张存宇

摘 要：投资估算是项目投资决策的重要依据，估算的准确与否直接影响到项目投资经济效益，由于房地产开发项目施工周期长、经验风险大以及建设投资多，因此科学的投资估算方法是提高房地产开发项目经济效益的重要保证。本文以房地产开发项目投资估算的构成要素为切入点，分析在具体的估算中所存在的问题，最后提出具体的改进措施。

关键词：房地产；投资估算；效益

随着近些年房地产市场竞争的日益激烈，如何实现投资项目的利润是房地产企业投资考虑的首要因素。房地产项目投资估算就是对通过对市场的深入分析与判断，采取科学的投资决策体系选择的开发项目。由于房地产项目建设周期比较长、风险比较大，因此进行科学的投资估算是后期施工风险控制的重要手段与途径。

一、房地产开发项目投资构成分析

房地产开发项目投资估算主要包括：一是成本费用的估算。投资过程就是生产的过程，企业进行投资之前就必须要对成本进行估算，房地产项目投资成本包括管理费用、拆迁补偿费用、建筑安装费用以及基础设施配套费用等等；二是销售收入估算。销售是实现房地产项目投资经济效益的主要途径，进行投资需要考虑所建设的项目销售金额以及盈利空间等；三是销售税费计算。房地产投资需要交纳的各种税费比较多，因此在进行投资之前需要明确各种需要交纳的税费；四是不确定因素与风险分析。房地产受到外界环境影响比较大，尤其是国家宏观调控政策的影响比较大，因此在进行投资之前需要对国家的宏观方针进行估算，考虑到其中的风险。

二、房地产开发项目投资估算存在的问题

（一）房地产开发项目投资估算方法不统一。目前我国房地产投资估算方法的使用标准不统一，虽然此种估算模式符合本地区相关行业特点，但是就目前所使用的估算方法而言，其存在一些问题，以我们经常使用的指标估算法为例，指标估算就是根据相关部门的统一指标进行定额编制，但是其必然会面临因为不同地区的建筑材料、费用标准的不同而造成投资估算结果的不准确性。

（二）对投资估算的重视程度不够。目前房地产企业受到市场盈利空间的诱惑，他们在投资开发阶段往往忽视投资估算，而是将工作重点放在建设项目的实施阶段，强调施工过程，而对于项目的可行性研究与设计没有形成足够的重视，具体表现为：房地产重视工程造价控制，采取各种措施提升工程质量、降低成本支出，而一旦房地产项目出现亏损之后，房地产企业就会将其归结于工程材料上涨、建设项目设计不合理以及施工技术不完善等，而忽视对项目可行性的分析。

（三）项目投资估算的前期工作准备不完善。一是对基础资料的调查工作不重视。项目投资估算需要涉及各个因素，并且需要估算部门要深入到市场中进行调查，但是很多造价人员忽视对基础资料的调查；二是估算部门之间的沟通不顺畅。投资估算是业主与设计单位互动的过程，由于投资估算需要不同岗位的人员进行编制，这样就会形成因为岗位隔阂因素而导致投资预算编制内容不完善现象的出现。

三、房地产开发项目投资估算的改进措施

（一）完善房地产开发项目投资估算准则。一是要调整房地产开发项目会计成本。会计资料是投资估算的重要资料，因此通过调整会计资料可以为投资估算数额的确定提供依据。房地产开发项目会计成本和竣工决算资料的对比可以为投资估算提供经验，让房地产企业了解大概费用；二是优化分项投资估算方法。目前房地产投资估算方法使用普遍的就是指标估算法，指标估算就是利用已经类似完工的各种资料进行计算。使用此种方法就需要姐姐指标之间的差异和清楚二者之间的差异性。

（二）加强与项目相关各方之间的沟通协调。在投资估算的过程中，如果只是机械地按照方案设计进行费用估算，容易造成投资偏差。因此应在估算过程中，积极加强与建设单位、设计单位等项目各方的沟通，及时掌握更加完整准确的信息，使投资估算更加贴近事实。

（三）完善市场调研和项目风险评估及防范措施。所谓风险评估，就是预测建设项目执行过程中的资金流动和经济社会效益情况，如果预测结果严重偏离实际情况，这些结果将会导致建设项目执行者做出错误的判断和决策，这个预测过程就是风险评估。对于建设项目可行性研究中的风险评估，研究人员需要用可避免人为因素干扰的量化结果来评价其风险性，这样做有助于直观地确定关键的敏感性因素对主要财务指标的影响，增强决策的科学性和准确性。对于项目风险的防范，要扎实搞好项目前期对市场和资源、环境等因素的基础性调研工作，运用市场调查和预测的科学方法，实现市场调查从定性分析到定量说明的转变。

投资估算是项目决策的重要依据之一，在整个项目投资决策过程中，要对项目建设中工程造价部分进行估算，在此基础上研究项目是否建设。因此，准确、全面地估算建设项目的工程造价，是项目可行性研究乃至整个建设项目投资决策阶段造价管理的重要任务。

参考文献：

[1] 王达，浅析房地产开发项目投资估算的内容及特点 现代经济信息 2014年07期

[2] 李忠，房地产开发项目目标成本管理探讨 建筑与预算 2015年11期