未能多角度了解和掌握城市建设用地存在的问题，评价成果利用价值有限。本文从多尺度角度出发，阐述了城市建设用地多尺度集约利用评价意义，分析了多尺度集约利用评价的内涵，探讨构建多尺度集约利用评价指标体系，以期从多尺度了解和掌握城市建设用地利用情况，推进城市土地的合理利用。

一、城市建设用地多尺度集约利用评价研究的意义

城市建设用地集约利用评价的目的在于提升城市土地的优化配置和促进土地合理利用，保障城市土地的可持续发展，有序推进城市化，为社会经济的可持续发展奠定基础。在我国城市化初始阶段，大量农用地转为建设用地，由于监管不到位和不及时，导致城市中土地粗放利用现象严重，土地利用效率低下。为了确保城市土地资源的合理利用，有效地节约土地资源，提高土地集约利用水平，需基于多尺度开展城市建设用地集约利用评价，可从多角度了解和掌握城市建设用地利用情况和存在问题，进而制定有效的措施，促进城市土地的合理利用，充分发挥城市建设用地的作用与价值，提高城市建设用地的集约利用水平。

二、城市建设用地多尺度集约利用分析

城市建设用地集约利用应符合国家相关法律法规要求，以国家土地管理政策、相关规划等为导向，适度增加对城市土地的投入，促进城市土地利用效率的提高，进而有效促进城市经济建设的发展。在城市建设用地集约利用评价时，依据评价规程，首先要确定城市建设用地集约利用评价工作区域，即城市中心城区的建成区，通常指人民政府所在地。由于城市中心城区建成区土地在利用时，大多呈组团空间分布，通常会形成多层次与多目标的体系，因此在评价时，需要通过各方面的利用情况对其进行衡量。

基于此，在采用多尺度集约利用评价方法对城市建设用地集约利用情况进行分析时，应从微观尺度、中观尺度与宏观尺度等三个尺度层次分析评价。尺度层次不同，其评价重点不同，基于多尺度角度进行城市建设用地集约利用评价时，其构建的评价指标体系应覆盖全面、科学、合理，以便充分反映出城市建设用地不同尺度下的发展情况，并对城市发展战略与经济、土地之间的关系有所体现。

1.微观尺度

在微观尺度下，城市建设用地集约利用评价对象为宗地，即地籍调查的基本单元，指以权属界线组成的封闭地块，宗地反映出的土地利用信息更加详细、明确、全面。在对城市建设用地进行微观尺度评价时，需要反映出土地利用的强度与用途，通常需要对宗地地块适宜、强度进行分析研究，以便确保城市土地利用效率达到最大化要求。但这种土地利用效率最大化不得与土地利用强度相等同，应对其收益递减性规律进行分析，并对其投入到一定程度的时候，需要在土地利用强度增加的条件下，对城市交通拥堵、噪声污染等安全隐患问题进行深入的研究，以便避免出现城市土地利用价值下降的现象。

2.中观尺度

在城市建设用地中观尺度集约利用评价时，评价对象为功能区，即需依据土地利用类型将城市中心城区建成区划分为若干个功能区，一般分为商业功能区、居住功能区、工业功能区、特殊用地功能区与教育功能区等。在进行功能区集约利用状况评价时，首先对不同的功能区进行综合分析，以便反映不同功能区的土地利用强度与经济效益等。在中观尺度下进行城市建设用地集约利用评价，应依据功能区类型进行评价指标分析确定，功能区类型不同，其分析着重点不同。

其中：对于居住功能区，需要对建筑密度、人口密度、生活服务设施与基础设施完备度、综合容积率等指标进行分析，综合确定评价指标体系；在商业功能区集约利用状况评价时，需要对基础设施完备度、综合容积率、商业地价实现水平等指标进行分析，综合确定评价指标体系；在教育功能区集约利用状况评价时，应着重分析建筑密度、综合容积率、基础设施完备度、单位用地服务学生数等指标；在工业功能区中，应对基础设施完备度、工业地价实现水平、综合容积率、单位用地固定资产总额、单位用地工业总产值等指标进行着重分析；对于特殊功能区，仅着重分析建筑密度与综合容积率等指标。

3.宏观尺度

在宏观尺度下进行城市建设用地集约利用状况评价时，需重点分析评价城市用地趋势、强度、效益、战略布局等内容，并对城市建设用地的潜力与效率进行分析测算。一般来说，进行宏观尺度下城市建设用地集约利用评价分析时，通常会采用两组观点，一种为以城市中心城区为主要对象；另一种是以某行政区域内部城乡建设为评价对象。

三、基于多尺度的城市建设用地集约利用评价指标体系构建

评价指标体系构建是城市建设用地集约利用评价的基础和前提。在多尺度集约利用评价中，应依据参评城市用地实际，分析宏观尺度、中观尺度与微观尺度等三种尺度下的评价对象和评价侧重点，进而确定合适的评价指标体系。对于评价指标权重，应采用主观赋值和客观赋值相结合的方法综合确定。在确定评价指标理想值时，应依据国家相关标准、参考同类城市标准和结合自身实际。

四、结语

在我国各地土地资源相对紧缺的背景下，应加强对土地利用的管理与监管力度，充分发挥出土地的应用价值与效率。对于城市建设用地，应基于多角度进行土地集约利用评价，充分了解城市建设用地不同尺度下的利用情况，有针对性的采取措施解决城市土地利用中存在问题，进而提高土地利用效率，处理好环境、社会与经济之间的关系，确保城市经济的可持续发展。

（作者单位:河南省科学院地理研究所 ）