栾倩

[摘 要]由于民众对住房的硬性需求，自住房制度改革颁布以来，房地产业如同雨后春笋一般蓬勃发展。然而在电商飞速发展的网络时代，对房地产市场的管理，也不可避免地与网络碰撞、融合，发展出全新的、网络时代的房地产市场管理模式。

[关键词]网络；房地产；市场管理

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2016.12.134

在当前的市场经济环境下，房地产的交易主体相对于过去变得更加多元化。随着网络的飞速发展，交易信息也逐渐融入到网络中，使交易活动变得更加频繁，更加市场化。[1]传统的房地产管理模式已无法适应现今房地产业的新环境，为了解决传统房地产管理模式出现的诸多弊端，更好地发展房地产业，在传统管理模式的基础上进行创新，以新的思维建立科学、规范、合理、高效的管理模式，以便房地产市场的管理体系能够良好、高效的运行。

1 正确理解房地产市场管理的职能

市场活动的多样性、复杂性决定了需要对市场进行管理，制定市场活动规则，规范市场主体的行为，才能保证市场活动有序、健康的进行。对房地产市场来说，亦是如此，只有有效的管理，才能保证房地产市场的正常交易和良性发展。

房地产市场管理职能主要包括两个方面，一是对市场主体行为的规范；二是面向社会，提供真实准确的信息。

1.1 规范市场主体行为

房地产市场的主体包括房地产开发企业、中介企业及其他相关从业人员。房地产市场主体的行为是指主体人员的预销售、广告宣传、经纪代理等一系列市场行为，同时消费者和投资者的行为，也包含在市场主体行为之中。

1.2 向社会提供真实准确的信息

在过去，市场主体资质和项目的审批曾是房地产业市场管理的重点，而房地产信息方面，只零散发布一些琐碎信息，更注重于建设有形市场。随着互联网的发展，当今社会进入信息时代，快速获得真实、准确的信息，往往在市场活动中成为制胜的关键，谁能抢得第一手的信息，谁就能抢占先锋，在市场活动中掌控全局。因此，在这样的形式下，传统的房地产业管理模式已经无法适应当今的房地产业的环境。

在新的市场环境下，管理理念和模式都需要进行创新和改革，打破固化的管理模式，建立全新的、快捷的、完善的信息体系，包括信息的收集、分析、发布等，将信息资源共享应用于房地产市场的管理体系中，引导市场主体规范市场活动。使市场主体在分享信息资源的同时，自觉维护市场秩序，成为市场活动诚信体系建设的一分子。[1]利用互联网的优势，将信息融于管理之中，改变传统房地产管理单一的审批和制约功能，转向多元化发展，在审批和制约之外，房地产管理的新模式还可以担负起沟通、服务、引导、监督等多项职能。

2 结合全新的市场环境，革新管理模式

进入21世纪，在网络高速发展的信息时代，建立全新的房地产管理理念必须打破旧观念，融合当今社会大环境的特色，使房地产管理模式能与高速发展的房地产业相适应，促进房地产业的进一步发展。

2.1 使房地产主体之间建立畅通的工作联系

（1）建立房地产管理的纵向联系：房地产业是个投入回报周期较长的行业，从立项到成为消费品，需要经历1～5年的周期。在这一周期中，涉及城市规划、拆迁、土地取得、开发、进入房地产二级、三级市场等步骤。在这些步骤的实施过程中，经过土地、规划、建设、房管等诸多政府部门的审批、备案是必然的环节。这就需要政府各部门之间加强联系和沟通，统一协作，提高工作效率，缩短审批时间。[2]同时政府部门还要与开发商之间建设畅通有效的联系，政府部门需要做好宏观调控，就需要及时地了解市场动态，而市场动态与开发商之间相互影响，所以发解开发商需求，有助于政府部门更好地做好宏观调控。开发商与政府部门时时沟通，有助于及时了解政策变动，以便调整产品结构，更好地应对随之而来的市场变化。

（2）建立房地产管理的横向联系：在流通市场中，房地产通过买卖、租赁、抵押、赠予等方式进行流通，不同的流通方式又可划分为不同的市场。各个市场之间并不是独立分割的，反而关系密切。对各个市场的管理是否到位，直接影响着各个市场的繁荣和健康发展。[3]比如房地产价格升高，可能会使买卖市场变得冷清，却会促使租赁市场变得繁荣，这时就需要对房地产市场之间进行管理协调，保证两个市场之间的有序发展，这就是房地产之间的横向联系。

2.2 科学的评估体系是房地产管理的要点

评估体系包括对市场服务主体资信程度的全面客观评价体系，以及市场预警和控制市场风险的体系。

开发商的中介公司是房地产市场主体的重要组成部分，房地产行业诚信体系的建立，与这两者的行为是否规范有着莫大的关系。对企业建立行为评价标准，监督企业行为，是房地产管理的重要环节。[4]

投资与消费影响着房地产行业的发展，只有两者达到平衡状态，才能让房地产行业持续、稳定、繁荣的发展，一旦失去平衡，就可能会引发危机，造成市场风险。而控制市场风险，建立市场预警体系，是房地产管理工作中的重中之重。通过信息分析来预估风险，为房地产决策者提供可靠的风险数据，进而控制能够引起市场风险的投资行为，保证市场良性发展。

2.3 庞大的数据基础不可少

在信息时代，数据信息是非常重要的一项。建立庞大的数据基础，通过数据分析来引导房地产市场主体的市场行为，能够达到控制市场风险、规范市场秩序、建立诚信体系、分析市场走势等多个方向的目标，对房地产管理来说有百利而无一害。

以互联网为依托，实现销售合同网上联机备案，在公开的网络平台进行房屋买卖，既能简化手续，又能解决因合同备案滞后或差错给开发商造成的统计误差。[2]

对中介的二手房源实施信息管理，互联网信息更新及时、快捷、简便，能够快速反映市场中的二手房源数据，并保证二手房源信息的唯一性和真实性。

对租赁房屋进行管理，建立申报制度，全面掌握租赁房屋的信息，通过分析这些信息，以便能够准确地分析出租赁市场的走势，促进租赁市场的繁荣发展。

2.4 利用互联网房地产管理

（1）建立房地产监督服务平台。房地产监督服务平台主要包括三个方面，即市场主体提供的高水平服务平台、社会对市场主体行为的监督平台和。房地产管理承担着监督、管理和服务等多项职能，既有针对市场主体的管理，也有针对消费者的管理。建立广泛的房地产监督服务平台，有助于管理部分更好地实现管理职能。在相应的监督服务平台上，有关的职能部门可以发布相关的监督规范和服务模式，使房地产市场的管理具有统一性的标准，为消费者提供良好的网络消费环境。

（2）建立房地产信息发布平台。互联网的高速发展为信息的传播提供了更加便捷的途径，并且其设计的范围更加广泛，传播的形式更加多样，最重要的是，互联网的传播速度非常快，并且受时间、地点的限制等影响作用相对较小。因此，在进行房地产的市场管理时，可以充分利用互联网所提供的便利条件，建立相应的信息发布平台，以达到理想的效果。首先，在信息发布的途径方面，可以依靠互联网进行针对性的信息发布。例如可以建立相应的网站，在网站上依据不同地区、不同消费人群等各方面的因素建立相应的房产信息模块，从而将各地的不同房产的供给和需求信息进行吸收和整合，实现资源的充分利用。同时，还可以研发相应的手机APP，使不同的客户在移动端就可以享受到便利的房产信息供给途径。其次，在信息的整合方面，也可以结合互联网的优势进行创新。这又要求有关部门不仅将房地产的供给和需求进行分门别类的整理，还可以通过一定的技术手段根据客户的信息和具体的需求进行相应的条件匹配，对客户进行一定的引导，从而使得客户能够更加针对性地寻找房源，而不是大海捞针式的盲目寻找，这一方面节约了客户的时间，另一方面也提高了平台的运转效率。

（3）建立全国性的房产销售平台。随着网络信息技术的发展，以及互联网支付等的便利，房产的整体销售过程也可以放在互联网上进行。同时，由于经济的发展，人们的生活水平得以提高，因此更多人对房产的关注和需求不局限于当地的市场，因此，可以建立全国性的房产销售平台，对房地产行业的销售模式等进行统一性的规划和指导，这也有利于促进房地产行业的竞争，使得不同单位提升自身的服务水平和服务质量。但是，在房产销售平台的建立过程中，有些问题需要给予特殊的关注。首先，是行业规范方面。房产销售平台的建立，并不能使各地的房产供应商进行价格等多方面的统一，因此，为了提升客户量，有些单位或者企业甚至可能采取不法手段进行竞争，因此，应当在平台建立之初就针对各方面的问题进行相应的规范，避免损害消费者利益的事件发生。其次，是资金运转的安全性问题。网络房产销售平台的交易过程中必然会有资金的流动或交换，而相应的平台或者开发自身的支付方式，或者利用第三方支付方式，但是，无论是哪种支付方式，平台都应处于公正的中间者姿态，对消费者和供应商之间的资金问题建立一定的制度，避免纠纷的发生。

3 结 论

互联网时代对信息的飞速交流和共享，经过分析，使企业对市场走势的把握更精准，使投资行为更理智，同时也使负责宏观调控的政府部门肩负起更多的职能。房地产行业发展的多元化和复杂化给房地产管理带来了许多新的挑战，但以互联网为依托，结合网络优势建立全新的管理模式，又可以使这些新的挑战转变为促进房地产为发展的动力。

在网络时代，房地产管理应与时俱进，积极进行改革创新，打破旧思维，从多方角度思考，跟随发展的步调，建立全新、全面、科学、合理的管理体系，使房地产管理不只是服务于房地产行业，更要促进成为房地产业健康发展的维护者和指路明灯。

参考文献：

[1]张怡.网络时代背景下的房地产经纪管理探析[J].世界华商经济年鉴·科技财经，2012（9）：71.

[2]聂聪.网络时代创新房地产市场管理模式的途径探析[J].黑龙江科技信息，2009（35）：152.

[3]胡迪.网络时代创新房地产市场管理模式的途径探析[J].黑龙江科技信息，2015（24）：281.

[4]潘永芝.浅析网络时代环境下房地产市场管理模式的建立[J].科技创业家，2011（9）：338.