郭宁 沈阳市房产局会计核算中心

新会计准则对投资性房地产会计政策的影响

郭宁 沈阳市房产局会计核算中心

会计核算在企业发展中占据着重要地位，科学、合理的会计核算不仅能够使企业管理者清晰的掌握企业经营情况，还能促使经营者及时改变经营策略以便规避风险，近年来随着我国市场经济的不断发展，会计核算制度也在不断改进，同时会计准则也更加完善，新会计准则的实施正是我国市场经济发展的需求，为一些企业的发展带来了重要影响，尤其是对投资性房地产行业会计政策的影响。

新会计准则 投资性房地产 会计政策 影响

前言

新会计准则在投资性房地产行业中的实施对其会计政策有着深远的影响，在一定程度上新会计准则的实施增加了投资性房地产行业的税收负担，并对其实际经济利益也带来较大的影响，但新会计准则的实施更有利于房地产行业会计信息的真实披露，为国家稳固房地产市场秩序提供了依据，由此可见新会计准则的实施能够有效促使房地产行业健康稳定发展，因此本文分阐述了投资性房地产的概念，分析了新会计准则对投资性房地产会计政策的影响以及新会计准则对投资性房地产发展趋势的影响，为新会计准则在投资性房地产行业中发挥其积极作用奠定了基础。

一、投资性房地产的概念

投资性房地产不同于普通房地产，区别主要在于投资性房地产企业通过房地产的租金或者将房地产当作固定资产增值获取利润，也有部分投资性房地产为了达到通过两方面获得利益的目的进行投资经营。投资性房地产需要具有符合其发展的独特的会计核算方式、计量模式和对外出售方式[1]。

其会计核算方式主要是指：要想具备明确会计确认的条件，既要具备该房产企业成本资本又要具备可能涉及该房产的经济利益，并对这两个条件进行准确核算和计量，只有满足了这两个条件才可以对投资性房地产企业进行会计核算，这有利于从整体上评估该房产企业的资金优势，同时对与产生交易活动的企业利益也是一种保障，这种会计核算方式一定程度上促进了投资性房地产市场的稳定发展，对推动投资性房地产企业的可持续发展提供了基础性前提[2]。

投资性房地产计量模式的形成先要保证该投资性房地产企业所在地区的房地产交易市场足够活跃，在活跃的交易市场中房地产企业可以洞察其他竞争企业的房产价格、营销模式以及经营效果等，进而为本企业的发展提供成功经验和失败教训，有利于企业及时作出调整，同时也可以对投资性房产公允价格作出准确评估

其对外出售方式主要包括，一、出租某地段土地使用权，二、将其已经持有并增值了的房地产土地使用权进行承租，三、向外出租已经持有的建筑物。由此可见投资性房地产在对外出租形式的选择方面要比普通房地产自由，它既可以对具体的建筑物进行出售和出租也可以转让或者出租某段土地使用权，同时投资性房地产赢得的利润也要比普通房地产高出许多。

二、新会计准则对投资性房地产会计政策的影响

（一）对税收与企业价值关系的影响

新会计准则改变了投资性房地产税收与企业价值的关系，它不仅调整了税收与企业价值之间的关系，甚至改变了投资性房地产企业的产业链和企业经济利益，具体表现如下：新会计准则之前投资性房地产的会计核算主要以成本会计核算模式为主，企业定期摊销一定的资产损失费用或者提取一些固定资产折旧费用，虽然当期账面利润减少，但这种费用摊销和折旧可以在当期税前进行，因此可以在税收中支取这些费用，以达到抵消税收目的，保证投资性房地产企业的经营利润。而在新会计准则中出现的公允价值计量模式却无法满足这一条件，公允价值模式不需要企业对费用进行摊销和折旧，将企业实际支出真实记录在账面上，这一计量方法客观的将企业当期负债和收益反应在账目上，但由于取消了摊销和折旧使企业无法进行税收抵消，在一定程度上增加了投资性房地产企业的税收压力，因此部分投资性房地产企业为了减少税收压力依然采用原来的成本计量模式。为了有效的推动新会计准则的全面实施，需要投资性房地产企业不断更新经营理念，处理好企业税收与企业价值关系才能使企业在市场竞争中立于不败之地[3]。

（二）公允价值模式对企业业绩的影响

传统的企业会计核算模式主要以企业资产成本为核算基础，无论房产价格如何浮动对投资性房地产企业的实际成本影响都不大，因此传统的成本核算模式不需要考虑房产市场价格的变动，进而也不会影响投资性房地产企业的业绩，而新会计准则的推出规定投资性房地产在会计核算模式上要采用公允价值模式，公允价格模式的采用使房产企业报表更加科学，但没有切实改变企业内在价值，在房地产企业发展前景较好的情况下，企业采用公允模式核算可以在一定程度上增加企业的利润，一旦房地产企业前景不容乐观，房产价格大幅下降，公允模式就会为企业账面带来大量损失，这就导致投资性房地产企业资金链不够稳固，对企业的资本变动也有很大影响，进而影响到企业的业绩。但公允价值模式对企业的发展也有有利方面，如投资性房地产企业中采用公允价值模式能够提高该行业会计信息真实性，促进投资性房地产企业账面价值的客观性，促使房地产企业收集到竞争信息具有较强的可靠性，因此公允价值模式在投资性房地产中的使用是一个需要不断研究和实践的过程，它被投资性房地产接受还需要一段时间，随着市场经济的不断发展与进步公允价值模式会逐渐取代传统成本模式，最终被投资性房地产行业所接受[4]。

（三）对投资性房地产会计计量的影响

新会计准则对投资性房地产企业会计计量有着重要影响，会计计量是会计核算行为的重要基础，在会计核算中发挥着重要作用，投资性房地产企业在会计核算过程中首先要将企业资产进行计量，企业资产经过计量之后才能成为企业会计核算的目标，同时投资性房地产企业的投资价值也建立在会计计量基础之上。新会计准则对投资性房地产企业会计计量的要求主要表现在：第一，投资性房地产需要具备可靠的计量属性，第二，投资性房地产需要具备很大经济利益流入本企业的可能性，新会计准则对投资性房地产会计计量条件的提出能够对投资性房地产的资金进行有效评估。

三、新会计准则对投资性房地产发展趋势的影响

通过以上分析可以看出投资性房地产企业与普通房地产企业存在较大区别，新会计准则的实施为投资性房地产企业带来较大的影响，对投资性房地产企业未来发展趋势影响如下：首先，新会计准则在投资性房地产企业的实施将会在一定程度上影响企业实际经济利益，由于投资性房地产企业主要经营模式就是通过出租或转让某块土地的使用权来换取利润，但在实际中会有一些作为经营或者厂房的建筑无法进行出租或转让交易，这些建筑不能为投资性房地产带来直接利润，新会计准则的推行中采用公允价值模式进行会计计量，这样将会加重投资性房地产企业的负税，进而对企业实际利益造成不利影响，但如果房地产企业一直保持持续发展的状态，新会计准则将会不断推动投资性房地产企业的可持续发展，由此可见新会计准则在投资性房地产行业的发展和竞争中具有有效的促进作用，它实时督促企业进行良性发展，保持投资性房地产行业发展的良好趋势，这对促进房地产行业的有序发展，为国家经济建设提供了重要前提[5]。

其次，由于投资性房地产企业一直以来采用传统会计核算方式，虽然这种会计核算方式存在一定优势，同时也存在一些缺点，传统会计核算模式需要大量报表工作，大量报表的制作不仅需要大量时间同时也影响到核算工作效率，而新会计准则中的公允价值模式在一定程度上避免了这些繁琐的工作，能够通过投资性房地产企业账面数据价值直接反应企业的经营状况，将大量报表进行整合不仅节省了大量的精力，提高了工作效率还使会计核算更加准确，将企业会计数据真实体现在账面上，对房地产将来的发展提供了科学、准确、清晰的数据依据，直接影响到投资性房地产企业的投资方向，对投资性房地产企业的可持续发展具有深远影响。

四、结论

综上所述新会计准则的推行与实施为投资性房地产企业带来较大影响，新会计准则适应市场经济的发展还需要一定的时间，由于市场经济下投资性房地产企业的经营方式还存在一定局限性，不可能很快接受新会计准则的实施，但随着我国市场经济建设的不断进步，我国投资性房地产必将改变其经营理念，适应新会计准则的推行，才能保证投资性房地产行业不断迎来发展的春天，才能促进房地产行业整体的发展，使其成为我国国民经济增长的重要来源之一。

[1]刘巍.浅探中外投资性房地产会计准则计量问题[J].中国乡镇企业会计.2013（01）

[2]王学菊.新会计准则下公允价值对投资性房地产的影响[J].市场周刊（理论研究）. 2013（01）

[3]姚佳,都永晟.投资性房地产采用公允价值计量带来的影响[J].合作经济与科技.2014（03）

[4]孟玉畅.投资性房地产的不同计量模式对企业利润的影响[J].科教导刊（中旬刊）.2013（01）

[5]郭长平,欧阳琴.浅谈公允价值模式下投资性房地产的会计处理[J].商业会计.2014（02）