潘莉军

摘 要：房产问题是国计民生的大问题，人们支付了大量资金买的房子在实际使用时，除去公共面积后，发现住房实际面积总是少了几平米。这种现象在我国商品房市场普遍存在。如何保护百姓的权益，如何保障房屋的面积测量准确。本文分析了房产市场面积测量存在的问题，以及提出了相应的意见，希望有关人员采纳。

关键词：面积测量；房产问题；面积减少

实际房产面积相比合同面积少，是全国商品房的一个普遍现象。在过去的三年里因为房屋的面积不足接到投诉的案例超过5000起，居民因房产面积损失上亿元，同时这种现象在被新闻报道出来之后并没有得到及时遏制，反而愈演愈劣，有的居民损失面积竟然达到总面积的15%以上，严重的损害居民利益。所以要马上认识到这一问题的原因，然后采取相应措施减少这类事件的继续发生。

1 房产与合同规定面积少的原因

1.1 因为没有相关制度是造成房地产开发商对房屋缺斤少两的最大的纵容，因为没有相关法律造成及时开发商违规也无法可依，没有相应的处罚方式。同时房地产合同以套计算，不是按面积，因此造成即使消费者投诉时，也常常因为证据不足，无法向房地产开发索的得到合理的赔偿。

1.2 测绘企业与房地产同流合污。因为市场监管不合理，有的房地产开发商买通测绘企业在测量房屋面积时，故意多报面积，造成实际使用时房屋大小没有达到标准。因为测绘公司的成立的门槛很低，几乎没有规定的启动资金，所以当企业受到整改处罚后，有的企业则直接宣布倒闭，然后换一个法人代表，然后还是原来的那帮人在成立一个新的公司。另外有个测绘企业贪图利益，在测绘面积中不按照施工图和实际面积实测，随便估算一个较大的面积值，降低了运行成本，但是工作质量极差，有的测绘企业与地产开发商背后存在黑幕交易，测绘公司按照房地产企业的要求进行修改测绘的结果。

1.3 房地产行业和测绘行业的有关监察部门处罚力度不够，或只停留在警告阶段。一般的测绘企业和房地产企业都有长期的合作关系，个别测绘为了保障公司的运营，帮助房地产开发夸大面积。同时行业主管部门对两方的违规交易执法不严，导致了这两方互相袒护的乱象。

1.4 房产局的相关职能没有认清，对房地产测绘单位不监管，很多房地局认为，测绘是测绘公司进行的，与房地产企业无关。所以不应该也是他们的监管部门，所以测绘企业常常处于无政府监管的存在。

1.5 测绘工具和人员素质影响了房屋面积的误差。这种现象一般出现在有弧形阳台等造型特殊的房屋，因为测算是弧形面积不好计算，所以导致的一些误差。

2 从测绘企业的角度上管理面积不足的问题

2.1 建立全国房产测绘联网管理机制，采用公开的方式，让测绘工作受到全国网友的监督。

2.2 因为用户等到房屋交付的时候，房屋测量已经过去很长时间，当消费者向有关部门反映问题时，有关部门查找相应测绘公司时，该公司已经不复存在，因此该问题很难解决。同时当业主对测绘结果有问题，就要另请其他的测绘公司将整栋楼的公共面积进行测绘，工作量大，收费高。这让业主很难承受。因此切实有效的方式就是提高测绘公司的工商许可标准，规定企业的注册资本，减少皮包公司的数量。同时规定必须到达相应的国家测绘师的人数，否则无法注册公司。

2.3 建立严格的处罚机制。提高测绘公司违规的处罚力度，就会让测绘公司不敢与开发商勾结。处罚的金额应该大于虚报面积对房地产商的收益，这样弄虚作假的行为让测绘公司无力可图，就会让测绘正常进行。同时规定相应的测绘误差机制，当测绘企业超越规定红线，就应该被取消测绘资格，这样测绘公司就会严于律己，做好工作。

2.4 由于行业主管部门对房产测绘收费缺乏最低收费标准与违反收费标准的处罚规定，导致房产面积测绘市场的无序和恶性竞争，房产测绘企业为了生存而铤而走险。为招揽到工程，钱再少也接。接下来后由于受到工作成本的限制，只能看菜吃饭，不按规范去测量，只按图纸做，如果房地产开发商为了节约成本，施工时故意缩小一些，那结果就是实际面积比测量面积小了。为保证房产测绘的质量，规定房产测绘收费的最低收费标准不得低于国家收费的80%，否则由房产局对房产测绘公司处以数额等于该房产测绘项目总价的罚款。

3 如何从测绘技术层面提高房产面积测量的准确度

3.1 由于房产测绘的计算比较复杂，老百姓没办法计算，哪怕能算也会因没有测绘资格而被房产公司否定。又由于国家目前针对房产面积测绘计算的有关规定存在着不足。如果规定房产测绘图必须标上边长及边长的量取规定，并规定只要发现边长缩水就可以认定其面积缩水，这样老百姓就可以起到一定程度上监督作用，而不用花钱去请房产测绘公司来测量才能判断房屋面积是否缩水。

3.2 利用计算机成图和测算技术，实现房产测绘数字化、智能化，提高房产测绘成果的质量。计算机技术对数字化房产测绘起到了极大的促进作用，它具有测绘智能化的优点：成图和测算质量高、速度快、劳动强度低、贮载信息多等，实现房产测绘数字化、智能化。同时，计算机智能化处理结合先进的测绘技术，达成自动化或半自动化操作，测量效率、测量精度和测绘成果质量都得到大大提高。

3.3 建立健全的房产测绘技术规范及法律法规，提高房产测绘的执行力

由于国家目前针对房产面积测绘计算的有关规定存在着不足，各地房产面积测绘计算的方式有些差异。例如，国家技术标准《房产测绘规范》中关于建筑面积计算和共有建筑面积分摊的规定缺乏可操作性，以致不同的测绘公司对同一栋房屋进行测绘后，可能产生不同的测绘成果。尤其是对结构较复杂房屋进行测绘，其同一户室的面积会产生较大的差异，这势必会造成更多的测绘面积纠纷，导致房地产市场的混乱。故国家应该统一制定更加易于操作的我国房产面积测绘的方法，可以让普通老百姓都在一定程度上预防和处理其房屋面积是否缩水。将现行的商品房按套建筑面积销售改为按套或套内建筑面积销售，以彻底消除因为共有面积分摊复杂，消费者难于理解、难于计算的状况，使消费者能对所购房屋面积一目了然，明明白白消费。

结束语

房产测量中面积测算是有关百姓利益的问题，造成这种问题的主要原因是相关法律法规不健全，一方面测绘公司的准入门槛低也造成这一问题的重要原因。因此在解决此类问题时，首先要完善相关的测绘法规的建设，同时采用先进的技术，在实际的操作中按照国家技术标准进行准确的测绘。同时发展采用建筑内使用面积来销售，避免了业主难于计算和自行测绘的麻烦。

参考文献

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