沈攀

【摘要】随着房地产市场的阶段性调整和相对饱和，城市综合体已成为城市高端商业地产发展的主流开发模式，其开发建设涉及项目选址，前期策划，建筑设计，品牌招商，运营围护等众多领域，众多维度，本文以富罗恩斯广场项目为例，从建筑规划设计的角度对此进行初步探讨。

【关键词】城市综合体；富罗恩斯广场；步行商业街

所谓“城市综合体”又称HOPSCA，是将城市中的酒店（Hotel）、写字楼（Office） 、公园（Park）、购物中心（Shopping mall）、会议中心（Convention）、公寓（Apartment）等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能，高效率的建筑群落，往往被称为“城中之城”. [1] 城市综合体一般都具有以下几个方面特征：第一是高可达性. 一般应有三种以上的交通到达方式，且每种交通方式终端应与综合体紧密联系。第二是高密度， 一般来说，综合体土地容积率较高，建筑规模较大。第三是功能复合，一般具有三种以上功能，相互之间存在紧密的空间关联与渗透关系.第四是特色鲜明， 按照开发计划进行开发的建筑群，在形态上呈现较强的标志性和完整性。 [2]

随着房地产市场的阶段性调整和相对饱和，资产型、经营型商业地产特别是城市综合体无疑将成为刺激消费带动投资的发动机，城市综合体已成为城市高端商业地产发展的主流开发模式，其开发建设涉及到项目选址、前期策划、建筑设计、品牌招商、运营围护等众多领域，众多维度。本文以富罗恩斯广场项目为例，从建筑规划设计的角度，结合商业定位，业态布局，交通组织，个性特色等方面进行初步探讨。

项目概况

富罗恩斯广场项目位于佛山市三山新城，规划总用地面积约6万平方米，规划计容总建筑面积约18万平方米，容积率2.99，地上最高33层，地下1层。 项目定位为商业综合发展项目，包括特色商业街、高级公寓、星级酒店、创意办公等业态，本着“整体规划，分期开发”的开发理念，坚持“以人为本，可持续发展”的设计原则，引入纯正欧洲建筑风格元素，创造一个集休闲、购物、旅游、娱乐为一体的，具有浓厚异域特色的大型休闲购物场所。

商业定位

准确的商业定位是商业发展项目成功的先决条件，一般需根据市场调研结果，综合城市和商业发展状况、项目所在区域的发展趋势等因素定性分析研究，同时对潜在客户的社会阶层、购物心理和行为习惯的分析，进而确定项目的商业定位。

本案特点有三：第一是区域经济优势，珠三角城市圈GDP总值约占全国的1/3，居民消费向发展型，享受型消费转变。其二是区位发展优势，三山新城规划及广州南站核心区规划的实施为本区发展提供巨大机遇。第三是交通优势明显，距亚洲最大的交通枢纽广州南站仅5分钟车程，辐射能力巨大，地块周边城市快速路、高速路出口、公交车站、轨道交通无缝接驳，交通快速便捷。第四是号召力强， 紧邻广佛奥特莱斯名品折扣店，能共享大量高端人流和需求。商业定位为特色商业街区小镇、星级酒店、创意办公、高级公寓等业态组合的城市综合体发展项。

业态布局

业态布局类似于建筑功能分区， 需要结合区域规划，场地周边景观，交通条件等妥善处理综合体各功能在时间上的衔接，使其各部分的活动组织有序，功能互补， 提高综合体的使用效益.

在综合分析项目功能组成及基地周围道路情况的基础上，确定采用“均衡配置，相对独立，有机融合”的布局方式。商业部分（计容面积约4万平方米）借鉴西区奥特莱斯商业步行街模式，采用更加开放的内街模式，其中零售：餐饮：娱乐休闲=4：3：3，体量以2层为主，局部3层，布置于基地北侧紧邻魁奇路东延线一侧，同时与西边奥特莱斯商业轴线对位，商业功能整体统一； 一栋12层酒店（计容面积约1.9万平方米）布置于基地东侧靠近泰山路一侧，位于中央轴线尽端，充分利用奥特莱斯的景观优势；公寓布置于基地南侧紧邻岗北路一侧，五栋100米高层公寓建筑（计容面积约8万平方米）共同围合一个相对独立的庭院空间。两栋100米高层办公楼（计容面积约4万平方米）置于基地西北角，易于形成商业综合体建筑形象的标志性。（图2）

交通组织

交通组织分为两种：外部交通和内部交通。外部交通包含各类车辆（私家车，货車，公共交通等）的流线组织以及各类人车出入口位置的选择。内部交通主要是人流动线组织，包含水平动线和垂直动线。交通组织顺畅与否，动线组织高效与否是综合体设计的关键之一。

在综合分析基地周围道路情况的基础上，结合本案业态布局，确定采用 “人车分流，客货分流，相对独立，适度穿越”的组织原则。两栋高层办公楼集中于基地西北角，设置内部环岛及地库出入口，避免穿越。基地西南角设置商业专用地库出入口，尽量减少车流在地面的通行距离。五栋高层公寓集中于基地南部，设置独立出入口及地库出入口，减少与商业的干扰。星级酒店布置于基地东侧中段， 商业轴线的尽端， 从东侧泰山路独立引入车行交通环岛及地库出入口。公共交通有公交车站及地面轨道交通站，分别设置与基地北侧中段，基地东南角两个位置，轨道交通结合商业建筑进行设置，人车分流的同时引入大量人流，提升商业人气。停车主要采用地下方式，柱网采用9米X 9米，共设置车位1200个。

人流水平动线的组织则采用简洁的线性回环模式，结合业态及外部人流出入口，商业内街宽度控制在10米左右，每段内街长度控制在100米左右， 在出入口位置，业态转换交接处，空间转折部位等位置设置放大节点广场空间进行过渡，提高商铺的可见性，可达性，让顾客在轻松娱乐的心情下体验逛的乐趣。

垂直动线的组织则着重考虑商业价值与楼层的关系。一般来说，商业价值随着楼层的增加随之递减， 如何最大程度开发二层以上空间的商业价值？ 本案商业95%以上为2层体量，首层层高6米，二层层高5米，结合水平动线的组织， 提出“第二地面”的设计概念，通过在各放大节点广场设置的电梯，自动扶梯等垂直联系方式，空中连廊，过街天桥，挑廊等水平联系方式，营造犹如地面商铺的舒适方便 ，提升二层商铺的商业价值。

个性特色

成功的商业案例均有明确的商业主题，主题模式多种多样，可结合时尚、历史、文化、艺术等因素，形成别具一格的商业主题，三里屯village、上海新天地、成都锦里、798艺术区、美国City Walk等是较成功的代表。

本案建筑设计采纳了欧洲各国（主要包含西班牙，意大利，法国）丰富又带有明显地域风格的建筑语言，旨在创造一种与西区奥特莱斯购物中心（意大利建筑风格）相呼应的建筑形式，打造欧洲风情购物休闲小镇。

基地东面和北面沿街界面定位为西班牙式社交中心， 外立面色彩明快、醒目给人阳光活力，柔和踏实的感觉，主要布置餐饮，进口家居饰品，创意工作室等 （图3）； 基地南侧的高层公寓区界面则定位为法式集市，外形丰富独特，形体厚重，主要布置超市，便利店，儿童区， 营造温暖舒适的氛围； 基地中心部位的商业核心区建筑定位为意大利式村庄， 主要布置公共广场，餐饮酒店，婚礼零售等， 营造质朴与原生态的体验。

参考文献

[1]佳图文化.HOPSCA.商业综合体 .天津大学出版社.2010

[2]张国全，郭雁，叶松青.理想空间：城市综合体设计.同济大学出版社 2011