周琳

摘 要：房地产业是促进建筑行业和社会经济发展的加速器，是推进新型城镇化进程的重要引擎。面对国内房地产市场的疲软、市场的供需关系失衡等诸多因素影响，无论是商品房和经济房都面临房难买，如何适应经济新常态下房地产事业发展，笔者从一名房地产管理工作的视角，浅析新常态下房地产业研究和发展方向，以供业内人士同勉。

关键词：新常态；房地产研究；发展方向

1、研究背景

中国的房地产市场是当今世界上最大的房地产市场。改革开放以来，特别是1998年进一步深化城镇住房制度改革以来，伴随着城镇化的快速发展，中国的房地产业得到了快速发

展。仅2008年至2014年六年间，我国城镇房地产竣工面积总量为36.5亿平方米，年均竣工7.32亿平方米；其中住宅竣工面积总量为31.77亿平方米，年均竣工6.15亿平方米；房地产销售总量为45.69亿平方米，年均销售8.94亿平方米，其中住宅销售总量为41.77亿平方米，年均销售8.15亿平方米。我国房地产业的快速发展，对促进消费、扩大内需、拉动投资、改善居民居住条件和城镇面貌、带动建筑建材等相关产业发展，促进社会经济发展，发挥了重要的作用。中国城镇居民人均住房建筑面积已由1978年的6.7平方米提高到目前的30平方米，而且住房的品质、性能不断提高。近两年多时间来，我国房地产市场再一次走到“十字路口”：过往的“狂飙突进”告一段落，多领域“数据拐点”开始出现。

随着中国经济步入新常态，房地产市场走势、政府调控方式以及开发商购房者的心态，也都发生了相应的变化。房地产业有望进入降速运行、提质增效的新阶段。

数据显示，2014年下半年起，尽管个别地区的楼盘仍有上涨动能，但行业整体高速增长的时期已经“告一段落”。2014年，全国房地产开发投资完成额为95036亿元，同比增长10.5%，同比增速创过去十年最低水平；商品房新开工面积为17.96亿平方米，同比下降10.7%，降幅同样创过去十年最低水平。此外，去年全国商品房销售面积为12.06亿平方米，同比下降7.6%。回顾以往数据，自2002年以来，全国商品房销售面积整体呈现不断上升态势，仅2008年和2014年出现下降。

2、研究意义

房地产业在我国发展过程中一直受到社会各阶层的普遍关注，作为我国经济发展中的重要支柱，房地产市场的发展对于我国人民的生活水平的提高，个人利益的维护及整个国民经济的发展具有十分重要的意义。房地产企业的发展一直受到各方的密切关注。

随着房地产业的不断发展，我国各地的房地产市场价位开始迅速增长，针对这一情况，我国出台了一系列政策对此状况进行引导维稳。2011年伊始，“国八条”之后，上海，重庆又出台了房产税，紧随其后，苏州，深圳这样并非一线的城市也推出了“限购令”，这一系列的措施无不体现出国家要打压房价，保障住房的决心。所以，房地产企业的发展再一次面临着新旧更替的发展时期，当然，在这个过程中，房地产企业的一些问题也逐渐暴露了出来，例如：资产负债率大，投资回收风险等等。在此发展关键期，作为房地产市场中的重要参与者房地产企业的维稳盈利能力是保持我国房地产市场平稳正常发展的重要基础，所以选择优质健康，具有市场竞争力的上市企业，对于我国国民经济的发展及社会的稳定具有非常重要的作用。

3、永济市房地产市场的供需综述

永济市商品房的供需仍有不平衡，基本上是供大于求，但在密集政策高压下，扼住了房地产价格快速上升的势头，抑制了部分不合理需求，也使购房者陷入观望中，市场成交量下滑

明显。过去的一年，虽然永济房地产曾陷入困境，但通过永济各家开发商的拼搏的努力，2014全年的永济楼市还算平稳。

3、1 2014年全年房价分析。永济商品房库存和房价一直呈博弈状态，永济目前库存量在二万多套，而永济外来人口也比较少，想要仅仅依靠本土市场来消化库存，短时间内压力仍较大，以永济目前的走量来算，可能就需要1年半到两年来消化库存，所以后市房价难言涨价。随着购房群体由单位集体向消费者个人的转变，消费需求出现了多样性和多变性。

3、2 消费群体分析。永济30%的消费者倾向于以满足居住为主、面积适中、结构合理的经济适用房；60%的消费者倾向于以改善居住条件和投资升值为主、地段具有升值潜力、设计先进、结构合理、配套设施完善、具有鲜明特色、富有文化底蕴和具有品牌优势的中高档商品房；还有10%的消费者追求豪华、奢侈型的超高档商品房。而永济房地产市场上现有住宅项目多为经济适用房和中低档齐全的商品房，市场定位模糊，营销手段单一，售房信息带有一定的欺诈性，售后服务脱节，缺乏约束和规范机制，再加上市场上的分销商普遍成立较晚，缺乏成熟的市场营销经验。

4、发展战略方向

4、1做好区域房地产市场细分需求研究。针对当前地方集资者跑路等现象，应加大对各地烂尾楼或者空置房的调查。虽然最终是让市场机制在房地产市场中起基础作用，但针对我国房地产市场日益分化的状况，政府还是非常有必要加强对房地产市场细分需求研究，有效引导区域房地产市场供需平衡以及房地产结构平衡。各地在进行房地产市场研究中，家庭结构、年龄结构、收入、职业等均可作为房地产市场细分的变量，加强对未来房地产市场更精细化发展的引导。这既是房地产市场健康稳定发展的需要，也是节约资源和保 护环境的需要。

4、2继续贯彻保障房与商品房市场建设并重。一是继续加大保障性安居工程建设力度，合理确定建设任务；二是进一步研究完善已建成的保障性住房使用和管理体制机制；三是做好保障性安居工程的资金、土地等方面准备。四是健全保障房的长效管理机制，对于当前种类繁多的保障房，有必要逐步进行科学简化和归并；五是应根据各地不同状况适当调整住房保障方式，以租金补贴方式为主提供住房保障，进一步提高住房保障的针对性和实效性；六是发挥市场机制作用，引导更多社会资金参与投资建设、运营、管理保障性住房；七是还要建立健全动态管理的准入退出机制和住房保障信息系统，并尽快将住房保障全面纳入法制化管理轨道，为住房保障长期稳定健康和可持续发展提供法律保障。

4、3合理引导高中低端住房市场供给。房地产市场虽然主要交给市场，发挥市场在资源配置中的基础作用，但由于社会各阶层对于住房需求存在差异，导致住房供给应满足不同层次的需求。完全都交给市场，经济主体的逐利性会让市場出现一定的失灵。因此，除了政府对于最低端的人群进行保障房供给外，对于中低端人群的住房需求满足也应该有一定的政策，尤其是通过房地产市场源头的土地供给环节，对中低端房地产市场进行合理引导，避免对这部分土地供应的变化引起房价急剧波动。

4、4地方政府救市应综合考虑短期和长期效果。当地政府可以通过降低购房门槛或成本，刺激市场需求，改变购房者心理预期，使得一部分人放弃观望，积极入市，实际也相当于提前透支一部分人的需求能力，从长远看对房地产市场影响有限。地方政府救市除了考虑近期效果外，更应考虑远期效果。托住房地产价格可以维持高地价，对支持地方财政确实有利，但高地价必然提高当地实体经济投资和经营成本，制约经济长期发展，必须统筹考虑好地方经济近期效益和远期效益的关系。

参考文献

[1]刘亚 新常态下淮安市房地产企业市场营销战略研究，江苏财经职业技术学院。