文/孙祎 青岛市崂山区不动产登记中心　山东青岛　266000

不动产登记暂行条例解读与探讨

文/孙祎 青岛市崂山区不动产登记中心山东青岛266000

《不动产登记暂行条例》的颁布意味着我国在不动产登记制度的领域上已经迈出了重要的一步。不动产登记暂行条例的立法目的是基于保护权益者合法权益、基于整合不动产登记职责、规范登记行为。只有深入解读《暂行条例》的立法目的，并通过深入探析其在实践过程中面对的困难，才能对其未来的发展做出展望。

不动产；登记；解读；探讨

2015年3月1日颁布的《不动产登记暂行条例》 （以下简称《暂行条例》 ）是我国第一部不动产登记方面的行政法规。该法规的颁布充分表明了我国对不动产登记统一管理的重视，也意味着我国在实现不动产登记制度统一的工作上迈出了关键性的一部，预示着我国将会实现对不动产登记的全方位规范化管理。本文是从《暂行条例》的立法目的去解读和探析其在实践过程中可能面对的困难，并对其未来的发展做出展望。

一、不动产登记暂行条例的立法目的

（一）整合不动产登记职责

《物权法》明确指出了《暂行条例》是国家对不动产制定的统一制度，是国家颁布的行政法规，其明确的规定了不动产登记机构、不动产统一登记的范围以及登记办法，它的主要职责就是为了实现对不动产登记职责进行明确化。

（二）规范登记行为

从登记行为的本身来看，其所涉及到的法律范畴较为复杂，同时还关联到不同的利益主体，对不动产的登记行为的规范存在着一定的复杂性。在《条例》正式颁布之前，我国不动产产业登记行为处于混乱状态，以往对于不同的不动产权利分属不同的登记机构登记在簿，每一个机构不同的登记方式致使职责难以划分，登记细节难以做到十分规范，不利于整体行业的和谐发展。《暂行条例》的颁布，正是为了实现对登记机构的职责统一，对不动产登记过程中的各个环节做出了细致的规定。

（三）保护不动产权利人合法权益

《暂行条例》的颁布，实际上就是站在不动产权利人的角度上进行的制定的，保护主体的权益不受侵害是立法的根本。不动产登记行为本身就是服务于拥有物的主体，是为了让拥有不动产的人合法的行使自己的权利，并保证自己的权利不被他人侵害。而登记的本身则是一种公示行为，登记行为能够展示不动产上物权的归属以及所有内容，继而明确权力人物的权利。

二、不动产登记暂行条例实践中的难点

（一）不动产登记错误的赔付责任

登记行为过程涉及到不动产权利人与相关登记机构的双方的人为操作行为，在这一行为中，往往会出现一些无意或者故意的行为，致使登记错误的出现。也就是不动产登记簿上所反映出的相关内容与权利状况与真实情况是不相符合的客观情形。而新颁布的《暂行条例》中，并没有过多的将登记错误的赔偿责任进行规定以及量化。目前对于登记错误的赔付责任的主要参考条例为《城市房地产权属登记管理办法》第三十六条，而无论是《暂行条例》，还是《物权法》都没有对其进行具体阐述，也没有对赔偿范围进行清晰的界定。

（二）登记机构的混乱

我国对于不动产权的登记制度出现了较为严重的职能重合的现象，除了《物权法》，还有其他的登记政府，例如《土地登记规则》、《城市房屋权属登记管理办法》等条例，都对登记行为进行了规定。“政出多门”、“各自为政”、“互不承认”就是现阶段不动产登记制度乱象写照，而登记机构的混乱与职能重叠也正是造成这一乱象的根本原因。我国目前的不动产登记机构门类极为庞大，不同的登记机构分别负责管理不同的不动产物权，国土资源部从行政级别而言，整合、管理、协调过去这些不同的登记机构并没有足够的话语权。

（三）登记信息查询模式不够完善

信息时代，网络计算机信息系统对于不动产信息的查询工作提供了便利的条件，虽然《暂行条例》对信息查询和公开制度进行了一定的补充和完善，但对信息保护制度只有统一的规定，没有进行细分，极有可能致使一些重要的私人信息或者商业机密遭到泄露。

三、对不动产登记暂行条例的发展展望

相对而言，国外许多国家的不动产等级制度法例实践取得了较好的效果，例如意大利、日本、瑞典，虽然各国的基本国情不同，但他们的成功经验仍然值得我们借鉴。不动产统一登记制度的进一步深化将会是我国现阶段的重要改革内容，《暂行条例》的实践效果将会直接影响到未来我国的不动产统一登记制度的确立。

（一）明确登记错误的赔偿责任

在日本现行的不动产登记制度中，对于登记行为错误的赔偿责任作出了明确的赔付规定：由登记方个人责任导致的权益损害，直接由登记方自行赔偿。而在德国政府，则是通过设立登记错误损害赔偿基金来进行专门的赔付行为。针对我国目前的不动产登记现状而言，有学者指出我们可以参考借鉴引入保险机制的方式，去分散登记错误产生的赔付责任风险。可以考虑设计专门的登记错误基金来专项的处理登记错误产生的权益赔偿，但必须要对赔偿的额度进行具体化的设置。

（二）登记查询体系的完善

在信息时代，人们已经习惯于在网络上查询一切事物，因此进一步加强对不动产登记查询体系的完善以及信息化建设将会是不动产登记查询体系的主要工作。虽然《暂行条例》中对不动产信息查询保密设定中做出了明确规定，但细节不够明确。实际上，大部分的审计等级应该是能够可提供给公众查询的。而对公众开放查询的难点主要集中在对查询人的身份界定，应该在明确了登记内容的查询范围应该控制在有限度的“ 以房查人”，查询程序和方法既要满足保障不动产交易真实安全的最低需要，也通过限制相关利害人的查询权限和范围。

[1]王彦.论不动产登记和我国不动产登记制度的完善[J].河北法学，2013年06期.

[2]叶晓容.高校不动产的权属辨析理[J].吉林广播电视大学学报，2011年09期.

[3]余卫明.中外不动产登记机构比较[J].国土资源导刊，2014年04期.