层次分析法在别墅项目定价中的应用

李文文1，李蕾2

(1.合肥工业大学计算机与信息学院，安徽 合肥230002；2.南京丰盛产业控股集团有限公司，江苏 南京210012)

摘要:文章将层次分析法应用于传统的市场比较法，形成层次比较法，对别墅项目进行客观、科学地定价。

关键词:层次分析法；市场比较；项目定价

收稿日期：2015-03-06；修回日期：2015-03-20

作者简介：李文文(1979-)，女，安徽淮北人，硕士，讲师，主要从事信息系统与智能决策方面的教学与研究。

DOI：10.3969/j.issn.1671-6221.2015.02.008

中图分类号：G934

Application of analytic hierarchy process to villa pricing

LI Wen-wen1,LI Lei2

(1.School of Computer and Information, Hefei University of Technolog, Hefei 236600,China;

2.Fullshare Holding Company Limited,Nanjing 210012,China)

Abstract:Analytic hierarchy process is applied to the market comparison approach, forming comparison hierarchy process and giving the villa project objective, scientific pricing.

Key words:analytic hierarchy process; market comparison; project pricing

在房地产项目上市销售之前,首先要对当前市场的供销情况和价格行情进行分析,给项目进行合理的定价。房地产项目的定价一般使用市场比较法,对待定价项目和其它类似在售的项目通过打分进行比较,依据比较结果来计算待定价项目的参考价格。传统方法中,打分的指标繁杂,分数主观性较强。本文采用层次分析法进行市场比较,给出别墅项目的参考定价。

1　层次分析法的原理及步骤

1.1层次分析法的原理

层次分析法(Analytic Hierarchy Process,AHP)是20世纪70年代美国著名的运筹学家T.L.Satty等人提出的一种定性和定量相结合的多目标评价决策方法。层次分析法数学原理严密,是一种有效的系统分析方法,为解决复杂决策问题提供了一种简便的决策方法。

AHP的基本原理:首先要把问题层次化,根据问题的性质和需要达到的目标,将问题分解成不同的组成因素,并按照因素间的相互关联,分成不同的层次;然后对同层次中各个指标进行两两比较,判断出相对重要程度,构造出比较判断矩阵;最后通过计算判断矩阵的最大特征根及对应的特征向量,得出该层各个评价指标的相对权重。

1.2层次分析法解决问题的步骤

(1)明确问题。通过对问题的分析,弄清问题涉及的范围及要实现的目标。

(2)构造问题的层次结构。按照目标的要求,将问题分解为若干个因素。分析这些因素的关系,形成若干个层次,建立问题的层次结构模型。

(3)构造判断矩阵,求解权向量。对同层次的指标进行两两比较,按标度方法判断它们的重要程度,确定判断矩阵。判断矩阵表示相对于上一层次某一指标,本层次指标之间相对重要性的比较。对于n个指标,判断矩阵B=(bij)n×n的基本形式如下:

AB1B2…BnB1b11b12…b1nB2b21b22…b2n︙︙︙︙Bnbn1bn1…bnn

表1　判断矩阵标度及含义

其中:n表示指标体系数目;矩阵中的bij表示指标i和指标j相对于目标的重要性。为了使判断结果定量化,形成数值判断矩阵。通常使用1～9标度方法,如表1所列。

构造出判断矩阵后,即可对判断矩阵进行单层次排序计算,并且要进行判断矩阵的一致性,以检验权重是否合理。在各层单排序的基础上计算系统目标的合成权重,进行总排序。

(4) 分析计算结果,进行问题决策。

2　层次分析法在别墅项目定价中的应用

某别墅项目1需要估算其销售均价。通过市场调研选取了2个正在销售的其它别墅项目(项目2和项目3)作为样本与本项目进行比较,利用比较的结果来确定本项目的价格。项目2和项目3的售价均价分别为:25000元/m2、19000元/m2。

2.1建立别墅项目定价的层次结构

影响房地产住宅定价的因素较多,主要包括区域因素、项目个体因素、项目附加因素3类,与别墅定价相关性较高的具体因素如表2所列。

表2　影响别墅价格的因素

确定了这些影响别墅定价的因素,也就构建了如图1所示的层次分析模型。

表3　准则层判断矩阵A-B

图1别墅项目定价层次结构图

2.2建立判断矩阵并求解权向量

根据专家评判和统计数据构造出判断矩阵,利用层次分析法法计算权向量,并进行一致性检验。

(1)建立准则层判断矩阵,并计算准则层各因素的权重。其结果如表3所列。

表4　周边环境B 1的层次单排序

(2)建立项目层的判断矩阵,进行单层次排序。针对3个项目分别对周边环境、区域配套、土地特性、项目设计和附加因素构造出判断矩阵,并求出它的优劣顺序,如表4、5、6、7、8所列。

表5　区域配套B 2的层次单排序

表6　土地特性B 3的层次单排序

表7　项目设计B 4的层次单排序

表8　附加因素B 5的层次单排序

(3) 进行层次总排序。其结果如表9所列。

表9　层次总排序

2.3评估项目1的销售均价

项目1评估均价的计算步骤如下:

(1)计算比较系数。比较系数=项目1的权值/比较项目权值;

(2)计算可调均价。可调均价=比较系数×各项目均价;

(3)计算评估均价。评估均价=∑各比较项目可调均价×比较权重

比较权重为各楼盘对本项目定价影响程度的比例,与本项目越接近的比较权重越大;这里为了简化计算,假定两个比较项目的比较权重一样。

把项目1、项目2、项目3的总排序的结果分别记为E1、E2、E3,销售均价记为v1 、v2、v3。项目1的评估均价v1的计算公式如下:

因此,项目1的建议销售均价为13587元/m2。这个计算结果与传统的市场比较法计算出来的参考价格很接近。

3　结　　论

运用层次分析法进行项目定价,是从几个影响项目定价的重要方面对待定价项目和比较项目进行综合比较,获得各个项目的总排序,然后使用总排序来计算待定价项目的参考价格。这就避免了传统定价方法中繁杂的打分过程和打分的随意性。当然,层次分析法也有不足之处,层次分析法中存在一定的主观性,而且当指标层较多时,计算量会很大。

[参考文献]

[1]李支元.层次分析法在多层次多指标评估系统中的应用研究[J].淮海工学院(自然科学版)，2012，(2)：73-76.

[2]仇艳娥，房乐德，廉耀刚.系统层次分析比较法测算房地产价格[J].哈尔滨建筑大学学报，1999，(3)：100-104.

[3]陈元双，万兰芳.层次分析法在科研成果评价中的应用[J].嘉应大学学报，1996，(5)：100-104.

[4]杜栋，庞庆华，吴炎.现在综合评价方法与案例精选[M].北京：清华大学出版社，2008.

(责任编辑胡进)

施工缝和冷缝

通俗说冷缝就是施工不当在施工过程中由于某种原因使前浇筑混凝土在已经初凝后，后浇筑混凝土继续浇筑，使前后混凝土链接处出现一个软弱的结合面，这就是冷缝。施工缝是指因施工工艺、施工强度、混凝土温控措施等原因，“故意”产生的一个新老混凝土间的缝，但施工缝是需要凿毛、设置拉筋、设止水物等措施处理的。两者之间的最大不同是：一个是施工不当、一个是施工需要。

水工建筑物混凝土浇筑时，为了保证其整体性良好，每个结构构件最好一次浇筑完毕，中间不停歇。如果因构件混凝土量大，中间需要停歇，则停歇的时间应尽量缩短，应在前层混凝土凝结前将次层混凝土浇捣完毕。规范规定一般停歇时间不得超过2小时，否则，应当待混凝土抗压强度不低12千克每平方厘米时，才能继续浇捣。因为混凝土拌和物中的水和水泥经拌和后2小时开始初凝，但还不具备强度，如继续浇捣会使已浇捣好的混凝土因受震动而破坏凝结作用，所以必须待混凝土能够抵抗外来震动时，允许继续浇捣，这时两层混凝土之间就产生了施工缝。

水工建筑物的构件混凝土工作量都比较大，一次浇筑的机会不多，特别是基础与上部结构一般都分两次浇筑，即先浇筑基础混凝土，然后在基础上支模再浇筑上部结构混凝土。因模板工作量大，支模时间较长，有的长达2天。这样两次浇筑的混凝土之间就产生了施工缝，如不加处理，势必影响基础与上部结构的整体性和防渗性。因此，施工规范规定：对施工缝应认真处理。～