文/王彦龙 乌鲁木齐市国土资源交易中心　新疆乌鲁木齐　830000

不动产统一登记对土地评估业的影响分析

文/王彦龙 乌鲁木齐市国土资源交易中心新疆乌鲁木齐830000

不动产登记制度的落实，使得我国的土地和房屋由不同部门进行登记认证的时代告于段落。不动产登记制度不仅仅局限于对于现有资料和情况的登记工作，还包括对产权的确认和区分，简单的来讲就是要给土地和房屋不动产做一个详细的身份证明，这种证明具有法律的效力，受到法律的保护。与此同时，不动产登记的实施还将影响相关的部门之间的变动，使得主管部门的相关职责进行重新的整合。无论是进行产权的交易还是制度都将实行新的规范和管理，所以对于房地产以及其相关的行业而言必将带来巨大的影响。本文就将针对不动产统一登记对土地评估业的影响进行详细的分析和探讨。

不动产统一登记；土地评估业；影响分析

前言

在2013年，我国正式在国务院常务会议上对全国土地、房屋等不动产的登记工作进行了明确。要求对于不动产的登记工作要做到机构完善，记录完整，登记依据以及信息平台全面统一。这样就可以实现对不动产交易安全的保护，使之成为合法权益。国家还建立了以公民身份证号码以及组织机构代码相结合的统一信用代码制度，实行制度上的监管工作。不动产统一登记制度使得登记权与管理权实现分离，更加符合我国国家发展的需要。

1、实行不动产统一登记的作用

不动产统一登记制度的建立是市场化经济发展下的产物。不动产登记制度的统一和社会上的每一个人的利益都息息相关。实行不动产统一登记制度主要的价值有两个方面，第一方面就是他的社会经济主导价值[1]，另外一个方面就是他的经济学价值。对于一个制度而言，如果不能有效的实现他的主导价值这项制度的建立也就失去了最原本的意义，更不用在去研究它的经济学价值了。实行不动产统一登记的制度是建立合法产权的基础性工程。除此之外，许多的制度之间都是存在相关性的，我们可以在不动产登记制度的基础上进一步的挖掘，就能够找到更加有利于社会的制度。目前我国正在实行反腐败制度的建设和完善，从表面上看两者之间并没有什么直接的联系，但是如果我们仔细的研究不难发现，利用不动产统一登记制度的建立，也可以进一步助力于反腐败制度的建立。要想将权力关进制度的笼子里不仅仅要靠反腐制度也需要其他制度的辅助，这样才能形成一套完整的社会发展制度体系，不给权力的自由使用留下可乘之机。

2、不动产统一登记的影响分析

2.1对房地产行业的影响

对于房地产行业的影响主要体现在房价上，专业的研究结果显示，不动产统一登记制度的建立，并不能实现对房价过快上涨的抑制作用，但是它能够实现对一些二手房存量的逼出[2]。因为房价的生成主要是购房者与卖房者之间的一种商讨产物，所以并不能直接的对其造成影响。在我国未来的经济发展过程中，投资需求的情况将会大幅下降，而房价却并不会受此影响，而是依然取决于供给关系。

2.2对评估行业的影响

征收房产税的前提是不动产的登记以及房屋价值的动态评估。在我国比较发达的城市当中，动态评估行业的发展及制度正在不断的完善。当不动产统一登记制度得到实行之后，房产税的制度将进一步的得到明确，住房信息也会更加的全面。

3、房地产估价的本质及其作用分析

在上文中我们简单的提到了不动产统一登记对评估行业造成的一些影响，接下来我们对房地产评估进行一下详细的介绍。在众多的不动产类型当中，房地产是最为典型的一种不动产，也是离我们生活最近的一种不动产形式。我们在进行房地产估价时，一般是为了实现特定的目标，从而确定一个在当时时期内的一个特定价值。但是由于房地产的估价价格形成原因比较多，波动情况也比较大，所以很难对其价值进行一个准确的界定，所以一般都是由第三方机构提供一个较为专业和权威的服务。随着我国房地产行业的不断发展，房地产估价也进入到了发展较为迅速的时期。要想对房地产进行估价，就需要我们弄清不动产登记所产生的一系列法律效益，这样才能够进行正确的判断和分析。

4、不动产统一登记对土地评估业的影响分析

我国在实行不动产统一登记时首要的目标就是贯彻和落实我国的宪法和与之相关的物权法，从而保障我国公民的合法权益。在建立了不动产统一登记的制度之后，我国为之建立了相应的查询服务，我国公民可以根据自身的需求对不动产产权的归属情况进行详细的咨询，这样一来就可以有效的降低交易过程中产生的风险，保护公民的财产安全。

4.1评估机构的整合

目前我国进行的评估是将土地评估与房屋评估分开进行的。但是不动产是他们统一的概念，所以需要以一个共同的价格进行评估。对于新增设的土地，我们可以首先实行预登记，在建设完成之后，再由专业的部门进行正式的评估和登记，这样就为后续的监管工作提供了便利。

4.2评估标准的确立

在我们实施了不动产统一登记管理后就需要我们依照统一的国家标准[4]进行登记，各个部门之间的衔接工作会更加的便利。其次就是各个数据都要记录在案，并且以相关的证书作为证明，这样就能够保证内容的统一性，即使在日后出现了物权的变动我们也能够按照相关的规范进行工作。如果记录与证书出现不统一的状况，进行交易的当事人就无法判别出有效的权利归属，产生交易的风险，保护不了公民的基本权益。所以各个行业的管理部门都必须在进行不动产统一登记之前做好相关的衔接工作，确保不统一现象不再发生。

总结：

不动产统一登记也是经过了许多的磨难和波折之后才顺利实行的。但是受到许多部门登记方面复杂的程序影响，使得不动产登记在实施的过程中也是波折重重。为了能够有效的解决存在的这些问题，我们应该从实际的发展情况出发，采取有效的措施和办法。另外，随着全国不动产统一登记制度的不断推进，房地产市场的竞争也越来越激烈，对于土地评估行业来说也是一个不小的挑战。为了保护自身的利益肯定会有一部分人提出反对的意见，所以在中央有决心的基础上，还需要相关的地方政府予以高度的配合。更需要土地评估机构作出相关的业务调整，确保国家政策的顺利实施。

[1]卢婧.浅议不动产统一登记对土地评估业的影响[J].消费导刊,2015,(1):7-7.

[2]宫斌,李铭,黄海涛等有关不动产统一登记对土地评估业的影响浅析[J].决策与信息（中旬刊）,2015,(11):155.