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浅析同等条件下优先续约权

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实践中存在大量的合同中约定“同等条件下有优先续约权”，与此同时也产生了大量关于优先续约权的纠纷。本文尝试对优先续约权的性质和行使条件，以及同等条件的界定进行明确。

优先续约权 同等条件 合理期限

【案例简介】

2011年8月，雅仕维公司与机场股份公司签订一份《上海浦东国际机场一期工程航站楼第四标段灯箱广告阵地使用权租赁经营合同》，由雅仕维公司租用浦东国际机场一期工程航站楼第四标段灯箱广告媒体用于发布广告。合同期限自2011年9月1日至2014年12月31日止。同时约定，合同到期后在同等条件下，雅仕维公司有优先续约权，但必须提前3个月向机场股份公司提出。合同签订后，双方均依约履行了相关义务。

2014年11月，机场股份公司作为出租方与其控股子公司德高动量公司，签订了《上海虹桥及浦东国际机场广告阵地租赁合同》，将包括上述雅士维公司租赁的广告媒体在内的上海机场广告租赁区域内的所有广告阵地出租给德高动量公司用于经营广告业务，合同期自2015年1月1日至2018年12月31日。

雅士维公司认为机场股份公司与德高动量公司签订租赁合同的行为侵犯了其优先续约权，将机场股份公司诉至法院，要求确认机场股份公司与德高动量公司所签订的租赁合同中侵犯雅仕维公司享有的浦东国际机场一期工程停车楼区域广告阵地优先续约权之条款无效；要求判令机场股份公司按照其和德高动量公司签订的广告阵地租赁合同的条件与雅仕维公司就浦东国际机场一期工程停车楼区域广告阵地签订续租合同。

【法院判决】

法院经审理后认为，虽雅仕维公司在同等条件下享有对浦东国际机场一期工程停车楼区域的广告阵地优先续约权，但因不存在同等条件的状况，故机场股份公司与德高动量公司间的行为不构成对雅仕维公司权益的侵害。遂判决对雅仕维公司的诉讼请求不予支持。

基于上述案例引申出的关键点是：优先续约权的性质及行使条件，特别是行使条件中的“同等条件”如何界定。

一、优先续约权的定义及性质

（一）优先续约权的定义

我国法律并无明文规定优先续约权，其并不是一项法定的权利。但在司法实践中已经出现了大量的关于优先续约权的探索。根据民法意思自治的原则，合同双方可以在合同中约定相应的权利义务，只要不违背法律法规的强制性规定，就合法有效并受到法律保护。合同双方在合同中约定优先续约权是双方意思自治的表示，并不违反法律法规的强制性规定。故优先续约权是约定的权利，是意思自治的产物。

笔者认为，优先续约权本质上是债权，是优先缔约请求权。其定义为：优先续约权是指存在合同关系的双方在合同期限届满时，一方主体就合同标的再次签订合同时，合同相对人基于合同的约定在同等条件下优先于其他第三方与其继续签订合同的权利。

（二）优先续约权的性质

1.优先续约权是约定的权利而非法定权利，其主体是原合同的主体一方、客体是指原合同标的物，权源是基于原合同的约定。优先续约权是合同双方当事人意思自治的产物。2.优先续约权是优先缔约请求权，是具有优先权的合同一方当事人优先于第三人在“同等条件”与相对人签约的权利，不具备对抗善意第三人的效力。3.优先续约权是期待权。期待权是指一种将来可能取得权利的权利。优先续约权是在合同一方当事人需要就原合同标的继续签约，且具有优先续约权的原合同相对人在合理期限内表达继续签约的意思表示。在与第三人同等条件的情况下，具有优先权的原合同相对方的优先权方可实现。该权利是实现优先签约的可能性，而最终能否签约取决于原合同双方能否就新的合同内容达成一致。4.优先续约权具有相对性和有条件性，并不是在任何条件下优先续约权都绝对地存在和可以行使。优先续约权不能以相对人的实际利益的损害为代价，必须附上“同等条件”，以保障相对人的合法权益，不至于因优先权人行使优先续约权而使相对人遭受损害。5.优先续约权并不是绝对地剥夺其他第三人的签约机会，“同等条件”是就优先权人与其他第三人给定的条件相比较而言的，只有在各自给定的条件相同的情况下，优先续约权才成立并可行使。如果其他第三人给定的条件明显优于优先权人，则优先续约权不能成立，当然也不得行使。[1]

二、优先续约权的行使条件

（一）合同中应有明确约定

优先续约权并不是一种法定权利，但双方当事人在合同中约定后就具有法律效力并受法律保护。为了合法有效行使优先续约权，在合同签订时，应当尽量详尽的列明优先续约权行使条件，以及丧失优先续约权的情形，避免当事人滥用优先续约权。

（二）符合同等条件

对优先续约权适用的“同等条件”的理解应当包括合同的标的、数量、价格、付款方式等等，同时也应当包括各合同当事人之间的特殊关系等其他因素。在判断优先权人是否与第三人在同等条件下时，主要考虑价格因素，要求在买卖价款、付款期限和方式方面，优先权人和第三人有相同的义务。此外，还包括提供担保、从给付等其他条件的同等。

在判断是否同等条件时，应以第三人的对待给付义务为基本标准，但不能完全受限于此，而是应综合考虑具体交易情形，把同等条件当成平衡第三人和优先权人的利益杠杆，结果是既要实现优先权，又不能损害相对人的利益。这表明，同等条件并非绝对等同，具体而言，同等条件的判断应注意以下几点：[2]

1.相同价款的判断。若合同标的仅涉及优先权指向的标的，优先权人与第三人支付的价款数额只需一致即可；若还包括其他标的，如在租赁合同中承租人承租部分房屋，而出租人向第三人整体出租房屋时，若承租房屋的构造和功能具有独立性，承租人可对其独立承租部分的房屋主张优先续约权，其支付的对价应是第三人支付的总租金中与租赁房屋价值相当的比例部分。2.相同付款期限的判断。此处的付款期限相同不能以优先权人和第三人约定的付款到期日相同作为同等条件的标准，而应以合同订立之日至付款到期日的相同期限为标准。3.相同付款方式的判断。第三人一次付款的，优先权人不得分期付款，若第三人分期付款的，先买权人采用相同的分期付款方式或采用比第三人分期次数少的方式付款。4.其他条件相同的判断。其他条件是否相同的判断，要遵循不能实质损害当事人利益的根本准则。判断是否影响相对人利益的时候，相应利益的内涵不应局限于金钱积极的直接增加，还应包括金钱消极的不减少（如公司经营中成本的节约），甚至包括一些非物质利益（如近亲属之间的家庭情感需求）等。实践中判断是否处于同等条件考虑的其他条件一般包括：第三人是否与相对人具有特殊关系（如自然人之间的亲属关系，法人之间具有控股关系等）。

（三）优先权人无根本违约行为

诚实守信是双方缔结合同的基础，任何一方丧失诚信，必然丧失合同缔约的条件。虽然在合同中约定“优先续约权”并且该权利合法有效，但是该权利并非无坚不摧，而是需要诚信来支持和维护。在合同履行过程中，优先权人应当严格按照合同约定履行相应义务。若优先权人在合同履行过程中存在根本性违约，损害了合同相对人的利益，为保护相方权利考虑，则优先权人丧失了优先缔约的条件。

三、优先续约权的时效问题

优先续约权是体现在原合同期满后下一个合同尚未签订的阶段，而且优先续约权不但可以对抗同等条件下的第三人，而且对相对人的签约权利也进行了一定程度的限制。所以，对优先续约权的行使期限应有一个明确的限定。实践中优先续约权的行使期限一般取决于合同双方当事人的约定。

在合同相对人与第三人自由设定的签约条件达成后，具备完全行为能力且符合条件的优先权人愿意承担与第三人相同的对待给付义务的，在接到合同相对人的通知后的合理期间内，或在知道合同相对人与第三方的签约意向后的合理期限内，向相对人发出明确的行使优先续约权的意思表示。

上述合理的通知期限应取决于合同中对优先续约权行使期限的约定，若合同对优先续约权的行使期限无明确约定的，则也可以根据合同期限的长短来相应的确定一个合理的通知期限，合同期限较长的，通知期限限可以适当放宽，合同期限较短的，期限可以适当缩短。在相对人给出的通知期限内，若优先权人也同意按第三人提出的条件或优于第三人的条件签约的，则享有优先续约权，可以要求相对人优先与其签约；若优先权人明确表示不能按照第三人提出的条件继续签约或超出合理的通知期限仍不明确表示是否继续签约的，则在相对人给出的通知期限届满后，优先权人的优先续约权即告消灭。如果合同明确约定了优先续约权，但相对人没有尽合理的通知义务，径直与第三人签订相关合同的，则优先权人可以向相对人主张违约损害赔偿责任。

四、结语

对文首案例中雅仕维公司主张的优先续约权的同等条件，若仅局限于对合同标的、价格、付款方式等方面的考虑，系基于对同等条件的片面理解，故难以让法院认同。对租赁浦东国际机场一期工程停车楼区域的广告阵地是否属于同等条件，基于本文上述对“同等条件”的理解以及案件事实，可以得出如下两个结论：[3]

其一，机场股份公司与德高动量公司之间存在密不可分的母子公司控股关系和广告业务合作关系。实际上，德高动量公司也是基于机场方面和德高动量公司的另两家股东的广告合作意向而组建。组建后，德高动量公司在机场区域内享有广告业务的独家经营权利。这种安排本身就是基于机场方面对广告业务模式变更的结果，也是有关各方就机场广告业务合作经营的结果。因此，从这个意义上说，雅仕维公司和德高动量公司在此方面不存在同等条件。其二，根据机场股份公司、德高动量公司的租赁合同，机场股份公司将上海两个机场区域内所有的可规划的广告阵地，包括现有的和将来增减的，全部租赁给德高动量公司经营使用，并明确了德高动量公司在上述区域内的独家经营权，合同中约定的区域是整体的、不可分割的，广告阵地也并非是具体明确的。而雅仕维公司享有的仅是浦东国际机场一期工程停车楼区域的广告阵地优先续约权，该区域是局部的，广告媒体也是具体明确的。因此，在这方面雅仕维公司和德高动量公司也不存在同等条件。

综上，优先续约权必须基于合同的明确的约定，且需基于与第三人在同等条件下行使。有限续约权行使具有时效性，相对人要尽到合理的通知义务且优先权人应在合理期限内明示是否行使优先续约权。对于同等条件的考量，不仅要考虑合同的标的、数量、价格、付款方式等，也需同时考量主体之间的特殊关系等等。

[1]杨培银：优先承租权并非“尚方宝剑”,德衡案例集，2014年3月7日发表

[2]常鹏翱：论优先购买权的行使要件[J]，当代法学, 2013年第6期，第63页

[3]上海市高级人民法院第（2011）沪高民一（民）终字第25号民事判决书