郑文铮

从改革开放后中国第一家“房产中介”诞生至今，已经走过了28个年头。这28年间，伊怎么就从国内代表先进生产力的改革“先锋队”、在国外信任程度能跟医生和律师齐名的“黄金职业”，落到了如今“面目可憎”的田地？

是什么成就了来自星星的都教授专注买地400年、富得让李嘉诚、王健林都成了浮云？回顾一下教授的商业地产投资史，这一起都要感谢当时汉阳著名房产中介尹成东。

比如教授的人生第一笔房地产投资，就是被那个激情澎湃、喜感十足的尹成东带到一片荒地，建议买下种桑树。当年这片地花了教授200袋大米，两百年后那里建起了世界最大的室内主题公园“蚕室乐天世界”，折合人民币约1088亿。

听完“隐形富豪回忆录”，都教授的好基友张律师当即就感慨，自家祖上怎么就没这个远见，留点房产给他。

类似错过的遗憾，在房价专注上涨十几年的中国，一样上演。

网上有个令人唏嘘的段子说：“工作十几年来，很多人骗过我，就房产中介没骗过我。他们十几年来一直苦口婆心地打电话来劝我买房，说房价会涨，但我没听。如果上天再给我一次机会，我一定不会再挂你电话。”

不过如今随便拉住一位老百姓采访，对房产中介有好感的却寥寥无几。

即使在房地产行业内，“房产中介”（此处指二手房经纪）的地位也相当憋屈。曾经有跟中介合作卖楼的开发商，压力一缓解就立马say goodbye，就因为怕顾客看到有中介出没项目，影响了自己的“高大上形象”。在一手房销售的领域里，地位最高的是售楼处，第二的是一手房代理中介，叨陪末座的才是“二手房经纪”。

在主管部门眼中，“房产中介”中的“二手房经纪乱象”已经到了不得不整顿的地步。住建部已经确定，在年内开展一次专门针对房地产中介机构的大规模专项整顿治理行动。据悉，专项治理整顿的范围和力度，都将超过以往。

从改革开放后中国第一家“房产中介”诞生至今，已经走过了28个年头。这28年间，伊怎么就从国内代表先进生产力的改革“先锋队”、在国外信任程度能跟医生和律师齐名的“黄金职业”，落到了如今“面目可憎”的田地？且听记者道来。

“房地产中介之父”

房地产中介是一个古老的行当，早在城市化如火如荼的宋代，房地产中介就相当有话语权了。按当时的法律规定，买卖房子和土地，必须让中介经手，不然就按偷东西论处。在那时候，偷一尺布就要打六十大板，兹事体大。

至于如今常见的二手房经纪又拿佣金又吃差价的行为，则要更早，在南北朝时候就出现了。比如南齐有个叫崔慰祖的人想卖掉自家的宅子，一口价45万，房产中介跟他压价，想低买高卖，未果。接着又游说他：“君但卖四十六万，一万见与。”意思就是，我找着买家，可要报价46万，多出的1万归我，您老跟我配合下，别跟买家说这事。

上海房价上涨过快的态势得到抑制，部分投资者开始对上海的房地产市场持观望态度。

鸦片战争之后，我国一些通商口岸城市，房地产掮客很是兴旺，一方面缓解了市民住房紧张，活跃了房地产市场，另一方面也少不了投机取巧、敲诈勒索、哄抬房价的勾当。这种混乱到了建国初期更甚，直到50年代中央政府出手整治。此后又由于住房变成了“福利品”，由国家分配，房地产经纪活动就基本在新中国的土地上消失了。等到行业从一片白纸状再起步，那要到改革开放之后了。

是谁建立了现在意义上的第一家房产中介？

这里不得不提到有“房产中介教父”之称的桂强芳。他的“国际地产咨询有限公司”不啻为业界的“黄埔军校”，为深圳的地产中介界培养了大批人才，从那里走出了万科的王石，世联地产的实际控制人陈劲松、佟捷夫妇，中原地产华南区总裁李耀智，同致行（中国）董事长王波……

“1984年夏天，我刚从贵州财经学院投资经济系毕业，在等候分配的过程中，我揣上公开发表的论文，简单收拾一个小包独自来到深圳。大学时，老师曾给我讲过，深圳是中国改革开放的最前沿阵地，深圳对我来说，意味着所有我能想到的和想不到的理想和发展空间。那时的深圳正处于热火朝天的基础建设中，火车一停我就看到了高耸入云的摩天大楼，这与贫瘠的贵州有着天壤之别。闯深圳，就会有更广阔的天地和更多的人生选择，这让我感觉热血沸腾。凭着我的论文和大学时的实地调查报告，我被一家公司录用，随后被抽调参加市政府组织的关于深圳房地产方面的调查。我第一步不无朦胧的人生选择，使我有幸搭上了深圳房地产的头班车，进入深圳最神奇也最诱人的行业——深圳房地产。” 桂强芳告诉记者。

中国的房地产始于深圳，深圳的房地产始于香港。1986年11月，桂强芳作为深圳市房地产改革领导小组的一名成员，第一次跨过了罗湖桥到香港考察房地产，就好像从一个偏僻的小巷跨入了一个人声鼎沸的大卖场。招标、测评、竞投、拍卖……热闹的香港房地产市场、炙手可热的土地交易，令桂强芳大开眼界。不久就拿出了一部全面、系统论述香港房地产的36万字的专著《香港房地产》，将香港地产思想带入大陆，推动了中国房地产制度的改革和土地商品化、有偿使用。

1987年7月，深圳通过“土地管理体制改革方案”，大胆借鉴了香港的成功经验，改无偿使用地制为有偿有期用地制，这一改革促进了房地产市场的形成。1987年12月1日，中国首次土地使用权公开拍卖在深圳进行。这些探索所产生的政治意义，便是最终促进了1988年的宪法修改——删除了土地不得出租的规定，允许“土地使用权可以依照法律的规定转让” 。

如果说桂强芳的第一步，是借鉴香港，推动了地产制度改革。第二步，便是为新兴的房地产行业提供配套。

“与香港相比，大陆的房地产业起步较晚，1978年，中国大陆城镇居民人均居住面积仅3.6平方米，缺房户达869万，实践表明，当时计划经济体制下的住房完全靠国家包办的路子确实行不通，因此从1980年大陆开始探索住房制度的改革。到1980年4月，邓小平明确指出，住房改革要走商品化的路子，从而揭开了住房制度改革的大幕。1988年，国务院召开第一次全国住房制度改革工作会议，推出《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，住房制度改革进一步推进，这意味着房地产业发展的春天已经来临。与香港房地产的火热状况相比较，当时房地产中介行业在大陆还是一片空白。我想：为何不在深圳成立一家为政府和市场提供服务房地产中介公司呢？”桂强芳说。

1988年下半年，桂强芳提出，深圳要发展房地产业，必须建立起一个既不属于政府部门主管、也不是国营企业的咨询服务机构。深圳建设局、国土局领导对这个提议非常感兴趣，在他提交可行性报告上签批同意，并迅速转呈市政府领导批示，得到分管领导时任深圳市政府副市长李传芳的认可和支持。同年9月，改革开放后，中国大陆第一家房地产代理、交易、评估、资讯和策划机构 “国际地产咨询公司”注册成立。据桂强芳自己说，国务院还给他们颁了“第一中介”的牌子。

众所周知，房地产中介是一个比较宽泛的概念，既包含一级市场（土地转让）的评估，为二级市场（一手房）提供营销的代理行，也指为三级市场（二手房）提供撮合业务的经纪行。而当时的“国际地产咨询公司”这三个门类皆有涉足，可谓房地产中介的大摇篮。比如他们从1989年，就开始了二手房交易业务。

1991年，深圳的地产中介公司才发展到11家。第一家的示范意义显而易见。到了1994年，在深圳注册的地产中介机构就达到186家。其中，仅1993年一年就新批了69家。“由于我的推动，中国地产中介的诞生和发展提前了5至8年的时间。”桂强芳曾言。

不过在1988-1995年这段房地产中介的萌芽时期，也被称为房地产中介的混乱期。“由于整个住房体制改革尚未全面展开，包括房地产中介业在内的整个中国房地产业市场化水平很低。这一阶段房地产市场并不活跃，房地产中介业未形成规模。” 桂强芳说。当时二手房经纪多属于作坊式店面，没有成交规模。一桌，一椅，一部电话，一块黑板，一个本子，两口子就可以组成一家房地产中介公司。这种小作坊式的夫妻门店，在当时比比皆是。

桂强芳的起步也并不顺利。

“一开始市场并不怎么认可，认为房地产可以自己交易，自己到国土局办理过户登记，为什么要给你交易代理费。同时在土地、房地产评估方面，银行等金融机构也是自己看房评估、自己办理放贷等等，公司发展并不算顺利。于是，我们就采取走出去，请进来，组织公司员工赴香港仲量行、简福饴测量师行、刘绍钧测量师行、中原地产等中介机构学习、培训。聘请香港测量师行梁振英、简福饴、刘绍钧等资深测量师来深圳给我们授课，培养人才。组建研发团队，并对深圳市房地产市场进行全面调研、统计、分析，最后形成房地产市场调研报告提交给市政府作决策参考，业务开展方面，我们从房地产咨询、中介、代理入手，通过报纸广告的方式发布房源信息，解决买卖双方信息不足和信息不对称问题，并要求员工为不熟悉客户代办房地产交易过户作为增值服务，这使国际地产在深圳房地产市场上吸引了大量的买家和卖家，也慢慢使人们接受通过房地产中介办理地产业务，我公司业务规模逐渐发展壮大。”

住宅市场化“助推器”

在房地产中介里，专攻营销策划的代理行堪称“阳春白雪”，大师辈出。比如喊出“中国楼市看广东，广东楼市看华南”的行业指路人王志纲、上海房产营销策划界的开路先锋周小丽、发现了长三角地产价值被低估并引爆的周忻等等。可以说，在房地产商忙着跑马圈地无暇专业化的时代，代理行已经成为推动一城、一区、一板块、一楼盘崛起的关键力量。

二手房经纪，似乎没什么技术含量，总被视作“下里巴人”，但从对房地产市场的实际贡献度来看，却不比代理行逊色。

1996年的上海楼市，正处于宏观调控后的最低潮，全上海出现了800万平方米的空置量，整个楼市最热门的话题就是如何消化这些空置房。而另一方面，老百姓改善住房的愿望又相当强烈，双方无法对接的根本原因就在于人们的购买力不足。

正所谓时势造英雄。就在这一年，那个后来上海市每卖出三套房，就有一套出自其公司的周忻，报名就读了华东师范大学东方房地产学院MBA，其导师张永岳提出了“房地产二三级市场联动”的课题，旨在让广大市民通过房屋置换，“梯级消费，逐级改善”住房条件，推动上海房地产二手房市场和租赁市场的联动发展。这一课题受到政府的支持，并得到了上房集团的注意。经过层层深入的研究，在产学研联动的思路下，上房集团董事长徐林宝决定投资上房置换公司，并邀请课题组成员周忻担任总经理，一个真正意义上的上海房地产三级市场操作系统被推至前台。

“小小贴补换新家”，这是周忻策划的推广口号，1997年在上房置换房展会刚推出的时候备受质疑，因为那时候大多数人仍然抱持通过福利分房来解决住房困难的思路，以旧换新听起来是件很不划算的事情。但随着1998年上海取消福利分房制度，房地产迈入商品房时代，短短两年时间，“上房置换”就在全市开出了108家连锁店。

当时的《解放日报》给出了非常正面的评价：“蓝绿相握、不断向上的企业标志频繁闪烁于申城各大街小巷，‘上房置换在身旁，小小贴补换新家，方便、快捷的房屋置换服务如火如荼地全面展开，越来越多的上海市民足不出社区即能完成各类房屋置换行为。而正是由于规模化的房屋置换连锁服务以及企业的市场化运作与竞争，使整个申城房地产三级市场的发展更趋于规范化和有序化。”换而言之，上房置换的示范效应，催热了整个上海房地产中介服务行业，还被建设部拿来当典型案例，全国推广。

在房地产业从集团购房到现在个人购房这一历史性的转变中，从老百姓要住房找单位、找领导，到转向要住房找市场，房地产中介居功至伟，对搞活二级市场，消化百姓手中的空房、旧房，促进新房的销售起到的作用十分明显。可以说，哪个地方中介市场活跃，哪个地方的房地产市场发展就快。上海市房地产中介市场的发展较快，二三级市场连动成绩显著。房地产经纪企业的数量，从1992年最初的12家，到1996年增长为1114家，1999年又增长了40%，发展到了2771家。2000年二手房交易量已达到500万平方米，做到与新楼盘销售持平了。据上海市房地产经纪人协会联合华东师范大学东方房地产学院所作的一份课题报告显示：“2003年，上海存量房交易量与增量房销售量持平，双双突破了2300万平方米。从1997年到2003年的7年里，上海存量房交易量由100万平方米，增加到了2300万平方米，增加了14倍，远远大于同期增量房的7倍增幅。上海房地产经济行业显示出了超常的发展态势，在一定程度上撑起了房地产市场的半壁江山。”

“职业黑社会”

桂强芳认为：房地产中介的初步成长阶段，是从1996年—1999年。“1996年《城市房地产中介服务管理规定》颁布施行后，房地产经纪行业的地位逐步为社会所承认。深圳、上海等地房地产经纪协会成立，标志着中介服务行业的发展进入了新的阶段。”

在2000年之前，天津顺驰、广州满堂红、北京中大恒基等，已经成为在本地有一定影响力的二手房经纪公司。随着城镇个人住房拥有率迅速提升，以2000年为分水岭，老二手房中介迎来了自己的第一波扩张期，一大波我们今天耳熟能详的公司也开始纷纷创立，原换房站、拆迁办的人、个人“房虫”、创业者也纷纷涌入这个市场淘金。2000年3月，国际著名特许品牌21世纪不动产进驻内地开始拓展。在上海做“斯坦福花园”风生水起的陈早春，把上海公司撂给他的副手，1998年跑到潜力巨大、二手房交易市场尚未放开的北京市场，成立了斯坦福公司，2000年4月增资扩股，更名为 “我爱我家”。伊是个扩张狂人，2000年上半年， 6个月间就将北京的连锁店飞速发展到了43家。

2001年，链家地产创办，当时员工仅37人。2002年6月，链家就成为中国建设银行指定按揭代理机构。2003年9月成为 “中央在京单位已购公房上市出售定点交易”代理服务机构。2003年年底，顺驰进入北京市场。

“2000年之后是房地产中介的快速发展期。房地产中介企业数量迅速膨胀，2003年底，深圳从事房地产代理的公司不少于180家，至少有9000人在从事销售代理工作;到2005年底，全国注册登记的房地产经纪机构已近2万家，同时从事房地产中介业专、兼职房地产经纪人员达几十万人。这一阶段特点是，有影响力房地产中介公司品牌已经形成，并开始全国化拓展，品牌化、规模化中介公司占据市场主导地位。”桂强芳认为。

但随着二手房中介的急速扩张，泥沙俱下，乱象已露端倪。

有些在2000年左右租过房子的北京老百姓，说起那个年代的房地产中介，依然心有余悸。

当时惯用的骗术之一，是先在广告上打出虚假房源，租金比市场价能低到一半以上，租客看到这种广告，肯定会怦然心动，立刻打电话咨询。这时候专门负责接电话的门店秘书，就会按事先编好的话术，报出两套方案，让租客选。方案A： 看房免费，成交之后要收一个月租金作为中介费。方案B： 一次性收几百元，包看到满意为止。听着很合理，殊不知里面都埋着雷。选方案A，秘书会祭出各种话术，告诉你这个房子不能租，比如房子是便宜，但死过人，游说租客改租其他房子，至于租金，自然变成了正常的市场价。如果你不幸选了方案B，先交了钱，业务员就会出来冒充房主，各种借口拖着不让看房。最后拖不过去了，就说房子已经租出去了。说是“满意为止”，实际上租客耗不起那个时间。如果想找中介退钱，对不起，武力解决。这里面最嚣张的公司，当数前文说到的北京中大恒基。该公司创始人刘益良，其实真正名字叫做刘永学（音）。1990年的时候，刘永学和几个朋友在河南老家带着小口径手枪和猎枪打完猎，到山下一个小饭馆吃饭，因为饭菜价格发生争执，拿枪威胁饭馆老板，后来还将一名协警打死。

但就是这么一个服刑犯，5年后趁着假释出狱，居然北上跑到北京，开起了房地产经纪公司。该公司一方面在北京急速扩张，在2003年到2004年一年扩张到了100家店，一方面为了垄断行业，请了大量打手，或者利用暴力手段强迫房主将房屋租售给自己，或者与同行发生无力冲突，甚至大规模械斗。其名言是：“我们是职业黑社会，你们一辈子打的仗，没我一天打的多。我有300多名手下，每人跟你打一架，累死你。”那几年房主、租户、同行被打不是新闻。直到2007年8月左右，一封举报中大恒基公司涉嫌欺行霸市、寻衅滋事的信函，从公安部转到了北京市公安局，刘益良与其弟以及公司10余名高管才落入法网。而其余部，后来改头换面继续从事着房产中介。

在那个时代，还流行一种“空手套白狼”的把戏，名为“房屋银行”。

“房屋银行”指的是房主不需要再像从前那样亲自催要房租和管理房屋，可以直接将房子租给中介公司的“房屋银行”，由其打理，还能免佣金。那中介靠什么赚钱呢？他们通常的做法是要求房主每年留出一定天数的空置期，把该期间内所获得的租金作为利润。比如空置期设为一个半月，而中介往往一个星期就能找到租客。

本来这是一项挺不错的创新，但当时，只要有4个经纪人和10万元的注册资金，便可从事这项一本万利的业务，再加上从业人员的素质普遍不高，导致“房屋银行”很快变成了有意卷款跑路者的手段，随后在2003年被监管部门叫停。

给楼市加上杠杆

2005年上半年，国务院办公厅下发了《关于切实稳定住房价格的通知》（国八条）和转发七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，拉开了新一轮宏观调控的序幕。从那年至今，二手房中介经过数轮宏观调控的洗礼、洗牌，巨无霸中介已经诞生。比如2015年链家在全国发起了11起并购，先后并购成都伊诚、上海德佑、北京易家、深圳中联、广州满堂红等，该公司门店，也从2014年的1800家，疯狂增长到2015年的6000多家，业已成为中国最大的房产中介企业。

体量庞大的二手房中介，在房地产行业的话语权已经不可同日而语，其影响力甚至延伸到新房的销售。

早从2008年起，卖不动楼的房地产商，已经不得不借助二手房中介的力量回笼资金，并不得不服，二手房中介靠着打3000个电话必能约来看房人的人海轰炸战术，还真能解决问题。这种效应，在2011年房地产市场不景气的时候，又再度上演。而传统的一手房代理行，反而因为开发商越来越精细化、专业化经营，逐渐流失了往日的荣光。

日益壮大的房地产中介，也越来越拥有了左右房价的能力。

传统的手段还是小打小闹，不外乎散布房价即将上涨的谣言、刻意制造抢购恐慌，或者撺掇卖家提价，只要有一家卖家动心往上提个10万、20万，这个价格马上就会变成新的二手房房价起点。“2010年的时候，我们小区，附近中介给的报价是在每平方米4.1万-4.3万之间，一般客户都会往下砍一点，成交价基本在4万左右。我有套房子正好想卖，问了一下报价，中介竟然告诉我，他帮我挂4.8万，肯定能卖出去。房价瞬间被抬高了近12%。”家在北五环附近的刘向东告诉记者。

到了2014年，随着互联网金融的崛起，一种旨在为购房者解决首付贷款问题的在线金融产品 “首付贷”横空出世，比如链家去年的首付贷发放大约就有3个亿左右。

为什么首付贷助推房价？

以一套总价是100万的房屋为例，30万的首付，将不少购房者拦到门外。有了首付贷，购房者就只需要拿出10万元，另外20万首付款，由互联网金融机构通过他们平台完成匹配，然后再向银行申请余下的70万房贷。而平台再把“首付贷”包装成年化收益率8%至12% 的P2P产品对外发售。就像加了场外配资的股市迎来了一波“杠杆上的牛市”， 加了杠杆的房地产市场，也迎来了一波热炒。首付贷因此被称为楼市的场外配资，成为助推房价上涨的“元凶”之一。

史上最严整顿来袭

今年“两会”前夕，新华社连发两篇文章炮轰楼市，一篇是《警惕一线城市房价非理性上涨》，的评论后，又于3月2日发表《深圳房价持续领涨全国杠杆推手开始显现》的文章。密度之高与批评力度之猛烈，自2014年9·30地产新政以来未见。在《警惕一线城市房价非理性上涨》一文中，新华社认为一线房价飙涨是“某些开发商营销作秀和房产中介哄抬炒作，人为制造出抢房假象，导致购房者‘恐慌性入市”。 在第二篇《深圳房价持续领涨全国杠杆推手开始显现》中，则指出深圳房价不正常上涨，最直接原因是金融杠杆在起作用。

3月8日，央行前副行长吴晓灵亦对媒体表示，政府为了鼓励房地产去库存，将首套房首付比例由30%降到了20%，这本身已经是加了杠杆，房地产市场仍通过场外配资、P2P等其他渠道，还有房屋中介做的一些如首付贷等产品（加杠杆），则可能会引起房地产市场的风险。

4月23日，上海银监局发出了针对中介机构和商业银行的处罚通知，链家首当其冲。

近日，中国住房和城乡建设部副部长陆克华在国务院政策吹风会上透露，针对房地产中介乱收费、隐瞒房屋真实情况、发布虚假房源等乱象，住建部正在制定具体可操作的、管用的、能见实效的措施。

房地产中介，野蛮生长了二十多年，终于迎来史上最严厉的整顿潮。