龚小锋

俗话说“水能载舟，亦能覆舟”，政策能成为阻碍，也可能成为助力。在国金证券香港董事总经理黄立冲看来，在海外投资的路上，如果能够与当地城市、经济的发展相互促进，更容易获得当地政府的支持，项目的销售前景也就更有保障。

巧妙借势

尽管有很多言论分析说，万达马德里计划搁浅，只是政治原因。其实不止于此，在欧美国家，选民的意见十分重要。在万达西班牙项目受阻之前，马德里市民自己建立的一个7万余名市民联名签署“反对王健林拆楼重建”的网站，每天已经有上万点击量，可见反对拆除大厦者除了部分当地政治势力外，当地居民意见也不小。

不过，西班牙政府十分重视与万达的合作，否则不会专门召开相关新闻发布会，而当地政府的态度，对企业投资有着至关重要的作用。无独有偶，据外媒报道，最近万达在法国投资的一个大项目，也曾遭到当地一些绿色环保人士抗议。

巴黎当地时间2月26日，万达与法国欧尚集团在巴黎签订协议，双方将合作投资巴黎大型文化旅游商业综合项目EuropaCity，其中包括一个将与巴黎迪士尼媲美的大型主题公园。

该项目外延至戴高乐机场和布尔歇机场附近的城市，占地80公顷，总投资超过30亿欧元，总建筑面积76万平方米。万达还强调，该项目建设期间预计提供约2万个就业机会，项目投入运营后提供约1.4万个就业机会，国内媒体说，这是法国最大的“民生工程”。

法国欧洲时报记者孔帆就撰文说，去年年初，欧洲城计划透露之后，当地居民认为在此建设娱乐城将破坏当地生活氛围和生态环境，首先是当地绿色环保人士开始抗议，此后当地居民也开始向市政府发泄不满。

果不其然，巴黎政府为了改善环境和促进就业，十分支持这个项目，当然也有改变这个现状的考虑，连法国总统奥朗德都出来给王健林站台。

这次投资，万达不再单打独斗，选择了与当地零售巨头欧尚集团旗下地产公司Immochan合作。EuropaCity项目预计将于2019年动工建设，2024年揭幕。

聪明的房企，在海外投资上往往会详细研究相关策略，因地制宜。如碧桂园森林城市在规划建设之初，就提出“借势新加坡、反哺新加坡”的策略考量，尤其在教育、医疗、养老、金融和制造业领域，承接新加坡部分产业链条的外溢与转移。

正因如此，森林城市项目获得了马来西亚联邦政府的大力支持。森林城市取得一系列针对教育、医疗、旅游的优惠政策，如符合条件的产业可获得5年免税或者5年100%投资税抵免等优惠。

另外，马来西亚为在本国设立基地并投入资本超过250万马币的企业也有税率优惠，只需缴交0-10%的企业所得税。与科技相关的产业也可申请优惠配套，获得批准的公司也可取得5年100%免税的优惠。

碧桂园这一海外投资，甚至得到了广东省的支持。据碧桂园透露，广东省政府已经将森林城市列为“一带一路”重点项目，也申报到国家发改委申请为国家的重点项目。接下来，还将申请自贸区、落地免签、免税区等优惠政策，让森林城市成为申请马来西亚优惠政策最多的一个项目。

合纵连横

“万达海外并购的竞争力首先就是有钱”，王健林在牛津的原话虽然带有调侃成分，但也说了大实话。作为一家企业而言，要最大程度地抵御海外投资风险，只要在某个国家“买买买”，这样的“金主”足以让当地政府一见倾心。

作为迈向全球化企业当中的新兵，万达在全球十多个国家投资总计超过150亿美元（约980亿元人民币）。其中，万达往往在一个区域内，进行多个产业的合纵连横，打通产业链。

如万达在英国的投资最早追溯到2013年6月19日，万达以3.2亿英镑并购英国圣汐游艇公司以及7亿英镑投资建设伦敦万达酒店，总金额约为10亿英镑。

2014年初，王健林与英国首相卡梅伦会晤后，敲定万达将投资20亿-30亿英镑开展英国城市改造项目。现在，万达在英国敲定的投资总额已接近40.2亿英镑。

王健林表示，万达海外并购首要标的为娱乐、体育、旅游范畴，其前提是需要彼此联系，要与万达现有财产有联系，或者并购企业营业能在中国落地，万达不会跨界并购与现有财产不相关的企业。

“超人”李嘉诚在英国更是被奉为呼风唤雨的座上宾，李嘉诚已覆盖全英四分之一人口的地下电网、大小供水设施、输气管、港口码头、铁路车厢、零售贩卖领域等。这使得在一定程度上，英国人的日常生活已经离不开李氏王国。

擅长海外布局的绿地也选择了深耕。以绿地澳洲市场而言，2015年成功收购悉尼核心区域总投资逾18亿元的两幅地块之后，绿地在澳洲开发项目已达6个。

从澳洲市场来看，绿地的海外思路是区域深耕，将重点聚焦经济活跃、市场成熟、人口集聚、投融资便利的地区加快布点，在先期进入的海外地区则努力实现多城市、多项目的规模化、系统化布局。

与万达和绿地在某个国家能够自主形成“合纵连横”的闭环相比，碧桂园提供了另一种模式——联合国内的上下游企业，共同进军马来西亚。

抱团使得碧桂园海外投资，获得了较强的资金实力和抗风险能力。

如森林城市的承建商中，类似深圳市三义建筑、中建南方装饰以及广东长大公路等企业，都是第一次进入马来西亚市场。

除了下游企业，碧桂园还和华为签订合作备忘录，充分利用互联网技术，实现城市数字化管理，打造平安、迅捷、宜居、精尖、可持续发展的5S智慧城市生活。

因地制宜的“买买买”智慧

海外投资，有并购项目或企业，亦有建房造城等多种模式。相对来说，收购已经成型的地产项目，对于寻求海外发展的国内房企来说，是一种稳扎稳打的方式，风险相对较低。

“一些开发的伙伴，他们非常看好美国。现在经济有所回暖，银行的借贷也比较透明，而且美国整个制度都还是比较清晰的。”李威豪说，另外就是英格兰，有很多中资到英格兰收酒店或者是办公楼项目。

以伦敦等发达地区的市场为例，不但投资潜力大，而且伦敦相对透明度高所有的商业投资信息及材料都可以通过公开资料进行查询，从法律稳定、税务等角度观察，整体投资环境较有优势。

比起收购商业物业，海外投资建造房地产项目，牵扯范围甚大，更难的可能是团队的打造和人才引进。针对国外的开发商和投资者，各国政府所设定政策限制不同。例如，在澳大利亚开发项目所用工人，必须有一定比例为当地人且项目需要公示并得到当地居民的认可。

绿地海外团队在这方面就有很成熟的经验，绿地海外团队组织可以用“3+3”进行总结。第一个“3”是国际合作团队伙伴：接轨国际国内的法务团队、财务团队以及公共资源团队。第二个“3”则是绿地集团在国内专业团队：技术团队、国内资源团队、销售团队。

更多聪明的开发商也意识到了所面临的风险，所以在投资海外过程中多数房企采取与当地房企合作等投资模式。无论是此前万科与美国头号地产商铁狮门的强强联合，还是碧桂园与马来西亚知名房产商大马置地的亲密无间，都无疑是规避海外风险的聪明策略。

对于公司并购，管理人才更是至关重要。

万达集团董事长王健林此前告诉记者，万达海外并购和投资项目经管层不从中国派驻，对并购企业，重点是留住原有经管层，投资项目也是从当地雇用经管层及员工，靠鼎新鼓励机制，调动积极性来提高海外企业业绩。

如果是启用关联公司进行海外并购，则另有一些注意事项。海外投资还需要得到股东认可，泰禾集团的大股东泰禾投资此前也收购了美国一家医疗上市公司，泰禾集团董事长黄其森对记者表示，由于两地政策投资情况不同，大股东做出投资的动作之后，还需要和集团董事会股东进行沟通。