2015年6月10日，国家民政部发布《2014年社会服务发展统计公报》，公报显示，2014年依法办理离婚363.7万对，比上年增长3.9%，初离婚率为2.7‰，比上年增加0.1个千分点。其中：民政部门登记离婚295.7万对，法院办理离婚67.9万对。我们注意到，离婚率正在上升，而通过法院办理离婚的数量也在增加，究其原因，无外乎无法对财产分割、子女抚养等问题达成一致。

离婚时，财产包括夫妻关系存续期间形成的共同财产，夫妻关系存续期间的一方个人财产以及婚前财产三种形式，财产属于何种形式直接影响到是否会进行分割、如何分割的问题。因我国风俗，结婚时大多购置有房产，而且购置方式多种多样，付款方、是否全款、登记于何人名下均千差万别，而这些条件的不同，实际直接影响到房产属何种财产形式。而房产作为绝大多数家庭的主要财产，分割时关注度最高，也最易发生纠纷。

根据《中华人民共和国婚姻法》（以下简称《婚姻法》）第十九条：“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定”之规定，若夫妻双方对于财产有明确约定，则从约定，此种情形也不在本文讨论范围以内。本文仅对夫妻双方无明确约定，付款方、是否全款、登记于何人名下等条件不同时，房屋属于何种性质财产，离婚时是否应当分割的问题进行讨论，笔者结合我国风俗，列举其中较为常见的几种情形，阐明观点，以期能对夫妻离婚时财产分割有所裨益。

一、 婚内购买，登记于一方或双方名下

根据《婚姻法》第十七条的规定，夫妻关系存续期间所得的财产大多属于夫妻共同财产，若在此期间购买，若无其他约定或例外情况，应认定由夫妻共同财产购买，属夫妻共同财产，登记于一人或双方名下均无影响。现实中，往往存在着夫妻双方收入不均，一方认为自己对家庭财产的贡献更大，尤其是在房屋尚存银行贷款，由一方从个人收入中支出还贷的情况下，收入高的一方就会认为自己应在分割时获得更大的比例。这种观点与我国《婚姻法》的男女平等原则相违背，为维护家庭和睦，夫妻双方均应对家庭有所付出，无论是金钱还是精力，不能因一方收入偏低便减少其家庭财产份额。因此，若在婚内购买，无论形式上是一方出资还是双方出资，无论登记于一方名下还是双方名下，均应认定为夫妻共同财产，若发生离婚，均应按照《婚姻法》第三十九条确定的原则依法进行分割。

二、由一方婚前购买，全额付款，登记于单方名下

在我国传统观念中，若无房屋，则居无定所，更谈不上安定。因此，婚前要求一方必须有房屋的请求并不鲜见，尤其是在女方对男方的要求中更为常见。在此种情形下，购房行为开始及结束均在婚前，结婚时，买房一方已完全获得了房屋的所有权，因此认定为一方的婚前财产并无异议，根据《婚姻法》第十八条第一项的规定，若离婚，该房屋不参与分割。此种情形下，争议往往出现在婚前购买的房屋婚内进行交易，那交易所得价款是否应算作是夫妻共同财产。笔者认为，根据《婚姻法司法解释三》第五条的规定：“夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产”，婚前购买房屋在婚内进行交易，不应认定为产生收益，仅应认定为个人婚前财产的形式变化，因此，应认定为个人财产。但若用出售房屋所得价款进行再投资，那所得收益就应当严格按照《婚姻法司法解释三》第五条的规定，认定为夫妻共同财产。

在此情形下，笔者曾经处理过一种极为特殊的情况，即由夫妻一方在婚前全额购买房屋，签署《商品房买卖合同》，但因我国期房制度，买房与办理产权证书之间间隔较长时间，后夫妻双方登记结婚，产权证书在夫妻关系存续期间办理，产权证书上登记日期也为夫妻关系存续期间。离婚时，另一方根据产权证书登记的日期，要求将该房屋认定为夫妻共同财产并进行分割。笔者认为，夫妻一方在婚前全额购买了房屋，即获得了房地产商对其的债权，之后通过房屋交付、登记等程序，将债权转化为物权，这个过程中，虽财产形式发生变化，但财产所有者并未发生转移，登记程序仅为物权确认公示程序，并不导致其财产从婚前个人财产转换为夫妻共同财产。因此，笔者认为此种情形下，房屋应认定为婚前个人财产，若离婚，不予以分割。

三、由一方婚前购买，全额付款，登记于双方名下

因我国风俗，这种情况在目前并不少见，多见于由男方购买，登记于男女双方名下的情形。2011年，《婚姻法司法解释三》出台后引起了社会的广泛讨论，因为对比《婚姻法司法解释一》与《婚姻法司法解释二》，《婚姻法司法解释三》明显加强了产权登记在区分房产是否为夫妻共同财产时的作用。《婚姻法司法解释三》第六条规定：“婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理”，也就是将婚前一方所有房屋登记于两人名下的行为定性为赠与行为，根据《合同法》规定，进行变更登记后，赠与行为已生效且履行完毕。因此，此种情形下应将房屋认定为双方的婚前共同财产，若发生离婚，不适用《婚姻法》的相关原则进行分割，应使用《合同法》《房地产管理法》的相关原则进行分配。

四、 由一方婚前付首付，按揭购房，登记于一方名下

现实中，因房屋价格昂贵，大多数适婚青年并无足够财力可一次性全额付款购买房产，大多采用首付+按揭的方式购买房产，在此情形下，购买房产的资金从时间上跨越了婚前婚后，财产性质也包含了婚前个人财产和婚后共同财产，因此需细细理清。根据《婚姻法司法解释三》第十条：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿”的规定，模糊了该房屋属夫妻共同财产还是个人财产的性质界定，但尊重了一方付首付的个人婚前财产和夫妻关系存续期间用于归还贷款的夫妻共同财产。因此，采用判令房产及尚未归还的贷款贵一方所有，就共同还贷款项及增值部分进行补偿的方式，更有利于从根本上化解矛盾，案结事了。

五、由双方父母付全款购买

因房价高昂，适婚青年大多并无多少积蓄等实际情况，由父母出资为子女购买房屋的情形十分常见，在《婚姻法司法解释三》出台前，《婚姻法司法解释二》对父母婚前为子女购买房屋有明确规定，其第二十二条第一款明确规定：“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外”，根据该条规定，父母双方在婚前为子女购置房屋的，应当认定夫妻双方对房屋按照各方父母的出资比例按份共有。

对于婚后父母为子女出资买房的情形，《婚姻法司法解释三》第七条明确规定：“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外”。《婚姻法司法解释三》征求意见时，对该条的反馈数量巨大，因作为出资人的父母均表示，不希望因子女离婚导致家庭财产的流失。因此，《婚姻法司法解释三》的规定，登记于出资人子女一方名下，认定为对子女一方的赠与合情合理，兼顾了我国传统风俗和社会常理，有利于平息纠纷。对于由双方父母出资购买房屋的，即使登记于一方子女名下，也认定为双方按份共有，与《婚姻法司法解释二》第二十二条第二款的规定略有差异，但更有利于均衡保护夫妻双方及父母的利益。

除笔者列举的上述四种情形之外，还有多种情形，如双方父母婚前购买，登记于一方或双方名下等情形，这些情形都可相对应的在本文已列举的四种情形中找到答案，就不再一一赘述。

个人简介：

吴勃，男，中共党员，毕业于西南政法大学行政法学院，四川仁竞律师事务所律师。德阳律师协会劳动法委员会委员，刑事辩护委员会委员。擅长政府行为合法性审查，合同起草、审查，公司设立、经营与管理，劳动关系人力资源优化等。担任德阳市住房和城乡规划建设局、德阳市民政局、德阳市科学技术和知识产权局、旌阳区政府、旌阳区教育局、德阳建业建筑工程有限公司、中江县农村信用合作联社等多家法人的常年法律顾问。