文/张妍妍 辽宁城市建设职业技术学院　辽宁沈阳　110000

关于房地产企业多元化发展的思考

文/张妍妍 辽宁城市建设职业技术学院辽宁沈阳110000

在我国经济结构转型升级的大背景下，房地产开发规模见顶回落，房地产企业要想保证自身的可持续发展，就要考虑如何通过多元化布局来实现自我的突破。但房企的多元化发展还要根据自身的实际情况而定，不能盲目转型，根据这样的现状，提出促进房地产企业多元化发展的措施建议。

房地产；多元化；发展

房地产业曾经作为我国的支柱性产业，在过去相当长的一段时间内曾为我国国民经济的发展做出了重大贡献。房地产虽然可以在一定时间内作为经济增长的隐形，但在城市化率达到一定程度后，建筑业就会进入到一个相对的休眠期，虽然房地产自身也有“新陈代谢”，但其使用周期较长，我们不可能源源不断的盖房子，其对国民经济的拉动作用不可能长期、持续。我国正处在经济转型期，国家持续调控房地产市场，出台了多伦的房地产调控政策，房地产开发规模也随之见顶回落。无论是为了房地产企业自身的持续性发展、还是处于对上市公司盈利压力的考虑，房地产企业都急需开拓新的盈利空间，多元化几乎是唯一的选择。

一、房地产企业多元化发展的现状

中国房地产企业的多元化转型还处在初级发展阶段，对于多数房企来说还未迎来收获期。龙头企业多元化发展明显，中小房地产企业转型困难，一部分中心房地产企业或将完全退出房地产市场。

万科物业服务方面的业务会进入到全面市场化运营的发展轨道，并从单一的物业服务转型成经营型物业，承接万科公寓和住宅的出租、出售、房屋托管等业务。万科把物流地产确认为第一个多元化发展的主干业务。已分别在国内的一线和二线城市正式获取6个物流地产项目。此外，万科还希望成为中国首席的素质教育产业服务商，把万科从单一上市公司，转向多业态、多上市平台的控股集团。对于万达地产而言，企业的发展策略已经做过多次的调整，在商业地产做精做细的基础上企业未来还要为去房地产化做准备。将来的万达商业地产股份有限公司不仅要在名字上去掉地产二字，还要在主营业务上变成万达商业投资公司或商业投资管理公司，实现万达商业地产的全面转型。 恒大地产的业务也在矿泉水、医疗、体育、金融保险等领域有所拓展。综上所述，包括万科、万达、恒大、等多家房地产企业抛出或已经实施多元化发展计划，以复星国际、绿地集团为代表的部分企业更完成了初步的战略转型。但中小企业由于资金链断裂、融资难等原因，想谋求多元化发展但仍然困难重重。

房地产企业的转型必然是一个优胜劣汰，物竞天择的过程，整个行业面临洗牌，能够存活下来的优质企业必将会推动整个房地产行业的向更高层次发展。

二、房地产企业多元化发展的趋势

（一）体验型物业领域

体验式物业包括体验型商业物业和体验型住宅物业。

近年来国家持续的宏观调控房地产市场，使房地产开发企业开始调整经营战略谋求多元化发展，从而加大了商业地产开发的比重。但在商业物业快速发展的过程中也出现了一些问题。众所周知近几年电商对零售业的冲击日趋猛烈，网购已经成为很多消费群体的购物习惯，在这样的大背景下，未来商业地产发展的主要方向应该是体验式商业物业。可以在业态体验和功能体验两方面做文章。在传统商业中添加时尚、好玩儿、新奇、富于探索性的商业功能及元素。更要给予消费者在购物过程、购物环境和售后服务方面的全方位舒适体验，增加出门购物的吸引力。

体验型住宅物业是将社区服务、物业服务、医疗服务和房地产营销理念等全面融合的经营型住宅物业。通过提高住宅项目的附加值，使业主获得全新的住宅体验。

（二）金融产业领域

房地产企业在多元化发展过程中优势与隐患并存，要想成功转型就要把自身的优势发挥出来。房地产企业与其他领域的企业相比在资金和客户群方面都是具有优势的，可以在金融领域发挥所长。

例如：复星集团试图将其地产业务与旗下各个业务板块整合。更在2012～2013年间收购了多家保险资产，保险资金的介入有利于复星地产在企业运作方面获得低廉的融资渠道。此外，复星地产更推出“蜂巢城市”，通过打造新型社区，向社区内的业主提供复星核心产业、衍生产业及相关生活服务业务来实现企业的多元化发展。这家民营企业最初以地产作为主营业务，随着这些年的战略转型，如今已经成长成为一家包括房地产开发、钢铁、矿业、医药、零售、服务业及战略投资领域的综合型企业。“即便是如复星这种初步转型成功的企业，它旗下的产业很多，但几乎没有一项是处于行业的龙头地位。

绿地集团则向金融控股集团方向发展，开启了“金融+互联网”的转型战略。

推出“绿地地产宝”互联网金融产品和互联网金融服务、开设了金融资产交易中心、未来将绿地香港（HK0337）打造成为互联网金融服务的主体公司。

绿地集团未来的多元化发展战略目标是：短期内金融产业要成为集团新的利润增长点，至2020年金融产业业务规模力争达到800亿元，利润达到100亿元；中期内，金融产业要成为绿地集团多元化发展的重要支柱；从长期来说，绿地金控集团将形成自己的核心竞争力并在细分产业中具有核心优势，力争“金融业务收入最终占据集团收入的半壁江山”。此外万达方面也表示，未来多元化发展模式的方向也是金融领域，将陆续完成对银行、证券、保险公司的并购，再加上已有的快钱公司和万达投资公司，未来将正式成立万达金融集团。

从上述几大房地产企业转型金融的策略可知，金融产业已经越来越受到具备雄厚资本实力的房地产行业巨头的青睐。互联网时代的金融产业已经成为房地产企业多元化发展的一个主流方向。

（三）健康养老产业领域

健康居家养老是适合老龄化的建筑设计、专业配套、设施设备与专业管理团队的康复护理、身体调理、健康管理及文体活动、餐饮服务的有机结合产品。

养老产业的三种模式中，一是经营性的机构养老；二是社区养老；三是健康居家养老。当前比较受到人们认可的模式是健康居家养老。这种模式即可以满足老年人对“家”的亲情需要、也符合中国儒家文化的“孝”道精神。要想能够全方位满足老年人健康生活的需求，就要建立一个带有健康理念的养老服务体系。这套体系主要以满足老年人的健康生活需求为重点，提供体检、保健、调理、餐饮、家政、文体娱乐、学习技艺、聊天交流、心理咨询等服务。对于提供这些健康服务的企业来说，既可以是开发养老地产的开发商也可以是专业提供健康养老服务的机构。健康养老业务在未来将会有很大发展空间

三、房地产企业多元化发展需要注意的问题

大多数刚刚开始多元化业务转型的房地产企业，由于内部和外部的诸多因素在非地产业务方面的经营收入非常有限甚至处于亏损边缘。尽管多元化发展前景美好，但在中国企业的发展史上，折戟于多元化战略转型的企业数不胜数。故房地产企业在战略转型、谋求多元化发展的道路上应该注意几个问题。

（一）多元化发展方向的选择

房地产企业多元化发展能否成功，关键一点就是“选对行”，企业要结合自身的实际情况，选择好适合多元化发展的行业。

1.向房地产行业内部的核心业务拓展。把主营企业做的更深入、更细致。如可以在房地产评估、房地产营销、房地产咨询、房地产广告、房地产中介和物业管理服务等领域有所拓展。使拓展业务与主营业务形成产业链条，这样做可以提高房地产企业的市场占有率，但问题是这个层次的多元化发展仍在房地产业的大范围内，并不算是真正的突围出去，不利于抵御行业风险。

2.向房地产行业关联度较高的上、下游产业拓展，把相关产业链做长。比如可以在建筑规划设计、装饰建材、装修、基建施工、设备安装等领域拓展，这样做有利于企业控制原料和销售渠道，达到节约成本、实现利润增长的目的。问题是过长的产业链需要强大的资金和运营能力，且受行业景气度影响较大。

3.向房地产行业不相关的产业拓展，完全脱离房地产行业的业务范围。这样的转型有利于企业扩大经营范围、增强企业的应变能力和提高企业的社会影响力，这也是房地产企业业务多元化的最主要方式。房企在多元化布局时布局一些与地产非相关的行业，有助于在房地产市场处于下行周期时为企业提供强大的现金流支持，协助企业在行业低谷时抵御寒冬并实现逆势布局。

房地产企业要寻求多元化发展，保证转型的成功率，在最初的几年里稳妥的做法就是依托于房地产核心业务，实现相关产业的多元化，待企业的管理与营运能力有所提高后再寻求非相关领域的发展。

（二）企业自身的实际条件

1.企业自身的资金状况。

对于我国的地产大鳄们来说拥有雄厚的资本实力以及庞大的业主数量，是其实现多元化发展最有利的条件，他们可以布局一些与地产非相关的行业，用来提高企业的抗风险能力。但是对于中小型的房地产开发商而言，资金量就不那么宽裕了，资金获取的成本比较高，甚至在多元化发展的路上出现融资难题。这时就要考验企业领导人的智慧，要根据自己企业的实际情况去选择，实在不行就考虑退出也不失为一个有效的办法。

2.企业的营运管理能力状况

房地产企业在业务转型之前应该在企业的管理与营运能力方面有所准备，尤其是当涉猎与房地产非相关领域时。不少地产企业以李嘉诚的长和系作为学习榜样，但事实上，即便放眼全球，真正能实现从房地产向多元化完美转型的企业少之又少，长和系的成功有它的特殊性，房企如果草率地进入自己不熟悉的行业而且在经营管理和运营能力上准备不足，就容易导致转型失败。所以对于我们内地的房地产企业在多元化发展的同时一定要提高自身的“素养”，内外双修，在提高企业的管理与营运能力后再寻求非相关领域的发展。

（三）为了多元化而多元化，损害企业原有的核心竞争力

大型房地产企业的核心竞争力不应受到企业多元化发展而收到损害，因为核心竞争力是企业保持持续竞争优势的源泉，也是企业控制未来、掌握市场主动权的根本。我国房地产业的发展使其面临着越来越多的挑战与机遇，在国家现阶段的经济转型和调控期，房地产行业正在面临着大洗牌，有企业出局，就有企业进入，因为房地产的市场还在，机会还在，这使得房地产企业对其拥有的核心竞争力不能轻易放弃。

由此可见，房地产企业在多元化发展的道路上机遇与挑战并存，多元化本身就是把“双刃剑”，如果企业转型成功，则通过多元化发展可以壮大企业规模、提高了企业的竞争优势。如果发展的不理想也可以破坏和削弱企业的核心业务能力，不利于企业的发展。

结语：

我国经济在经历改革开放三十多年的持续高速增长后，现阶段已经进入经济转型期，“粗放型开发模式已经过时，精细化的时代即将到来。这些变化对房地产企业提出了更高的发展要求，房地产开发企业都在谋求多元化的发展，这是近年来国内房产开发企业的普遍模式。中国的房地产市场面临洗牌，在这种优胜劣汰的形式下，最终将选出高效率的资源配置者——优秀的开发商。经济发展变局蕴含着很丰富的内容，需要中国房地产企业在认清当前经济形势现状的前提下，适应新常态，力争抓住其中新机遇，迎接新挑战开创更美好未来增长。

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