吴迎庆

摘 要：近几年来，房地产市场持续高温，部分城市房价上涨过快，引起社会各界关注。国家相关部门开始推出相应政策遏制这一现象。但是新政策的出台也导致了已签订的合同无法继续履行，从而双方当事人之间发生纠纷。鉴于这种现象的出现，我们需要提出更加合理的解决方案来均衡购房人跟卖房人的利益，合理的规避风险，解决纠纷，使交易得以圆满顺利的完成。

关键词：限购政策；政策性违约；不可抗力；情势变更

随着我国经济的快速发展，社会上越来越多的问题也在逐渐浮出水面。2000年，中央政府为了拉动国内内需的增长，开始启动房产改革，房地产市场有了明显的变化。到了近4—5年期间，房地产市场持续高温，部分城市的房价、地价上涨过快，投机性购房一度开始活跃，从而引起社会各界的重视。因此，各部门为了遏制部分城市房价上涨过快，开始利用有效的政策实施调控，其中，就有有关房地产的政策正式出台。2010年4月，北京出台“国十条”实施细则，率先规定“每户家庭只能新购一套商品房”。同年9月“国五条”出台后，累计有上海、广州、天津、南京、杭州等16个一、二线城市推出限购政策。也正因如此，新政策的出台导致了一些因政策变化而带来的违约案件。

一、什么是违约责任

责任是违反义务的后果。而违约责任，则是指合同当事人不履行合同或者履行合同不符合约定而应承担的是民事责任。违约责任是一种民事责任，违约责任主要有以下几个特点：

（1）违约责任是财产责任，它的表现形式为：支付违约金、赔偿损失、继续履行、采取补救措施等。

（2）违约责任只能产生于有效合同。只有有效地合同才能使当事人产生各自承担、保障的合法权利、义务。违约责任的存在以合同有效为前提。

（3）违约责任具有一定的任意性，当事人可与预先或者事后約定承担违约责任的方式和幅度。

二、什么是“政策性”违约

“政策性”违约并非是因为合同双方当事人任意一方的过错而造成违约后果。新国家房产政策的出台，尤其是房屋首付的比例，限制购房贷款等政策，提高购房贷款利率等等一系列新规定，使得已经签约的房屋买卖合同因购房人无法履行责任而造成的违约。所以，这种由于政策调整而造成的合同违约被称为“政策性”违约。

“政策性”违约主要有以下几个特点：

1.“政策性”违约不同于其它形式的违约

其它形式的违约，是指合同当事人主观意愿上不履行合同或者履行的合同不符合前期约定；“政策性”违约则是因为国家新政策的出台而无法使前期签的合约继续履行下去。所以，“政策性”违约与其它形式的违约有本质上的区别。

2.时间的先后顺序

一般在双方当事人在签订房屋买卖合同时国家政策是没有什么变化的，是在新政策出台之前；而合同的履行时国家政策发生了变化，阻碍了合同继续履行，其则是在政策出台后。

3.“政策性”违约的争议焦点

“政策性”违约的争议焦点在于因政策出台调控城市房价过快上涨而导致的合同无法履行，应该由谁承担相应的不利后果。双方争议的焦点则在于购房人认为是因为政策原因导致合同无法履行，与自己无关，所以不可以构成违约，自己无须承担责任，已经交纳的定金等卖房人应当予以返还。而卖房人则认为即使是因为新政策出台导致合同履行过程中出现了问题，但并非无法履行，双方应当调节后，合同继续履行。

三、“政策性”违约存在的问题

1.针对购房人而言

（1）因新政策导致合同无法履行属于“不可抗力”，合同终止，自己不应承担违约责任。

不可抗力是指当事人不能预见、不能控制、独立于当事人意志和行为以外的事件，且阻碍合同履行的客觀事件。而新政策的出台是政府行为，当事人无法左右，无法预见也无法避免。《合同法》第117条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”所以，购房人认为，法定解除权和依法免责是法律规定的权利，自己不应该承担违约责任。

（2）认为因新政策导致合同无法履行属于“情势变更”，合同终止，自己不应承担违约责任。

情势变更是指有情势变更的事实、必须发生的合同成立后履行前、当事人在合同订立时没有预料或者依照常理很难预料到、情势变更的发生不可归责于当事人、会使原合同有失公平。所以双方当事人因情势的变更共同丧失先前的公平，只有将合同解除才可以实现真正的公平，所以购房人不应该承担违约责任。

2.针对卖房人而言

（1）首先，签订好的房屋买卖合同已经产生了法律效益，双方当事人应该承担实现各自的权利、义务。其次，是购房人违约在先，所以，签订了房屋买卖合同后所付的定金或首付款等款项不予退还，并且购房人还应该支付合同中约定好的违约金。

（2）新政策出台导致合同履行过程中出现了问题，但并非无法履行，双方应当调节后，合同继续履行，而不是解除合同。

四、针对“政策性”违约问题的对策与建议

1.在法律中明确情势变更原则

在情势变更原则中，购房人有“解除合同”请求权，卖房人有权行使自己的抗辩权，二者得以制约，一方面遏制了购房人任意违约，另一方面促进合同的继续履行，从而更加合理公平。

2.严格把握情势变更原则的构成要件

情势变更原则基于诚实守信原则跟公平原则，属于例外的补救措施，所以对它的适用应该严格要求。避免让别有用心的人滥用此原则，获取非法利益。

3.遏制经济发展过快而引发的房价上涨除了出台新政策还可用其他解决方式

例如：利用信贷；税收；加大建设二三线城市医疗、教育等大项目，将人群引往二三线城市等方式；用此类方法规避政策性违约。

五、结语

房产政策造成的政策性违约有其特殊性，造成这种现象存在的因素有很多，我们要正视这种现象并采取有效的措施来控制，从而完善相关政策，避免纠纷的产生。

参考文献：

[1]随彭生.合同法要义.中国人民大学出版社.2011.

[2]王德山.论情势变更制度的使用条件.法学杂志.2008.

[3]奚晓明.买卖合同纠纷.法律出版社.2015.

（作者单位：中国计量大学现代科技学院）