本刊记者 张兰兰

乱象背后隐藏多少猫腻？房地产中介乱象调查

本刊记者 张兰兰

近年来，楼市的火爆程度可见一斑，“一手托两家”的房产中介在助力房地产业的发展、满足居民住房消费需求上起着重要的服务作用。同时，这个新兴行业存在的各种不良现象也不断被曝光，人们对房地产中介行业的态度可谓“又爱又恨”。

据传，上海最近将实行购房信贷新政，“假离婚”买房成风，当局怎么澄清谣言都不起作用。最终，上海市不得不采取了严厉的处罚措施：先是关闭、暂停了一批公众号，然后刑拘了几个造谣的房产中介，宣布暂停相关企业涉事部门（或门店）、人员的网签资格。

中介乱象屡禁不止，究竟其中藏着哪些猫腻？记者就此展开调查。

“顶风作案”制造“假离婚”

早在2016年3月25日，上海市便公布了《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，要求加强对房产中介机构的监管，重点查处捂盘惜售、炒作房价、虚假广告、诱骗消费者交易等违法违规行为。

然而，仅仅过了6个月时间，一些好事中介便顶风作案。

根据通报结果，制造上海此次“离婚潮”恐慌的原因很简单：几个中介人员对外宣称，离婚不足一年的购房者，限购及贷款政策按照离婚前的家庭情况处理。

谣言传出之后，根据上海市房地产交易中心数据显示，上海楼市一手房签约套数连续7天超过1000套，在临近9月1日的前几天，一手房签约套数突破2000套。各大民政局门口排起离婚长队，而在这长长的“离婚大军”中，超过9成是为了买房。多个婚姻登记中心不得不贴出告示，要求限制离婚受理数量，或者缩减离婚受理工作时段。

根据现在的调控政策，如果是首套房，首付是30%；如果是二套房，首付要提高到60%～70%，门槛大大提高。除了首付，利息优惠也是一个很重要的原因，一般城市能节约10万～20万元的利息，京沪更高，能节约50万元。购房者可以通过假离婚减少首付，降低门槛。中介则“乐此不疲”地替买方制作可以以假乱真的“离婚证”和“户口本”蒙骗房管局，以收取高额的手续费。

据某房产中介人员透露，房屋与婚姻之间的交易其实早已是行业内公开的秘密，一些中介人员甚至以自己身上的购房资质为资本，通过与购房者“假结婚”的方式，帮助那些想买房但没购房资质的人获取名额，从中赚外快。

虚假信息“套路深”

事实上，中介违法作乱由来已久。此前，住建部于6月已通报了一批房地产中介机构和从业人员违法违规典型案例，诸如中介机构不如实向客户告知抵押信息、伪造纳税联系单偷逃税费、违规代理销售商品房、违规代理出租经济适用房、不按规定备案，以个人名义违规承揽业务收费、违规参与出租“群租”房等等案例早已不是新鲜事。

而在近期的一份《中国房地产服务行业满意度调查报告》中，采样调查覆盖北上广深等10多个城市，收集超过2000个样本，结果显示65%的消费者对房产中介不满意，曾发生过纠纷。

记者了解到，违规中介最常用的招数即发布制造假信息，虚构房源，网上挂出的最新房源很可能已经售完，大多数网上标价要高出实际价格。

一位资深房产经纪人告诉记者，不少中介公司为了吸引客户，会发布一些明显低于同地段价位的房屋信息，当消费者要求看房时，对方会以“不好意思，这套房子刚卖掉”、“同一小区还有一套更优质的房源”、“最近楼市太火爆了，业主临时提高了售价”等理由推荐其他“更好房源”。

还有一些黑中介瞅准商机，以低价房、虚假房源为诱饵，打着“房东直租”的牌子专门给租客挖坑。

以位于北京朝阳区的泰福苑小区为例，泰福苑小区多为回迁房，一些业主手中有几套房，为了省心将房屋一次性租给中介公司，由他们向外转租。因其地理位置优越靠近地铁站，深受周边高校大学生青睐。

一位租客透露，他在租房过程中选准了泰福苑小区的房子，带他看房的却是声称“鸿聚家园”中介公司的工作人员，商谈过程中中介承诺不会收取中介费及其他杂费，一室一厅只需月付3600元，押一付三即可。没料到，签了合同之后中介的态度180度大转弯，之前的各种保证都成了空话，卫生费、物业管理费等费用纷至沓来，多次交涉退押金也无果。

记者通过在北京市企业信用信息网上查询发现，泰福苑小区中存在着永恒置地、顺丰置地、鸿聚家园等多个中介公司名称，单个查找时系统显示“公示信息隐瞒真实情况、弄虚作假、通过登记的住所（经营场所）无法联系发现”。为了应对在外的“坏名声”，一些黑中介公司经常给自己冠好几个名字。

一位“老中介”告诉记者，租房前，中介公司各种承诺，最后都“打水漂”；租住期间，大半租客都被强行征收过卫生费、物业管理费等费用，金额都在上千元以上。押金不退、拖款不还、强逼退房、威胁租客等行为，都是黑中介的惯用伎俩，他们甚至会采用停水停电等方式强迫租客交钱，最后租客大多只能妥协。租客一旦退房交出合同，就很难要到押金，只能持合同继续租住，才有可能解决问题。

据“老中介”介绍，中介行业圈里面还实行“资源共享利益分成”，查询一套二手房买卖信息，相关的链接可能超过几十条，且由不同的中介提供，各网站给出的该套房所在的楼高、格局、小区建设年份等信息都不一样，有的房源中介之间共享信息共用图片，一切以房子卖出为前提，再分成。

打“擦边球”违规获利

调查中记者还发现，部分中介游走在“灰色地带”，与法律打“擦边球”获取高额利润。譬如在洽谈房源时，如果遇到买家急需资金，中介会主动提出“我们能够办理短期借款”。这个过程往往是中介机构用自己的“小金库”为购房者做过桥贷，或与银行等金融机构合作，以大额消费贷为购房者垫资。借款期间，中介方面的利息比同期同档银行利率还要高。

“购买房屋必须通过中介公司交易才可以得到垫资，如果资金需求时间超过一年，就要去银行用现有房产做抵押贷款，具体批多少要看房子值多少钱，一年以内的话公司就可以垫资。假设购房者借50万元，期限3个月，利息总共3万元，公司在垫资的时候会先把利息扣除，直接给购房者打47万元，合同到期时还清47万元即可。”一位资深中介公司经理对记者详细讲解了整个过程。

为了增强消费者的购房决心，部分中介还会在首付贷上“做文章”，虽然首付贷已被明令禁止并定性为违法违规金融产品，但如今市面上流行的“契税贷”、“赎楼贷”、“新居贷”、“优房贷”、“换房贷”等产品，不过是首付贷换了个“马甲”，贷款用途是否用于购房首付是“客户自己的事”。

据了解，这些资金来源多样，有的是中介机构提供自有资金“垫资”，有的是网贷平台通过投融资需求错配提供贷款资金，还有中介和地产商将银行机构的信用消费贷款转换为首付款“曲线入市”。中介在每一笔垫资过程中，就完成一笔房屋买卖，促成一笔交易。

在交易过程中，一些中介机构甚至诱导买卖双方签订“阴阳合同”，买卖双方在房管局以较低的价格过户，以降低税费，但实际交易则按照双方私下订立的价格进行，房款差额另付。

发展至今，房产中介已不再局限于提供二手房买卖和租赁业务，战线还从二手房市场转战到一手房市场，一些房产中介也参与一手房代理销售，不仅可以从开发商处获得1%至3%的佣金，还可以向购房人收取2%的中介费。

因中介与开发商有利益捆绑，购房者往往由于信息不对称遭受利益损失。一些中介甚至与开发商签署独家委托代理协议，即购房人只能通过中介购买一手房。在新楼盘开盘之前，一些购房者都会寻觅最佳房源，附近中介往往会举着“内部房源”的旗子提供一些楼层好、位置好的房子，前提是购买时必须支付一定的“好处费”。

黑中介“洗白”之路漫长

面对房地产中介行业内频频发生的事故，各省份也出台过相关政策进行整改。

例如郑州将房地产中介专项整治分为三个阶段：排查、检查、整改。利用网格化社会管理平台，由网格人员深入街道社区，逐门店排查所有房地产中介机构，登记机构名称、经营地址、有无备案证等基本情况，以防出现“黑中介”改名行骗的状况。依据不同程度的违规行为，给予行政处罚或限期整改、暂停网签、信用减分、注销备案等管理措施处理。

河北则将整治重点放在了规范房地产经纪机构及从业人员的经营行为上，将对未备案的中介机构名单向社会公开，并将中介违法行为计入信用档案。

对此，业内人士认为，一二手房联动是行业大势所趋，中介的存在也是顺应时势，关键还在于规范管理。

房产中介活动中，服务费多收违规，会侵犯消费者的合法权益，恶意降价少收，则会严重影响行业竞争的公平正义。在我国，当前要警惕中介联手开发商垄断房源，利用信息不对称制造“紧张气氛”，借此促销并抬拉房价；同时，要防止房产中介将欺瞒客户、霸王条款、阴阳合同等不诚信手法带入一手房销售之中，损害购房者利益。

从房地产中介的管理层级来看，一般情况下房地产管理部门需要有专人负责房地产经纪行业，或者建立专门的科室管理数百甚至上千家门店及上万名房地产经纪从业人员。发达国家和地区一般都有专门的管理部门或者管理组织，部门人手少、缺少专业管理队伍也是我国房地产中介行业存在的问题。

而随着房产中介的扩张，对业务员的需求量越来越大，很多根本没有任何二手房销售经验的人快速进入“状态”，使得整个房产中介行业的服务质量也随之下降，在高收入高返点的利益驱动下，“破坏行规”时有发生，监管和自我约束变得越来越难。

针对房地产中介今后的发展方向，专家指出，整治行业乱象需要从三方面共同发力：政府要从方便市民的角度执行监管，完善监管系统和事后处罚机制，做好产权、产地查证工作，制定细则，平衡政府、经营者、客户之间的关系，做到方便快捷、诚实信用；房产中介要严格遵守行业规定，加强管理，提高经纪人门槛，在行业内推行独家代理可以避免信息不真实、一房多售等问题；消费者选房产中介要选大品牌，不能轻信二流企业。只有先斩断利益链上的寄生虫，才能规范中介管理，让房子回归居住的简单本质。