张宏伟

央企拿“地王”背后更大的局是为自己在央企地产企业整合与重组过程中增加“话语权”。

今年上半年，全国涌现205宗“地王”，而其中央企占据了半壁江山。

“地王”之所以频现，一方面是一线城市和二线核心城市如杭州、南京、合肥、苏州、武汉等地的楼市已经过热，个别城市甚至出现“无房可售”的局面，加上调控措施较为温和，在一定程度上助长了开发企业拿“地王”的热情；另一方面，政府推出的地块比较优质，受到房企的追捧。同时，在供不应求的市场背景下，地方政府有意控制土地出让节奏，使土地市场保持相对热度，且在土地市场频现“地王”后不主动出手制止。

从资本市场来看，去年下半年以来，房企融资成本大幅降低且销售业绩不错，房企资金面不存在太大压力。在较低融资成本与销售回笼资金等驱动之下，房企积极布局市场基本面较好的一二线城市的优质地块，这势必会使“地王”频现。

“面粉贵过面包”。确实，如果按照成本和收益的常规测算，这些地块确实难以短期内入市，更不可能盈利。但是，从央企地产整合的角度来看，如果没有充裕的土地储备，从企业估值的角度来看就处于“弱势”，极有可能会被其他央企合并。由此来看，央企地产企业不惜成本拿“地王”，扩充在一线城市、核心二线城市的土地储备，其考虑的出发点并不完全是按照成本和收益的常规测算，更主要的是谋求自己在央企地产企业整合与重组过程中增加“话语权”。一旦获得更多的“话语权”，优势方就可以并购其他央企的“退房”资产。

对于房企来讲，积极拿“地王”并不是没有市场风险。笔者认为，正是由于这些房企永无止境的市场扩张战略导致开发企业在持续拿地、采购、开发、销售过程中需要更多的资金。因此，当企业扩张的盲动性与市场调整期相遇时，或未来再次遭遇不可预见的市场风险时，企业资金面的需求与市场流动性趋紧的矛盾就会日益突出。在这样的市场环境下，企业层面就会表现出资金链危机，即使是大型品牌房企也会面临被同行收购股权的风险，面临命运的转折点。因此，不惜一切代价挺进一线城市和二线核心城市的战略并不可取，如果在未来开发节奏中没有踏准市场节拍，很有可能遭遇企业运营层面的最大风险，最终将面临破产或收购的风险。

从地价对房价的影响效应来看，一线城市和二线核心城市典型板块土地市场价格短期内猛涨，势必导致建造商品住宅的土地成本上涨，房价不可能不上涨，定价也会接着“向上冲”，以实现既定的投资回报目标。然而，即使在需求差异化、多元化的一线城市，房价上涨的速度也会有“天花板”，不可能无止境上涨。

针对这个问题，开发商的普遍做法就是营造产品差异化的机会，这背后其实就是“被改善”“被豪宅”的过程。然而，市场真实的需求结构并非如此，这成为房企以联合体形式拿下“地王”之后最大的隐藏风险。