文/ 张瑾 上海保利维拉家园項目部总会计师　上海　200000

商品房开发企业如何监控资金链断裂

文/ 张瑾 上海保利维拉家园項目部总会计师上海200000

自改革开放以来,特别近十年社会经济发展的过程中，我国的房地产业呈现出发展的黄金时代，使我国经济不断发展壮大,GDP平均以10%左右的速度增长，同时使国力增强，在整个过程中使人们的生活水平以及基本的消费结构得到了改善。其中住房需求的改善较为明显，以上海为例,大众对商品住宅的需求不断增加,上海市制订了限购政策,规定:人均住房面积不得大于60平方米，使市场经济的发展得到充分性的满足，并逐渐实现商品房开发行业的高效发展。但是，在现阶段房产行业运行的过程中，商品房开发商具有投入资金量大、回报率高、财务资金链脆弱等现象，如果整个行业在运行的过程中出现了资金链断裂的现象，会为企业的运行造成灾难性的发展，引发社会不稳定因素，这些现象多处皆有,特别是中小城市发展中屡见不鲜。因此，在企业运行的过程中，保证资金链的良性循环，是企业运行及发展中资金良性循环的最重要内容。本文在房企财务经理的视角下,重点论述监控资金链断裂的措施，并提出了可操作性、钢性、虚拟性以及预见性的措施，使企业资金链良性运转,以期达到企业收益最大化，并为国民经济的持续发展贡献力量，希望文章的研究结合可以供专家指正,供同仁们参考。

商品房；开发企业；资金链

1、何谓商品房开发企业的资金链

商品房开房企业的资金链：是从企业法人决定开发某商品房项目后,从企业外部融资开始，经过项目开发建设竣工及交付物业部门使用管理，将全部销售货款回笼，然后完成支付外部融资成本的一个循环反复过程。从本质上讲,资金链主要是资金的持续循环的全过程,主要由融资、投资、投资回笼、再融资这四个环节组成，其内容节节相扣，有序排列。与此同时，在问题分析的过程中可以将其比喻为自行车的闭合链条,由这四个资金环节,组成闭合轨道,良性运转一圏的过程。当然在一个项目结束达到利润最大化后，用于扩大再生产的下一个资金链条周期将会增大。如果银行借贷的自有资金用完,出现了融资不足、投资欠缺、投资无足额回笼以及无利润这四种问题中的任何一个，也就不能形成资金的良性循环，将其称之为资金链断裂。

2、资金链断裂的案例

由于商品房开发商缺乏资金链的经营管理,一旦引发资金链断裂现象,会出现资源购置中旳土地闲置，从而使建商品房停工待料，并出现烂尾楼等建筑现象,同时也会导致计划开发的二期项目无法延续,无法对商品房预购者兑现等问题，使企业出现无力偿还贷款的现象。而政府部门的税收也会逐渐减小,直接影响了与建房有关的钢铁、水泥、木材、装修、装饰等60多个行业的生产，造成企业工人减员、失业，直接使购房签约者受害,使之挤兑房企，并到处投诉,上访,影响社会安定。

资金链断裂的房企数量不少,仅2015年媒体就不断报导,大、中、小城市均有案例。

案例1

据搜狐网的南京新房新闻中心2015-10-13日报导:

南京市瑞丰大厦开发商资金链断裂. 工地停工1年,基坑变鱼塘。该项目于2014年4月动工建设,在南京双龙大道南侧，项目称之为瑞丰大厦，计划建设22层楼，但因为招标企业欠了数百万元的工程款且停工了一年。基坑基本完成，开挖深度达9m，并在内有水且积成了塘，甚至有人在里面养鱼。

案例2

沉睡20年的“广州烂尾楼盘”澳洲山庄全拆重建，2015/11/02 羊城晚报记者报导：澳洲山庄项目，地上在黄埔区九龙镇金坑村，原计划是要建成292栋楼的大型超级社区，于1995年正式启动，首期于1997年基本完成，并于1997年对外销售，完成二千户的签约工作。但之后，由于公司经营不得力，高层管理人员携款外逃，公司的资金链条完全断裂，昔日豪庭变成荒城，还被冠上“广州烂尾楼盘”的称号。多亏政府牵头，让开发商澳美集团接手推倒烂尾楼重建。引入平安不动产，注资22亿来共同建设，10月30日澳洲山庄数百业主终于回到了他们家，为一直冷清的楼盘来了迟到的热闹。其中一个业务罗小姐也说，等了近二十年的时间，终于等到了重建方案的一天。而为了避免此情况再次出现，开发商开发建设资金归入到政府的监督范围内，大家都认为，二十多亿的建设资金归入到政府的监管当中，有保障.我们放心，2000户业主有望住进新家园。

案例3

百强房企[华光地产集]资金链断裂,2000多家业主延期收收房，2015-03-21日,中国经营报发布:华光地产旗下[无钖银河湾紫苑]项目,房建完成70%,预售2000多户,此时停工待料,售房合同原定2014-06-30日交付使用,延期至今不见竣工。2015-3-13日,数百名无钖银河湾紫苑的业主穿着带有[维权]字样的红背心,集聚在[南禅寺],举家维权。华光地产集团是挪用了2000多户的予售款用于旗下的[南京银河湾欢乐城]的融资还款.因隐藏还款资源, 被[信达新兴资产管理公司]紧急叫停，从而导致2015年南京房地产市场上出现首个提前中止的地产融资项目。

3、商品房开发企业财务经理访谈监控资金链断裂的措施

房企资金链的良性运转被视为与人体一样的血液流动,血脉像企业的资金流,其是否畅通关系到企业的生死存亡，因此，投资企业要保证资金链的安全，就必须好监管资金的融资、投入、收回、再投入，每一环节都不能放松,哪个环节出问题都会影响企业资金的良性运转。因此可以发现，整个项目执行中的重点是抓融资,有了钱,全盘皆活.本人仅从财务经理的视角.对其可操作的监控措施进行分析:

3.1提升风险意识增强应对能力

企业在运行的过程中，要想提高风险意识就应该在思想的角度上对风险问题进行分析，及时关注、收集、分析危及企业财务资金链运行安全的一切信息。例如：国家、政府有关房企的最新政策、法令、法规；银行金融、融资单位的利率浮动情况等以及时调整、拿出应对措施，以便适应时局的变化，并在形势变化中立于不败之地、掌握主动权，保证资金链的安全。

3.2对财务管理的控制能力要不断加强

房地产的经营、管理者，需在扭转前以单一业绩衡量企业绩效考试办法，把全方位财务绩效考核法归入企业绩效考核的体系当中，同时以此为主体，注意管理者重视度会直接决定企业财务管理活动控制力的最后效果。同时，财务管理活动也是全方位、所有人员一起参加的整合式管理系统，需要加大财务管理对于企业经济、融资、投资、现金流水的控制，避免单一、主观决策情况的出现。让财务管理活动更具有全面控制以及约束力，而不单只是管理制度。最重要的一点就是让财务管理成为企业管理的观念，真正提升财务管理、控制力。

3.3对投资决策的机制进行完善

对投资决策机制进行完善，其核心是分析企业发展外部、内部环境，同时把其统一至企业发展战略当中。目前，我们国家执行紧缩银根以及收紧信贷的政策，房地产项目资金需求量大且周期长，还有融资困难等会加大企业财务、经营风险。所以在外部环境变化快速发展的情况下，企业想要提升投资我决策科学、合理性需要避免投资的不正确，以此来确保企业的资金安全，同时还要降低企业财务、经济风险。同时，房地产企业需要主动构建投资决策部门，与企业本身和外部环境特点有机结合来拟定正确的投资战略。在项目的可行性研究当中要运用科学理论、方法来选择最佳的投资方案，合理考虑方案执行中可能面对各项内部、外部环境的改变，同时将对策略归入到决策制定的考虑当中。并且制定切实可行的投资计划，明确投资各个环节的责任人以及职责的权限，严禁有越权的情况出现。构建起授权、批复程序，对重大投资项目开展集体的决策。

3.4优化预算管理，灵活运用筹资的方式

房地产企业需要构建预算管理的委中赊，把全面预算当成是企业管理的一个重要而且必要的环节。构建完善预算编制方式、方法，加大考核力度，对部门、个人进行预算方面的考核，同时还要构建相应的奖惩方法。通过构建完善、动态调整财务预算，科学并合理掌握各项开发项目可行性研究、施工和销售等阶段的推进程度，同时也要加快经营资金的周围回收，加大公司对于资金风险预见以及承受力。

3.5由财务总监牵头定期及不定期召开融资风险评估会议

房地产企业经营中，最大的风险就是对资金链条的管理。房地产企业经济的融资方式为：民间或银行的贷款、销售款回笼、施工单位预付等。一般来说，其融资渠道选择要以企业本身需求以及内、外部环境变化作为基础，以低成本、可靠可得性、稳定性有机结合为原则，由企业内部端正融资的思想并构建完善融资管理机构，系统分析各式筹资方式对企业未来财务能力的一种影响，选择适当财务杠杆，最大限度避免盲目的信贷增加企业经营、财务风险。同时，房地产企业也可最大限度利用金融工具，开创新融资来源的方式。例如可上股市融资。可上房地产项目融资。可发行定期企业债券，也可上互联网金融开辟新的融资渠道。

3.6监管预售房款防止挪用现象出现

预售房时,在限定的日期,应该请银行派专人收款,由买房人直接打入贷款银行账户,同时由开发商的银行贷款联系人监管买房人与银行收款人的款项交接及留底存档。

3.7监控房企开发商按期拨给建筑商的建筑工程资金流

为防止建筑商把建筑款挪用,卷款跑路，项目组要有开发商派驻的会计,按工程进度适时进行按需拨款,留有少量机动款，保证建筑款的安全。

3.8银行的贷款和股市的融资要设立专门小组监控

设立融资监管办公室可由房企总会计师牵头，财务经理兼管，由专门会计至少2人连锁办公，制定融资款使用规则，拨款数额及相应审批权限，对于过亿元的款项要经企业法人或董事会审定核准,确保融资款项流出安全与可靠性。目前，国民经济发展无法离开房产企业的巨大推动作用，随着国家股市的拓展,对房企融资铺通了大路,还有专门的开发项目上股市融资,房企的前途无量,随着国家鼓励农民工举家进城务工、定居、旅游观光的产业兴起，小城镇化的步伐加速推进，今后的＋年,房地产业将会迎来更加辉煌的白银时代.

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[2]吾维.房产企业资金链重塑正当时[J].浙商,2006(4):126-127

[3]李兴伟,梁太鑫.房地产债务置换的逻辑：[J].新理财,2015(11):27-28

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[5]钱卉基于房地产投融资渠道的探讨[J].金融经济：下半月,2015(9):116-118

张瑾/1978年生/女/毕业于山东财经大学会計学专业/本科現供职于上海保利置业维拉家园项目部总会計师。