石依 邓丽云 杨舒霞

【人物简介】

梁竟成先生，现任澳门房地产评估业协会创会会长、澳门特区政府城市规划委员会副主席、新桥街坊会理事长、澳门体育总会监事、澳门不动产委员会委员等。曾在中国银行澳门分行工作，1997年被借调至中葡土地小组，为中方代表，参与澳门回归前後土地问题的处理。

看过往，论当下，测未来，说青年，促旧改，谈规划……梁竟成先生与澳门的土地评估、楼价评估打交道数十年，深耕细作，苦心孤诣，用心了解，细细研究。

立足於整个澳门视觉，他是澳门房地产业的清明者，眼光独到而精凖，理智、从容、清晰、透彻而具有大局观，他是澳门房地产业的赤子，怀着赤子情怀和希冀，为澳门的发展建言献策。

在澳门城市未来这个大课题上，他不求闻达於世，卻终究希望能夠以民间的力量，做一些尝试，给澳门特区政府一些参照，由点及面，步步推进，为澳门这个城市的明天做一些力所能及的贡献。

论当下：楼市微调供求失衡

衣食住行，中国人对“住”的热情千百年来从未减退，“居者有其屋”折射出中国人对家的热忱，对安居的渴望。无数人不惜集合几代人的力量亦要购得一处安身之所，这在助长高房价的同时，个人也背上沉重的经济负担，因此各种与“房屋”有关的字眼，如“高房价”出现在媒体之中，成为人们日常生活中最关注，亦是最主要的部分。

澳门是一个寸土寸金的地方，自2003年澳门赌场开放，不少大型外资机构进驻澳门，一些知名企业来澳发展，大大提高了对澳门房产的需求，2004年，澳门房地产市场开始快速发展，楼价上升，在较长的一段时间里，无论是价格、造楼数量还是市场需求都处於持续上涨趋势中。

“尤其是2014年，是澳门房价升幅度较大的一年，这个升幅是从2013年陆续递增的，到2014年达到了高峰。2015年整个房价开始回落，且幅度较大。”梁竟成先生说，“究其原因是澳门在长达二三十个月来，赌税减少，澳门的整体经济处於调整中，而房价与澳门整体经济有着密切关係，由此看来，房价的升跌亦属於正常的市场反应。”依着这样的态势，他推测澳门住宅将会回落至与2013年相当的水平。

然而儘管如此，澳门居民买房的压力仍然很大。梁竟成先生等人曾计算过供楼与家庭收入的比重，得出结论——当供楼佔据或超出家庭收入的50%，将是一种十分危险的状态，然而现实卻是一般家庭仍需要拿出50%或以上用来供楼。在澳门，刚毕业两三年、二十多岁年轻人单依靠自己的力量买房的人实属凤毛麟角，大多年轻人要买房，需要借助父辈的帮助才买得起房，而政府能夠提供给年轻人的公共房屋数量並不多，也很少针对年轻人出台政策，推出公共房屋给年轻人一个买房的机会和希望。依此，澳门房价有回落的必要，“不是说合理，至少要是一个正常的水平。”梁竟成先生说。

2015年下半年，住宅、商铺、豪宅等均有较大幅度的下跌，2016年跌幅逐渐回稳，四五月份、价值在三百万至五百万之间的楼宇市场交易量开始增加，与2015年同期相比增长不少，而一千万左右豪宅的交易量仍处於下跌状态，但下跌幅度较之去年略有好转，而建成五年之内的新房交易量与2014年相比亦有所较大下降。

梁竟成先生分析，除去澳门经济的调整原因，还有一个很大的原因则是外来人来澳购房的人数大大较少，澳门本地人成为了购房的主体，据统计显示，这一部分人中80%左右已经购买了楼房，需求量少，“需求最大的群体是从家庭分支出来的人，如新婚夫妻，然而这部分人的比例並不大，如此看来澳门房地产市场空间较小，发展困难。”梁竟成先生说。供求失衡，呈现出不理想的状况。

2006年，梁竟成先生组织创立了房地产评估业协会，凝集一批在银行从业员、房地产从业者、物业管理人员等，为澳门的房地产业进行估价，均衡估值，来定下房屋税，维护澳门市场的稳定。並作为一个平台，让行业人士进行沟通和交流，传递澳门特区政府颁发的一些政策和资讯。不少国际性的协会来澳门招收会员，这在梁竟成先生看来是一个不错的开始，能夠提升整个澳门的评估水平，让澳门更加接近国际化标準。

促旧改：民间尝试由点及面

梁竟成先生对澳门土地有一份与众不同的感情，他与澳门的土地评估、楼价评估打交道数十年，深耕细作，苦心孤诣，他是澳门房地产业的赤子，怀着赤子情怀和希冀，立足基层，由点及面，为澳门的发展建言献策。

他是澳门新桥街坊会理事长，他成功地以民间社团的力量推动居民自行推行旧楼重建。他组织一栋大厦的三十户居民，依据澳门规定一栋楼为一个单位、一个法人的要求，推选一位法人代表，进行旧楼改造。梁竟成先生等人为他们寻找建筑商，並出具旧楼重建方案，告知住户，在旧楼改造前後，住户房屋所佔面积分毫不少，在旧楼改造期间，由建筑商支付住户租房费用，“以一栋三层楼的房屋为例，原本的三层楼，建成五层楼，多出的两层，有两个方案，一是住户将这两层楼售卖，售房所得属於住户自己，来支付建筑费；其二是将这两层交给建筑商，用来抵扣建筑费。两个方案的共同特点是住户无需额外花费一分钱，就能夠将三四十年的旧楼变成新楼，装上电梯、空调等。”梁竟成先生说。作为协调的中间人，新桥街坊会在旧楼改造期间进行质量把关，同时为住户解决法律问题，监督建筑商开具银行担保书，预防在建筑商破产之後，住户的权益能夠保障。

他们面面俱到，自然皆大欢喜，十分配合地完成了旧楼改造。此类成功案例已有两三例。“澳门特区政府现还未正式开启旧楼重建的项目，我们在民间尝试着进行，希望能夠以成功的经验给政府一个好的借鉴，在确定可行之後，帮助政府进一步推广旧楼重建。这於整个澳门城市形象与百姓都有益。”梁竟成先生说。

谈规划：张弛有度眼观未来

梁竟成先生一直在与澳门的房地产市场打交道，自六十年代起，他於银行工作，後转入银行全资的附属公司，一边继续银行工作，一边在附属公司经营房地产的开发、投资、物业管理等工作，承接银行房地产抵押的估价工作等。

1988年中葡土地小组成立，主要为处理澳门回归前後的土地审批、土地分配等问题，1998年，澳门资深房地产评估专家梁竟成先生被借调至中葡土地小组，作为中方代表参与、助力澳门土地问题的处理。

“回归前，澳门每年批出多少块土地？面积多少？都要经过研究，权衡之下，才能做出决定，因为一旦土地批出过多，待澳门回归之後，澳门政府将无土地可用，因此批地额度的把握则显得特别重要。”

批地收益存放在土地基金並进行稳健投资，待澳门回归之时，交付於澳门特区政府。从1988年至1999年澳门回归，澳门土地收入总值为70亿，到回归之时他们交付给澳门特区政府101亿，增值31亿元。这笔钱在如今看来並不算庞大，但当时葡萄牙政府撤离澳门时留下的财政储备不多，所以这笔钱可解决澳门新政府的燃眉之急，帮了其大忙，给了其底气，安了其心。

梁竟成先生在中葡土地小组工作的那些年，一心为澳门，张弛有度，为澳门的回归和平稳过度做出了贡献，而他亦於这个复杂的环境中学到了许多。让他在接触自己未知的领域时，虚心学习，提升了自己，对於此，他满怀感激。

2010年，梁竟成先生从工作中退休，而他与澳门房地产市场的触碰並未结束。他仍旧担任着许多职务，在自己最熟悉的领域，为澳门未来的发展献智献力。他是澳门特区政府城市规划委员会副主席，奉澳门特区政府之命对澳门进行重新规划，包括对澳门整个地区以及分区的规划，並确定下方案，公佈於众。“这项工作刚刚开始，需要较长的时间来辅助，而我在之後也会将主要精力之一投入其中，借鉴香港成熟的经验，一步步学习，一步步行走。”梁竟成先生说。

心繫整个澳门的未来，他不求名利，卻依然希望尽己之力，为澳门这个城市的明天做一些力所能及的贡献。