APP下载

房地产设计阶段成本优化方法探析

2015-10-21余锐

建筑工程技术与设计 2015年19期
关键词:房地产开发设计阶段成本控制

余锐

摘要:随着我国房地产开发的不断发展,本文通过对研发设计阶段成本控制理念进行阐释、对成本控制的“目标成本”前提进行界定,并结合具体案例的分析,对项目规划阶段、建筑设计阶段、材料部品选用、景观方案和施工图阶段的成本优化方法和策略进行了剖析,研究表明只有树立全局的成本优化观才能实现最合理的成本控制,才能真正提高企业的核心竞争力。

关键词:房地产开发;设计阶段;成本控制;优化

1引言

目前,房地产进入了白银时代告别了暴利时代,行业的竞争将更加激烈。开发商们利润降低,除了要在概念、设计、营销策划、资金实力等方面投入更大的精力外,必将成本控制工作上投入更多的人力和物力。

2房地产设计阶段成本控制的现状问题

2.1设计阶段成本控制的意识落后

目前我国房地产公司成本控制的意识落后,成本控制范围和内容上仅限于施工和财务领域,忽视了前期选址、规划、设计、定位包装过程、销售过程的成本控制,这样并没有对企业整个过程进行成本控制,有可能由于在某些阶段没有成本控制,整个项目的总成本并没有降下来。

2.2设计阶段成本控制缺乏有效的技术手段

房地产设计阶段是影响整个房地产开发的重要阶段,需要获得最新最全面的信息以及设计方案。现代成本控制的一个基本要求是成本信息提供的及时性、全面性和准确性,而手工操作是很难达到这些要求的。

2.3设计阶段成本控制缺乏制度保障

成本控制是全过程的控制,具有可执行的、严格的成本控制流程是完成全过程成本控制的保证。房地产开发周期长,涉及成本范围广,但我国大多数房地产企业却没有明确的、成文的成本管理制度流程,因此无法在整个制度上保障设计阶段成本控制的有效实施。

图1:房地产开发业务研发阶段划定

3房地产设计阶段成本优化方法

3.1转变成本控制理念

要将成本管理的重心从施工阶段前置到设计阶段,重视设计阶段在成本管理中的效益。成本控制是研发阶段的重点之一,成本的合理控制是一个项目研发的重要环节,其产生于项目定位,控制于产品研发,执行于设计管理。合理的控制研发产品的成本是从多方面考虑的。

3.2设计成本分阶段精细化控制

3.2.1方案设计阶段成本优化

(1)根据公司的项目定位拟定方案设计任务书,提供给建筑设计院;

(2)审核方案设计成果,是否满足设计任务书;

(3)重点审查总图布置是否合理,如是否人车分流;小区车行出入口位置及数量是否合理;单体布局是否自然协调,单体层数是否合理;各项经济技术指标是否利用完全,如容积率、建筑密度、绿地率等;

(4)各专业要开始介入。结构专业应注意单体高度是否超越了抗震等级临界高度,有没有办法调整;单体平面户型设计是否有超限问题存在;机电专业应注意结合自身专业看管网的走向、长度是否合理;配电房、开闭所的数量及位置是否合理等等;

(5)立面造型是否合理,是否符合项目定位。一般出现怪异的造型或者不规则的弧线将大大增加成本;

(6)审查规划及单体设计中是否存在客户投诉的隐患,一旦客户投诉,意味着大量的成本增加;

3.2.2初设及施工图阶段成本优化

(1)提供《初设及施工图设计任务书》给建筑设计院。设计任务书是向设计院贯彻开发商设计意图的纲领性文件,关系到一个项目的成败,更加关系项目的成本。

(2)各專业要提前介入跟设计院沟通,而不是等施工图出来后再沟通,那时修改量过大,设计院要另行收修改费,增加人力物力成本。各专业设计人员对初设及施工图成果内容进行检查,是否满足消防、规划、园林的报建要求及设计深度;是否满足设计任务书的要求。

(3)结构专业,要根据建筑图纸,审查基础形式及基础的承载力;审查剪力墙布置、梁板布置;审查地下车库的柱网布置;对照结构计算书审查梁、墙、柱配筋;审查结构梁截面是否影响建筑净高及功能。

(4)水电通专业,要对成本比重高各种管材的材质,各种设备的选型进行认真讨论明确。如空调选型,风管的选型等。审查综合管网布局及走向是否合理。

(5) 审查节能方案是否符合市场主流,是否节约。

(6) 审查地下室停车位是否合理。建筑标高是否有问题,是否与其他专业标高有冲突。审核车库净高是否满足使用功能及设备专业的独特要求;

(7) 审查各专业是否有矛盾的地方,审查建筑及其他专业构造做法是否有改进的地方。

3.2.3装饰设计成本优化

(1)对室内设计包括硬装、软装必须进行限额设计,如控制在单方多少钱,并坚决贯彻;

(2)推敲外立面的材质并进行样品选样封样。对市场上的材料进行考察学习消化,最终确定吻合本项目的材料样品。如外墙材料,有弹性平涂,质感涂料,真石漆,仿石漆,金属漆,氟碳漆,花岗石等等;

(3)对室内设计材质提前进行确定。要根据竞争对手的情况及项目定位来确定;

(4)倡导在施工图结束后立即启动材料样品确定工作。选样工作十分繁琐而重大,需要的时间比较久,需要尽快介入。

3.2.4景观方案的成本优化

目前景观已经成为了开发商展示自己楼盘的最重要的工具。具体包括植物成本控制、灯具成本控制、硬质景观成本控制、水景成本控制、小品成本控制等。

3.3加强设计阶段工作制度建设

完善各项工作制度。一方面,明确所有参与人员的工作职责。设计阶段成本管理团队参与人员众多,他们都直接或间接地影响着项目成本,人员职责不清往往会引起扯皮或推诿,所以明确工作职责,通过岗位职能设计将职责与任务分解到具体人员并与绩效挂钩,使项目参与人员在压力与动力下成为自身工作的第一监控人,这样才能更好地完成工作任务。另一方面,明确各项具体工作准则,使各级参与人员开展工作时有准可依,有据可查。

4结语

设计阶段成本管理,由于其效果突出,已越来越多的受到开发商的重视。毫无疑问,加强设计阶段成本管理工作,将大大提高房地产项目的成本管理水平。然而,我们还应认识到,房地产开发项目,是一个涉及到成本、工期、质量等多方面的综合性系统工程,因此,在设计阶段成本管理中,需要有全局观,应该对成本、工期、质量进行全面考量、综合评判,这样才能实现最合理的成本管理,才能真正提高企业的核心竞争力。

参考文献:

[1]胡震. 浅谈房地产开发设计阶段成本管理[J]. 华东交通大学学报,2007,03:27-32.

[2]马学军. 论房地产项目设计阶段成本控制[J]. 国外建材科技,2006,05:89-90+97.

猜你喜欢

房地产开发设计阶段成本控制
公路隧道设计阶段的问题与对策研究
建筑工程造价存在的问题及对策研究
市政给排水管道工程设计阶段的造价控制分析
房地产开发项目精细化管理研究
机械制造企业成本控制管理研究
企业成本控制策略研究
房地产开发模式转型升级路径
浅谈制造业企业成本控制有效性