王超轶

摘要：基于本体的动态测算模型开发了不动产价格动态测算系统。引入本体，提出本体表示构件，构造构件本体库。构件本体库是软件的核心资源库，测算系统选择贴近度高的构件本体，以解决评估选择的随意性、主观性问题。

关键词：本体；不动产价格；动态测算系统

DOIDOI：10.11907/rjdk.1511634

中图分类号：TP319

文献标识码：A 文章编号：1672-7800（2016）005-0115-03

0 引言

不动产市场平稳健康发展至关重要，不动产交易价格一直备受关注。目前，我国不动产交易价格主要以买卖双方协商定价，价格易受到外界影响，第三方独立价格评估由估价师人工评定。为避免人为因素干扰，建立科学可靠、系统规范的不动产价格动态测算系统十分必要。本文引入本体，研究基于本体的测算模型应用于开发不动产价格动态测算系统。

1 本体概念

本体最早是哲学概念，本体论是本质与规律的学说，计算机界最早将本体研究应用在人工智能领域。1991年，Neches等[1]指出：“一个本体定义了组成主题领域的词汇的基木术语和关系，以及用于组合术语和关系以定义词汇的外延规则。”1994年Gruber提出了被大部分人公认的定义：“本体是关于共享概念的一致约定。本体的形式特化为具有代表性的词汇定义。一种最简单的形式是一种层次结构，用来详细描述类和它们之间的包含关系[1]。”

本体具有可重用和复用性（Reusability）、知识获取（Knowledge acquisition）、可靠性（Reliability ）、规范描述（Specification） 特点。构造本体是为了达到某种程度的知识复用与共享 [2]。一般情况下，构造本体不是构建本体自身，而是为了应用系统获得一组公共概念和知识结构，在本体基础上建立某领域知识库提供给应用系统[3]。

2 本体建模流程

2.1 一般建模流程

开发本体需要标准化流程，不同的应用领域，领域知识会产生差异，领域本体在工程中应用也不同，所以不同领域的本体建模工程方法并不相同。

IDEFS指出本体开发方法包含5个步骤：①确认本体的目标和范围；②收集建立本体需要的原始数据 ；③数据分析； ④建立初步的本体； ⑤本体确认和优化，完成本体建立过程。

Mike Ushold&Micheal Gruninger提出的骨架法（Skeletal Methodology）给出开发本体的指导流程：①确认目标和范围；②本体开发（本体捕获、本体编码和本体集成）；③本体评价；④本体建立。

基于以上理论，本文提出基本的本体建模方法，如图1所示。

（1）确认目标与范围。根据研究的领域、任务和目标用户，确定领域本体应用的目标和范围。通常来说，目标范围决定着本体构建复杂度。

（2）分析与建立。获取丰富的领域知识，根据领域知识构建本体，具体包括3方面内容：①本体捕获，识别相关领域知识概念与关系并产生定义；②本体表示，用形式化语言描述本体；③本体集成：形式化语言表达领域内知识、常理、规则，反映各种本体间关系。

（3）本体评价。按照评价标准（一致性、清晰性、可扩展性、适用性和完备性）对本体进行确认评价。

（4）建立本体。通过确认评价后，将本体添加到构件本体库，否则重新分析与构建。

2.2 本体开发流程

本体建模流程具有较高抽象性。本文结合软件工程开发领域知识，给出一个详尽的构建本体建模过程，如图2所示。

本体开发流程是：确定构件应用范围、构件属性，获取构件本体表示；本体应用；建立初始构件本体实例、审核加入构件本体库；本体扩展。

（1）应用范围确定：在软件产品开发设计过程中，根据软件功能、应用领域选择相应的构件。

（2）属性获取：提取已选构件的相应属性资源，其中包括接口属性、类库依赖属性、资源依赖等信息[4-5]。

接口属性：构件中往往需要引用或者包含其它构件，并使用该构件接口的请求服务。使用方式： 程序设计语言提供的头文件有包含（Head File Include）、引用（Reference）、移入声明（Import）等语法。

依赖属性：类库之间的依赖，构件中需要引用或包含一些底层封装的类库或函数库。通过继承类（Class Inheritance）、实现（Implementation）等方式产生依赖属性。

资源依赖：运行所需的资源、底层资源、内置资源及公用资源等（例如交互界面、菜单栏、工具栏、提示信息等）。

（3）构件本体：选择相应形式化语言，利用本体建造方法建立本体。

（4）构件本体库：本体库存放建立后的构件本体，构件本体库是软件的核心资源库。

3 基于本体的动态测算模型

本文动态测算系统实例数据来自天津市2011-2014年中心城区已完成的交易数据。对实例数据构建成本体，构造成构件本体库。图3所示为基于本体的动态测算模型。其中市场比较法P=PB×A×B×C×D×E； PB ：比较参考实例价格；A： 待估对象交易情况指数系数； B：待估地价指数系数；C：待估对象区域因素系数[4]；D：待估对象个别因素条件系数；E：待估对象使用年期修正指数。假设开发法V=A-B-C； A ：不动产总价；B：开发项目整体开发成本；C：客观开发利润[5]。

4 动态测算系统开发

4.1 系统架构

采用J2EE平台，基于B/S三层架构。B/S能减少客户机维护量，系统管理简单，提高了程序可维护性和安全性。当系统负载和用户不断增加时，仅增加服务器配置即可，无需对应用系统修改，高灵活扩展性提高了系统稳定性。图4为动态测算系统架构。其中构件本体库是软件的核心资源库，承担构件本体的选取与存储。

4.2 系统组成

不动产价格动态测算系统分为前端和后端两部分，前端提供测算和查询功能，分为测算系统和查询系统。测算系统对待估不动产进行价格测算，查询系统提供历史成交信息查询；后端包括价格管理、数据设置，对整个系统提供数据支撑并进行数据维护。

系统页面分为地图表示、不动产信息和测算结果3部分。用户选择测算方式，在地图上选择待估不动产，填写相应信息，点击计算按钮即显示测算结果，图5包括不动产价格、土地单价、楼面价和土地总价，用户点击不动产所在地图区域，系统弹出详细测算数值。

输入查询条件，查询历史成交信息，地图上显示不动产所在位置。用户点击结果列表可显示详细信息，如图6所示。

5 系统测试分析

图7反映系统的响应能力、应用系统吞吐率、应用系统负载能力等测试指标。测试表明，该系统运行正常，数据处理正确，测算结果符合预期值，达到了总体设计要求。

6 结语

不动产价格动态测算系统操作便捷、准确高效、动态管理。本文引入本体概念提出本体构件，构造了构件本体库。测算系统选择贴近度高的构件本体，解决了评估选择的随意性、主观性问题。软件系统安全稳定兼具先进性、拓展性，符合预期。

参考文献：

[1]HAFEDH MILI.Reuse-based software engineering[M].北京： 电子工业出版社，2004.

[2]杨芙清，朱冰，梅宏 .软件复用[J]. 软件学报，1995，6（9）：525-533.

[3]HAFEDH MILI， ALI MILI， SHERIF YACOUB， et al.基于重用的软件工程：技术、组织和控制[M].韩柯，译.北京：电子工业出版社，2004.

[4]刘幼慈，詹诗华，余国培，等.我国城市地价评估模型及其空间分布规律研究[J].中国土地，2013（7）：28-31.

[5]王克忠.房地产经济学教程[M].上海：复旦大学出版社，2011.

（责任编辑：杜能钢）