修波

摘 要：随着我国经济的不断发展，房地产产业也在不断的壮大，但是随之出现了物业管理中的许多问题，其中最突出的问题就是广大业主的合法权益难以得到维护，这与开发商和物业公司的管理体系不明确，政府部门的干预过度和产权的不明确等问题有关，这些问题都严重涉及到物主的正常生活和生产秩序，因此物业的管理方法备受各界的关注。本文主要阐述的就是完善物业管理的方法，并分析影响物业管理中存在的问题，针对不同的问题提出完善物业管理的许多方法，以进一步完善我国物业管理的制度。

关键词：物业管理；存在问题；完善方法

物业管理是指由专门的物业管理机构经物业所有者的委托，根据国家的相关法律，依照业主与物业相关部门所签订的合同，以现代科学的管理方法和经济手段对应经竣工并投入使用的各类房屋建筑和所属的配套设施，以及周围的环境、卫生、安全、绿化、道路的养护等基本设施实行统一的管理和维修养护，为业主提供高品质、高便捷等的生活质量。但是我国许多物业管理并不完善，我国就这些问题也颁布了一定的法律条例，比如《物权法》中的《物业管理条例》，2007年由建设部颁布的《物业服务企业资质管理办法》，以及2009年由住房和城乡建设部颁布的《业主大会和业主委员会指导规则》，司法机关在2009年颁布的《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等方法，就是针对物业管理中存在的问题提出的法律解决方法。

一、物业管理中存在的问题

（一）业主的弱势地位

业主作为弱势群体，在业主大会中，不是法人代表，业主大会虽然是物业管理中的全体业主组成，是小区业主的议事机构，维护业主在物业管理中的合法权益，但另一方面，业主大会是一个自治组织，既不是管家机关，也不是事业单位，不具有法律性，许多条文规定都对压住带来不利性。

（二）物业的强势地位

在2007年《物权法》中修订的《条例》中虽然使广大业主只能委托物业服务企业进行物业管理，但实际上大大强化了物业服务企业的地位，从根本上否定了业主对属于自身所有的物业的自主管理权，《条例》在物業服务企业的选聘问题上，又规定进一步扩大物业服务企业与业主之间的权利义务不平衡，在物业管理上，物业企业由建设单位所代替，业主只能够被动的接受建设单位选聘的物业服务企业，业主对物业服务价格无从协商和选择，只能被动地接受等，以上问题都使广大的业主的合法权益得不到保障。

二、完善物业管理的方法

（一）实现产权的清晰化

物业产权影响着物业管理产品的属性。当物业管理的产品是私有产品时，产权形态为集体产权；当物业的管理产品为公共物品时，产权形态为公共产权。如果物业产权是清晰的，那么物业管理产品的属性就是清晰的。在私有产权的状态下，如果业主的线路损坏，业主有权利决定是否缴纳费用，得到相应的服务；如果是物业管辖内的线路损坏，这就形成了物业集体服务的需求，这样产权是集体的，通过业主委员会，有权作出集体选择并承担承担相应的服务费用。因此实现产权的清晰化，就能够完善物业的管理。

（二）保障业主的应有权利

（1）肯定业主自由选择物业管理方式的权利，业主拥有对物业的所有权，即占有、使用、收益、处分这四项权利，完善物业管理就首先需要与《物权法》的相应规定一致（2）明确业主大会中诉讼的权利，通过法律赋予业主大会的权利可以为广大业主维护自身的合法权益提供有力的途径，在2008年最高人民法院曾经发布《建筑物区分所有权法律应用问题解释（征求意见稿）》中明确规定了业主大会中的权利以保障业主的合法利益（3）行政力量的介入，行政力量的介入，对于完善物业制度保障业主的合法利益有一定的作用，能够鼓励更多的业主参与到民主自治管理中。

（三）加强物业管理企业的自身管理

（1）更新管理观念，树立为业主服务的精神，物业受聘于业主，物业要服务好，维护好业主的合法权益，通过严谨、高效的科学管理和为业主服务的理念，为业主提供优质的服务；为业主提供优质的服务，就需要物业具有服务的意识，在物业内部，要做到上级为下级服务，在外部要不断强化员工为业主服务，把业主的事当成自己的事，让业主真正感受到物业管理的不断加强（2）智能化管理，随着互联网的不断发展，业主对于居住环境等的要求越来越高，传统的物业管理已经不适应现代生活质量，业主对于居住环境也有越来越高的选择，这就需要物业使用自动化管理设施，加大物业管理中的科技化，比如在安全管理方面可以使用紧急报警、电子巡逻系统、可视对讲控制等现代科技，提供更加安全的服务（3）进行规范化的综合管理，首先需要物业公司内部人员的分工要明确，确立岗位责任制，形成良好的工作氛围，对现行的物业管理特征，建立一套针对管理人员的管理制度，对日常管理人员、财政人员、保安人员、清洁人员、工程维修人员、绿化人员等等建立管理制度，实现为业主更好的服务；加强团队建设，公司不定期对员工进行培训，以增强公司的凝聚力；物业公司可以与业主签订相应的文件，比如《物业管理服务协议》、《业主公约》等，以文件的方法，明确物业管理服务的内容，以实现双方权利的维护。

（四）实现有效的政府监管力度

实行有效的政府监管制度，无论是对业主还是物业都提供一定的法律保障。首先对于物业公司，可以进行日常的监督管理，纠正物业管理中存在的问题，提供物业的素质，监督物业依法办事，按照合同实现义务，对物业管理中的违规行为，该否决的否决，该撤销的撤销，维护业主的合法利益；对业主来说，若业主破坏了法律或者合同，就需要政府相关部门采取一定的措施解决问题等。

三、结语

实现产权的清晰化，保障业主的合法权益，加强物业管理的自身管理，实现有效的政府监督等方法，能够不断完善物业管理，以实现业主的合法利益。

参考文献：

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[3] 张农科.关于我国物业管理模式的反思与再造[J].城市问题， 2012（5）：5.

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