文/ 杨柳　重庆大学建筑城规学院 重庆 400030



我国房地产企业中的众筹融资模式浅析

文/ 杨柳重庆大学建筑城规学院 重庆 400030

历经数十年的飞速发展，我国的房地产行业已经成为国民经济支柱产业。但我国的房地产企业就存在融资渠道的单一、融资成本高、融资风险大等问题。因互联网而起的众筹融资模式，从国外传至国内成为一种新型融资模式，并且在房地产行业得到应用。本文从众筹融资的相关概念以及特点，来总结了此模式在中国房地产行业的应用情况，并提出相应的问题。

众筹融资模式；房地产融资；金融

1、众筹融资模式的相关概念

在当今房地产行业，人民大众的投资需求和低价购房需求强烈、而房地产企业又需要突破单一的依靠银行贷款融资模式。也就是在这样的背景下，众筹融资模式随着互联网的飞速发展而被创造出来，从美国发迹，一路风靡来到中国生根发芽。2006 年8 月，迈克尔.萨利文第一次使用了众等融资这个概念来描述了一个叫Fundavlog 的融资平台的核心价值。在这一平台上，发起人可以通过播放视频等展示自己的项目，继而获得融资。在中国，众筹一词最早出现在2011 年 2 月号的《创业邦》杂志中，作者寒雨（笔名）在《众筹的力量》一文中，首次将《Entrepreneur》杂志中的 Crowd funding一词译为了“众筹” ［1］。

2、国内外众筹融资发展状况与发展趋势

作为一种新型的融资模式，众筹融资模式从诞生即飞速发展，2009年，全球众筹融资的市场总额只有5.3亿美元，到2013年这个数字已经提升了差不多10倍，达到51亿美元。在我国，从2013年开始，众筹融资这一新兴融资模式才开始真正进入公众视野。随着P2P、互联网金融等概念火起来，该融资模式也开始被房地产行业所应用［2］。

3、众筹融资的特点

与传统的融资模式相对，众筹融资模式具有如下一些典型的特点：

一是融资进入门槛低。与传统的融资模式中对融资的主体要求高，比如贷款融资一般都需要有抵押支撑，有合法的公司主体等，众筹融资模式的融资门槛比较低，一般而言，只要项目足够吸引人，你有证明能兑现众筹融资承诺的能力，即使你是小企业、新公司、甚至是个人，都可以通过发布众筹融资项目。

二是融资规模可大可小。由于众筹融资中的投资者是普通大众，是一种一对多的众筹形式，所以，其融资规模可以大也可以小。在实际操作中，众筹项目的每份额度也是可以大也可以小的，有些众筹项目每份众筹金额甚至只有10元。但是值得注意的是，参与众筹的门槛低，就会导致其规模更大。

三是融资效率更高。由于众筹融资主要的传播渠道是依托于互联网进行，传播面更广，传统融资过程中可能出现的信息不对称问题可以规避。另一方面，众筹融资的整个环节都在互联网上进行，可以快速提高融资效率，降低融资成本。

4、众筹融资模式在我国房地产行业的应用情况

随着众筹融资模式快速获得市场认可，对资金需求旺盛，继续融资模式创新的房地产行业也快速引入了众筹融资模式，至今，房地产众筹融资已成为整个众筹融资行业一颗闪亮的新星。目前我国房地产行业的众筹才刚刚开始，发展模式主要有三种。

4.1针对房地产行业的理财投资类众筹融资

这一类型的众筹融资模式相对简单。即：众筹融资平台本身就是众筹项目的发起人，他们通过寻找到好的项目，继而发布众筹融资信息，投资者根据发起人的要求，达成邀约，支付投资款，完成众筹项目（主要是指购买房产），然后根据市场的变化，适时销售该房屋，实现盈利，投资者根据投资份额分享购进卖出的利润。这类型的众筹融资模式，很少有房地产企业自己参与，一方面是这类型的融资量不大，二是无法解决开发商的销售问题。

4.2针对房地产销售的营销炒作类众筹融资

营销炒作类众筹融资典型代表是京东。京东推出的与房地产企业的合作，多用于营销炒作。房地产企业与电商平台合作的众筹融资，除了有销售房屋、众筹融资的诉求外，更重要的是节约了营销成本。但是，这种众筹融资模式能否持续长久还需要时间的验证。

4.3 针对预售购房的合作建房类众筹融资

这种模式的核心就是，项目发起人通过网络平台发布建房项目，把投资者的钱用于房地产项目的开发。这种众筹模式将传统的房地产企业与购买者的纯买卖关系，转变成为省略了各种中间环节的购房者委托房地产企业修建房屋的雇佣［4］。在这种雇佣关系中，购房者参与众筹融资可以以更低廉的价格买到房子，而开发商通过众筹融资不仅可以快速融资，更是实现了房屋的销售。

［1］Ethan Mollick. The Dynamics of Crowdfunding Determinants of Success and Failure［C］. SSRN Electronic Journal. SSRN.doi：10.2139/ssrn. 2088298，2012.

［2］杨艾祥.众筹融资模式在我国房地产企业中的应用——以重庆GW房地产公司LYT项目为例［D］.重庆理工大学，2015.5

［3］张新钰.“大家投”网众筹融资模式分析［D］.辽宁大学.2014.4

［4］凤凰网.房地产众筹会是2015年房企的救命稻草么？

［5］赵文军.房地产开发中的法律问题研究［D］.黑龙江大学.2004.5.20

［6］袁晓澜.那些年降息后的楼市：08年北京新房价格涨57%.新京报，2014.12.5

［7］罗文炳.我国房地产企业海外融资方式研究［D］.重庆大学.2012.

［8］王重润.房地产融资结构与金融风险研究［J］.中国房地产金融，2006，（09）.

［9］高通智库.玩转众筹［J］.中国房地产业.2014.10