余丽珍

（福建福晟房地产开发有限公司福建福州　350001）

价值工程理论在房地产项目设计管理中的应用研究

余丽珍

（福建福晟房地产开发有限公司福建福州350001）

项目设计管理是房地产开发项目过程中的关键环节，项目设计管理情况如何直接影响到房地产企业的施工质量。价值工程是一种新的管理方法，它贯穿于整个房地产项目的设计管理过程中。本文主要阐述了价值工程理论的含义，分析了价值工程理论对房地产项目设计管理的意义，研究了价值工程理论在房地产项目设计管理中的应用。

项目设计管理；价值工程理论；设计方案

前言

房地产开发是一项复杂的系统工程，这个过程具有投资量大、建设周期长、劳动密集等特点。价值工程理论可以应用到房地产项目设计管理的各个阶段当中，提高房地产项目设计管理的水平。在房地产项目设计管理中如何应用价值工程理论是房地产企业关注的焦点。

1　价值工程理论

价值工程理论是以提高产品的价值为目的，通过有组织的创造性活动，寻找工程最低寿命周期的成本，是满足使用者要求的一种管理技术理论。其中，价值工程理论中的“价值”是指产品所具有的功能。价值工程伴随着现代化生产而发展起来的，它是一种以研究提高经济技术效益为目的的现代管理方法，它最早应用于军事工业，后来在农业生产、企业经营、科研管理等领域得到广泛应用，并取得显著的经济效益[1]。

2　价值工程的特点

2.1价值工程寻求企业的最低生命周期成本

企业在生产或者研制产品时，由于科技的日益发展、人们生活水平的提高、消费者的要求不断变化，使企业的现实功能成本与理想状态存在差距。如何选择理想的产品功能和成本是企业面临的重要课题。离开价值工程，单独解决成本问题和产品的质量问题都不能满足消费者需求。因此，需要价值工程参与到企业生产当中，使企业以最低的生命周期成本来提高产品质量[2]。

表1　价值工程的工作程序表

2.2价值工程以功能分析为核心

价值工程以功能分析为核心来考虑问题，它从消费者的需求角度出发，把定量与定性的方法结合起来，分析产品的功能，去除不必要的功能，寻找功能与产品的结合点。

2.3价值工程是一项集体智慧活动

价值工程涉及到产品的设计、研发、制造、销售、使用、售后等过程，它需要综合运用多种学科的经济技术知识，仅靠个人决策是不够的，只有依靠集体的智慧，组织集体活动，才能获得最佳方案。

3　房地产项目的设计管理

房地产项目的设计管理贯穿于整个房地产建设周期的始终。房地产工程项目的建设是指房地产工程从选址、拍地、设计、风险评估、决策、施工到竣工的整个过程的建设，各项工作要按照先后顺序进行。这个规律是人们在认识客观规律基础上，按照房地产发展的过程而制定的，实际操作中的某些环节可以根据房地产项目的实际情况适当地交叉进行，但不能任意颠倒。

4　价值工程理论在房地产项目设计管理中应用的意义

4.1节约资金

房地产企业在我国国民经济中占有重要地位，它投资规模较大，一些大型的房地产项目投资高达数十亿、数百亿。有关资料显示，房地产企业的生产总值占国民经济生产总值的8%左右。在建筑工程中，开展价值工程管理方法，可以降低工程投资的5%左右，2003年房地产开发共完成10000亿左右，按照5%计算，房地产可以节约500亿元左右。房地产项目的寿命周期长，使用成本高，而价值工程追求的是最低寿命周期成本，运用价值工程理论可以降低房地产项目成本，为房地产企业节约资金。

4.2加快房地产建设进度

房地产建设的周期比较长，一般是1～2年，多则5～10年，这个期间占用了大量资金。目前市场需求变化快，房地产企业竞争激烈，通过价值工程理论可以合理使用资金，科学选择生产工艺，把握好房地产建设的各个环节，加快房地产项目建设的进度，使项目工程早日完工。

4.3节约能源

房地产建设项目耗费大量资源。目前，人们对现代建筑工程的性能要求越来越高，房地产建造过程中，除了要消耗建筑材料外，还要消耗大量的水源、煤气、热能、光能等资源。根据有关资料统计，房地产消耗的能源占全国耗能总量的30～40%左右。对于能源日益紧张的现代社会来说，减少消耗、节约能源是社会关注的焦点。价值工程采取节能环保措施，有望把能源消耗降到30%左右，这对于节约能源来说非常重要。

5　价值工程理论在房地产项目设计管理中的应用

5.1设计方案审核上应用价值工程理论

评审设计方案是在房地产开发项目初步设计完成时实施，它主要是检查项目设计方案是否符合项目建设的实际情况。设计方案评审方法由项目利益代表者和设计人员共同组成价值工程研究小组，小组按照价值工程理论的要求来研究和选择设计方案。工作内容包括：利益代表者详细说明项目工程的要求，根据利益代表者的要求，价值管理者使工作人员设计新的方案，然后研究新的方案，确定否决还是接受，确定结果后，设计人员对工程设计采纳好意见和方案。

5.240h工作方法上应用价值工程理论

40h工作方法是价值工程在房地产开发项目中最常见的一种方法。这种方法通常由外聘专家和价值工程师组成价值研究管理小组，研究审核设计人员提出的设计方案。40h工作流程包括：①价值研究管理小组研究设计人员提出的设计方案，业主委派价值工程师研究整个项目的价值管理工作；②价值工程师接受委派后，根据项目工程的实际情况选择价值研究管理小组，并给研究小组发放与工程相关的数据，做好价值研究管理的后勤工作；③价值研究小组按照价值管理的要求和方法，在40h内完成价值研究管理工作。

5.3承包商建议上应用价值工程理论

承包商建议法，是项目设计管理根据承包商的工程技术和经验，应用价值工程理论来改进项目设计的一种方法。为了使业主利用价值管理来降低工程的成本，保证业主的经济效益，承包商与业主在签订合同时明确规定：承包商提出的改进项目方案如果被业主采纳，在不降低产品价值的同时降低了开发成本，那么承包商要按照成本降低的额度获得奖励。

6　价值工程理论在房地产项目设计管理中的应用案例

6.1阳台栏杆框料设计

阳台栏杆框料设计在房地产项目正要结顶的阶段，交付期限迫在眉睫，工程项目施工一刻都不能耽误。原来定好的栏杆生产厂家由于其他原因不能继续供应产品，房地产企业需要在短时间内确定栏杆生产厂家，目前已经有三个厂家可以选择，这个时候可以应用价值工程理论：等原先制造栏杆的甲工厂恢复生产，因为他们产品是房地产企业经过选择后，颜色、质量、规格最合适的厂家；选择乙工厂，乙工厂可以及时提供栏杆框料，使工程在规定时间内完工，但乙工厂生产的框料型号与房地产设计的要求不符合，需要增加成本费用；选择丙工厂生产的框料，丙工厂生产的框料在质量上、价格上，都能满房地产项目施工的要求，价格也比较便宜。在选择这三个厂家时，可以利用价值工程理论的最优选择原则，通过权重比较，选择丙工厂为最佳方案。

6.2地下室设计

这个案例的房地产项目位于浙江中心地点，属于安置房，地下室按照每户0.6个车位设计。城市规划有关部门根据车位紧张的实际情况，要求增加地下室的高度，为越来越多的私家车停放做好准备。房地产设计人员可以利用价值工程理论，仔细研究地下室工程造价，把地下室的高度增加0.5m，这样增加土建造价的1%左右，让地下室停车数量提高到70%，解决车位紧张的问题。通过利用价值工程理论，适当地增加了地下室土建造价成本，提高了地下室的使用价值[3]。

图1　地下停车位设计展示

7　总结

价值工程理论是一种非常好的技术理论，应用价值工程理论，不仅可以改进房地产项目设计管理的水平，还可以使房地产企业获得经济效益。房地产建设中，所有的一切都是从设计管理开始，好的设计管理就是成功的一半。因此，在房地产项目设计管理中应用价值工程理论必将会产生巨大的效果。

[1]殷焕武，刘伟.价值工程在房地产项目管理中的应用[J].技术经济与管理研究，2006，10（03）：29～31.

[2]黎东明.关于住宅房地产项目设计管理研究[D].华南理工大学，2012.

[3]赵祥.价值工程理论在房地产项目设计管理中的应用研究[J].企业家天地，2009，11（02）：130～132.

F293.3

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1673-0038（2015）26-0227-02

2015-6-13