文/ 张顺利、阮露锋 瑞安市住房和城乡规划建设局　浙江瑞安　325200

浅谈瑞安市城中村改造存在的问题及建议

文/ 张顺利、阮露锋 瑞安市住房和城乡规划建设局浙江瑞安325200

随着城市化步伐的不断加快，城市开发建设过程中出现了土地资源供应与开发建设需求相背离，以及城市建设与城中村改造的融合矛盾。为了打破城乡二元结构格局，更好的推进城乡经济社会发展一体化，改善居住环境，解决土地资源供应不足，必须加快推进城中村改造步伐。本文针对瑞安市城中村改造存在的问题，结合瑞安市个别城中村改造实例，分析了该类项目实施过程中存在的问题，提出了相应的对策措施。

城市化；城中村改造；存在问题；相应对策

一、瑞安市城中村改造基本情况

1.瑞安市的城市概况

瑞安市位于浙江省境东南部，北与温州市区接壤，东濒东海，南连平阳县，西与文成、青田县为界。瑞安市是浙南地区重要的工业、商贸城市，温州市南翼中心城市，具有山水特色的浙江省历史文化名城和“温州模式"的重要发祥地。下辖12个街道、9镇2乡、114个社区（其中城市社区21个、城郊社区7个、农村社区86个）、37个居民区、910个行政村，总陆域面积约1271平方千米。

2.瑞安市城中村改造情况

瑞安市城中村改造坚持以城市规划为指导，以政府主导、村（居）民自愿、规范运作、统筹推进为原则，按照统一主体、统一规划、统一拆除、统一建设的要求，采用主体工程与配套项目同步建设，整体改造与分期实施相结合的团块改造方式，鼓励整村、连村成片改造。目前大约已有46个村申请城中村改造，其中大约11村已完成了改造，大约16个正处于改造中，其余的正在办理相关手续。

3.瑞安市城中村改造取得的成绩

（1）严格控制零星建设，对改造范围用地面积下限进行控制，打破以往村民集资的独栋联建，地块统一规划设计、开发建设。

（2）将集体土地统一征为国有土地，产权价值倍增，对于后期产权转让提供了法律依据；

（3）将落地式民房转换为水平式住宅，不仅提升了居住品质，同时也提高了居住空间利用率，更符合住宅发展趋势。另外，打破传统的单间式商业用房布局，进行集中布置，提升了档次，更合乎现代商业经营理念。

（4）按照城市治堵的统一要求配建地下停车库，大大缓解城市停车难问题。

（5）解决了城中村的融合矛盾，完善了城市道路及空间布局，提升了车辆通行能力，大大改善了城市环境。

二、瑞安市城中村改造存在的问题

1.城市规划－控制性详细规划的不适性

控制性详细规划作为城中村改造项目的基本审批依据，居于指导地位。但由于城中村改造项目相对比较复杂、客观矛盾较多，而控规的覆盖程度无法达到面面俱到。

2.城市规划管理技术规定的不适性

城中村存在存量建筑密度大，土地属性混杂，改造范围呈不规则形状的特征，由此造成项目土地使用效率的降低，进而出现地块内建筑退让用地界线不足，与地块周边现状建筑的间距不足，且因高强度开发建设的原因给周边建筑带来日照影响。因此，城中村改造项目无法全面满足城市规划管理技术规定的要求。

3.建设资金筹措难度大

虽然城中村改造项目在政策上获得政府大力支持，在相关规费收取方面也已获得优惠措施，但对于整个项目的建设过程而言只是杯水车薪，项目建设资金主要来源还是村集体经济和村民自筹资金。由于城中村改造所需资金量大，筹措难题亟待解决。

4.建设周期长

由于村集体组织对项目审批流程、相关政策的不了解，以及村集体内部政策处理问题，建筑方案往往要经过多番调整，城中村改造项目建设周期往往是一般房开项目建设周期的2至3倍。

三、瑞安市莘塍街道董六村B、C、D地块城中村改造实例

1.旧村概况：莘塍街道董六村位于莘塍街道最北侧，北与汀田街道毗邻。旧村建筑较为密集，以二层建筑为主，少量五至六层住宅建筑分布于振兴路沿线，建筑质量较好。旧村范围内建筑密度高、配套设施缺乏，环境卫生脏乱差，除了外围的振兴路、青年路基本成型外，内部道路等级低，沿路停车乱象比较严重，存在较大的安全隐患，村民对城中村改造呼声强烈，改造迫在眉睫。

2.项目拆迁范围及安置总量的确定： 2009 年7月，董六村委托设计院编制了项目策划书。经过前期摸底，统计拆迁量，测算安置量，初步确定改造范围用地面积约51229平方米，安置面积116048平方米，改造地块被道路、河流分为B、C、D三个团块。由于地块安置量等相关指标突破控规控制指标，在获得市政府同意后，市住建局委托规划设计院着手进行控规调整论证，于 2010年2月完成控规调整程序。2010 年11月，项目经瑞安市旧村改造工作领导小组办公室（以下简称为市农住建办）批复，确定拆迁用地面积6.14公顷，共拆迁房屋467.25间，非住宅6间，计拆迁建筑面积50845.76平方米，安置建筑面积总量为114324.13平方米。

3.项目实施过程中遇到的难题：该项目于2011年5月取得了建设项目规划设计条件书，经过设计方案的比较、论证，以及村内部的讨论、各部门的衔接，初步确定了建筑方案。随着村内部政策处理工作的深入，部分村民对分配、安置标准提出异议，三个团块均出现了部分村民要求保留民房、不参与改造的要求。据统计，2011 年3月三个团块共计22户要求保留25.5间房屋，2011年10月，B团块2户要求保留2.75间房屋，2014年9月，D团块1户要求保留1间房屋，2015年11月，B地块1户要求保留2间房屋。这些保留房屋与原确定的建筑方案存在较大冲突，拟建建筑与保留房屋存在重叠、建筑间距不足等问题，且三个团块实施的成熟度各不相同，一起实施存在很大难度，这对项目整体实施提出了挑战。

4.深入协调，为项目实施提供对策：市农住建办先后召集相关部门、街道、设计院进行讨论、协调，在取得统一意见后后，最终将三个团块安置总量调整为106225.8平方米，并进行分团块实施。市住建局在征求相关部门意见后，只对日照、消防间距进行控制，对建筑间距不再作具体要求，并根据三个团块的成熟度，依次对C团块、D团块、B团块总平方案进行了调整，同时要求做好现状房屋正常使用的安全措施。C团块于2014年10月进入施工，D团块于2015年6月进入施工，目前B团块也已做好施工前期准备。

四、瑞安市城中村改造的建议及对策

城中村改造工作任重而道远。城中村改造是一项艰难、复杂的系统工程，不仅仅是城市规划建设管理方面的重头戏，还涉及宏观经济政策、社会因素，以及微观的村民意愿问题。因此，只有政府部门、村集体及广大村民共同努力，才能正确引导城中村改造，不断攻坚破难，促进瑞安城市化建设的健康发展。

1.对控规调整的可行性进行论证。在城中村改造项目策划书初步确定后，对相关指标的科学性及可行性进行论证，并按程序对控规进行局部调整，为项目实施提供完善的设计要求。

2.对城中村改造项目适当放宽规定。在确定项目日照、消防符合要求的前提下，适当降低建筑间距、建筑退让要求。

3.多渠道引入资金、筹集资金。一是通过房开代建或合作开发的方式，将安置后多余面积出让给房开公司，引入房开公司资金，减少村民资金压力；二是先行引入银行贷款资金，启动项目建设，建成后由村民认购偿还银行贷款。

4.统一规划设计、分期实施。制定详细分期实施方案，对于成熟的团块先予实施，让部分人先期享受改造带来的红利，增强村民信心，提高改造积极性，全面推进城中村改造工作。

5.取消部分前置审批，交叉办理相关手续，缩短建设周期。在控规论证调整阶段，住建部门按控规调整方案先行出具规划设计条件草案，在此期间确定初步设计方案，完成桩基施工图设计及审查，并先行办理桩基施工手续；在完成控规调整后，再行办理各项行政许可手续，实现交叉办理各项手续，缩短项目建设周期。

结语：

随着城乡一体化的不断推进，位于城市规划区范围内的城中村，成为了重点改造建设区域，

［1］《城中要村改造的问题》李志生，城市建设.2012年，第5期.

［2］《城中村改造的难点及破解对策》曾学龙、孙林等，城市建设与发展（城市问题）2011第2期.

［3］《瑞安市城中村改造管理办法》瑞政发〔2012〕164号.