曾慧娟

西城区文昌胡同一学区房以46万元/平米的单价成交，创造了北京最贵学区房的纪录。这是关于学区房最新令人咋舌的数据。虽然最贵学区房在西城，但殊不知最火的学区房要数海淀。

在北京所有区县中，最火学区还数海淀区，海淀区有中关村一小、二小、三小，海淀实验小学，以及很多高校的附属学校。“一套名校周边的房源往往非常抢手，每年房价涨幅也非常大。”区域内中介人员表示。去年底，海淀区教改发布17个新学区，学区改革甚嚣尘上。

学区房价差较大

由于海淀的面积非常大，全区面积430.8平方千米，大约有9个西城的大小，因此教育资源分配非常不均衡。教育资源稍微差一些的学区无人问津，对于那些名校学区，大家趋之若鹜。据区域内地产中介介绍，学区房与非学区房成交价差为5000元/平米左右。

在海淀区的万柳、中关村等优质教育资源集中的片区，二手房成交均价已突破7万元/平方米，乃至10万元/平方米以上。

“以中关村一小附近学区房为例，目前房屋售价已经在8.5万到9万元每平方米，较去年普遍上涨，一套三居室的房子身价在一年内涨了100多万元。”该地区某房地产中介工作人员赵先生向记者介绍说，目前中关村的房源十分紧张，业主只要诚心出售，出售信息一经挂出就会被抢购。

“优质小学是带动房价迅速上涨的原因，以万柳地区为例，早前的房屋售价大约在7万到8万元每平方米，但因为中关村三小万柳校区招生，目前房价已经涨到11万元每平方米。”“除了小户型房源外，去年100平方米以上的三居室人气也很足，一些优质房源每天都有带看。由于二套房首付比例降低，使得不少二次置业的购房者在选择学区房时更倾向于能够自住的房源。”赵先生介绍。

上述经纪人介绍，中关村三小万柳校区没有落户满三年的硬性要求，所以受到不少“高龄孩子”的家长关注。不过，一个房子在6年内只有一个入学名额，因此家长在购房时要考虑好这一点。

万柳区域房价较高，且以大户型改善房源居多。上述中介人员介绍，如果是只考虑能获得上学名额的话，建议考虑像碧水云天、蜂鸟家园这样的小户型，总成本低，易租易售。买后可以租出去，在周边租个两居或者三居用于自住。

在去年北京二手房成交均价涨幅TOP10中，北无宿舍成为区域内唯一入榜的小区。记者了解到，北无宿舍位于北京理工大学附属小学学区，可直升海淀区重点中学北京理工大学附属中学，因此受到家长们的关注。

“去年12月，北无宿舍成交明显上升，价格上涨也很明显。”北无宿舍小区附近一中介门店经纪人介绍，去年11月，北无宿舍成交过一套61平方米的两居室，成交均价为6.1万元/平方米。而到了12月底时，与该户型相似的另一套61平方米的两居室，成交均价跳至7.1万元/平方米。

另外，万泉小学学区里的小南庄社区，2015年1月成交价5万元/平米，2016年1月成交价超过7万元/平米，单价涨幅超过40%，一年成交了至少200套。

伟业我爱我家市场研究院和链家网的数据显示，2015年海淀区的二手房成交均价涨幅达到5%，位于北京各行政区涨幅前列。去年12月，海淀区二手房成交均价为53033元/平米，环比11月上涨1.83%，同比2014年上涨16.53%。

新房学区房供应稀缺

在业内看来，除了配套成熟和学区房对区域成交的影响外，新房供应稀缺也成为海淀区二手房升温的推力之一。

目前区域内一手学区房主要以高端改善盘为主。随着地价的逐步稀缺，区域房价逐步提升，部分学区房价奔10万而去，如京投银泰·琨御府，目前房价已达105000元/平米，但区域也有部分相对亲民的学区房，如位于北清路的冠城大通百旺府均价43000元/平米，虽位置不比京投银泰·琨御府优越，但其划片清华附中的学区房优势也是其他区域同价格楼盘所不能比的。

中原地产的数据显示，截至去年11月底，海淀区五环内的新增商品房供应仅有255套，市场存量仅为854套，跌至近5年来最低点。事实上，除了存量供应紧张之外，海淀的土地供应也很稀缺，2015年仅有永丰镇一宗住宅用地成交。

在业内看来，持续的供应紧张和规划的利好刺激之下，未来海淀楼市整体将会长期处于“奇货可居”的状态。

17个学区新规今年实行

海淀在去年4月启动新一轮教改，将在全区所有中小学全面推进学区制改革，并在羊坊店、温泉地区与苏家坨地区开始。到去年11月，海淀区将以前的12个小学学区为基础，依据街镇行政区划界限，将122所小学、77所中学划分为17个学区，对应29个街镇（有的学区对应2-3个街镇）。将来各学区优质中小学覆盖比例将超过70%。未来，每个学区内将包括13至14所中小学，小学毕业生约1400至1800人，中学数量将与小学数量均衡。原则上学区间的优质教育资源数量大致相当。

去年11月19日，海淀区教委召开新闻发布会，海淀教委有关负责人透露，随着17个新学区亮相，依据就近入学的原则，幼升小基本上都将在学区内“就近”完成，同时各校划片范围也会相对保持稳定。同时，为使学区内小学入学机会更加公平，海淀幼升小可能会采取“单校划片”和“多校划片”相结合，即具有入学资格的孩子既可选择就读对应的划片小学，还可选择在学区内小学进行幼升小电脑派位。

有关负责人表示，今年海淀学区数量变为17个，但该区小升初派位区域基本保持稳定，个别学校依据布局变化和生源变化会有微调。

各学区之间不“上锁”

“将来小升初，海淀各学区之间不会实行‘锁区！”海淀教委有关负责人坦言，海淀教育生态丰富，学区间事实上也无法做到所谓的“锁区”。由于不同学区优质中学教育资源分布并不均衡，因此将来优质中学的部分比例将分配到相邻的学区进行招生。

据介绍，尽管海淀学区数量将从原来的12个调整为17个，但今后几年内，该区各中学的小升初派位区域仍将保持基本稳定，即主要仍依据现有小升初派位片区进行派位。因此将来几年小升初跨学区大派位仍是常态，各中学大派位片区短期内可能略有微调，但不会有特别大的变化。比如，按照新划定的学区，理工附中属于紫竹院学区，按照原来的小升初派位划片，理工附中可面向羊坊店学区进行招生。