麦岚

近几个月，在楼市利好政策连番刺激下，房地产市场明显回暖，其中表现尤为火爆的是高端豪宅市场。

有数据显示，2015年第二季度，北上广深一线豪宅（单价超过6万元/平方米的项目）成交2685套，同比增长444%，环比增长167%，而济南等二三线城市的高端住宅供应和销售，也同样有所增加。但无论怎样，豪宅目前仍旧属于“非主流”，具体到北京、上海这样的一线城市，2013年豪宅占比也仅为3%左右，同样是个“非主流”市场。因此，豪宅在中国还只是一场“大游戏”。

即便如此，作为稀缺性资源，豪宅投资价值几何？在济南购买豪宅的又是哪些人？从建筑美学和对生活方式的诠释看，以价格区别“豪宅”又有怎样的流动性风险？近日，本刊记者在济南及周边地区就此进行了调查采访。

谁在济南买豪宅？

“流传千年的堪舆宝地、丰沛的鲜氧胜境、完善的顶级配套……”上个月，某房产项目开盘，一小时内销售了3.5个亿。项目位于济南最传统的富人区开元地段，开放了380平的亿元样板间，由于是为李嘉诚、荣智健等定制私家豪宅的陈文栋设计，因此颇受关注。

现场置业顾问一再强调，项目传承460年的帕拉迪奥十字圆厅规制，独家引入三菱原装进口中央空调和新风系统以及韩国东洋地暖等全球一线科技系统，可谓“顶级家族式大宅”。用项目代言人张国立的话说，“这是他觉得最能彻底放松身心、也最具有家的味道的地方”。

事实上，近年济南不乏别墅、花园洋房等高端住宅推出。从别墅分布情况看，长清、南部和东部是别墅分布最多的地方，市区大型房产开发项目在大量兴建高层普通住宅的同时，也“不约而同”推出别墅区。2013年，绿城曾在济南奥体片区推出过亿元天价别墅。

位于旅游路附近的国华东方美郡，号称“济南第一别墅区”。但那里多为联排别墅，没有独栋别墅出现。据工作人员介绍，目前区域内只有靠山的两栋是双拼别墅，联排别墅中多为三拼，每套价格1000多万元，双拼价格2000多万元。

《齐鲁周刊》记者查看一栋联排别墅户型图，发现除有两个车库、大露台外，客厅、卧室、餐厅、厨房等设计比普通大户型住宅更具人性化。

据悉，该项目规划审批均为住宅，住宅种类中包含了花园洋房、联排、大平层、双拼等。但通过后期开发商打造，这里已经成为“济南第一别墅区”。只是，在济南的如此豪宅，是哪些人在购买？

《齐鲁周刊》记者在采访中了解到，目前在济南购买别墅的多为私营企业主，同时兼有部分国企高管。有相关业内人士告诉记者，济南各类大型企业（包括国企）总部很多，仅汉峪金谷金融中心，去年末就有30多家金融机构与企业总部签约落户，其中一些别墅购买者就是这些企业里的高端人士。

据一家楼市机构对济南相关别墅项目销售调查，在购买者中，七八成是私营企业主，少量是企业高管。一位购买别墅的私营企业主王姓女士对《齐鲁周刊》记者称，自己从事的是建筑工程行业，购买别墅的主要考虑是地段、环境、带小院和周围的邻居。但值得注意的是，许多私营企业主购买别墅的目的是要做成私人会所。在国华东方美郡，一栋别墅就被设计成了红木主题会所，无论从外观还是内里看，其包含的多是生意和文化。

高地价导致楼盘“被”豪宅

近几个月，在楼市利好政策连番刺激下，房地产市场明显回暖，北上广深等一线城市房地产成交出现量价齐涨现象。而其中表现尤为火爆的就是高端豪宅市场。

有数据显示，2015年第二季度，北上广深一线豪宅（单价超过6万元/平方米的项目）成交2685套，同比增长444%，环比增长167%。

对于高端豪宅市场成交持续高涨，有业内人士告诉记者，一方面是去年以来的股市大涨，“后财富效应”外溢至楼市，部分高净值人群股市获利，因资产重新配置的需求选择将资金转入房市；另一方面是随着一线城市众多高端项目相继入市，高端豪宅市场供应量加大，成交总量得以同步提升。

其实，国内知名专业豪宅开发商并不多，如绿城、龙湖、融创、星河湾等。但在对顶级豪宅进行梳理过程中，令人惊讶的是以开发白领住宅而著称的万科，今年在京沪深竟有数个顶豪项目在售。

“这正是当前豪宅市场尴尬悖论的缩影，高地价导致楼盘‘被豪宅，使得万科这样的开发商也进入了这一市场。”多位开发商人士告诉记者，2013年以来的地价暴涨，尤其是一线城市，已不能支撑开发商生产普通住宅，众多项目被逼成为“豪宅”，众多做惯高周转刚需产品的开发商，也被迫变身为豪宅开发商，“实属无奈之举”。

事实上，高端项目相继入市，在增加供应量的同时也引发更加激烈的市场竞争。与普通住宅不同的是，高端豪宅的竞争并非单纯产品力竞争，更多的是一种对稀缺、唯一资源占有程度的竞争。

据了解，顶级豪宅在中国仅分布于北京、上海、广州、深圳、厦门、杭州、南京、海口、三亚九个城市。“豪宅”之所以成为“豪宅”，除比普通住宅更高的品质要求、更完善的功能等，其必备要素还在于独一无二的地段价值，无可再生的绝版区域，以及稀缺唯一的自然资源或人文资源价值。

有业内人士告诉记者，高端豪宅的价格之所以能够屡创新高，一方面表明高端客群对其地段价值的持续认可，另一方面豪宅也代表着一定身份象征。“豪宅客群一般都有一定财富积累和身份，这些高净值人群普遍存有稀缺资源的占有欲。”

2015年，继上海“黄浦湾”爆出每平方米38万元的最高单价后，北京豪宅市场也传出“壹号院”每平方米40万元的天价。其实，天价背后是高端客群对“黄浦湾”一线江景和北京东三环朝阳公园等稀缺唯一资源的占有需求。

在众多建筑界人士看来，目前中国人对豪宅的认识更多停留在单纯价格划分上。从建筑美学和对于生活方式的诠释方面，同很多发达地区和国家相比，中国鲜有真正意义上的豪宅项目，这也导致了目前中国豪宅类产品相对而言抗跌保值功能较为突出，但随行就市的风险依然存在，一旦市场流动性出现问题，豪宅市场总是会受到不同程度的波及。特别是那些“被豪宅”的房子，风险性将会更大。

“伪豪宅”的流动性风险

在楼市黄金时代，做豪宅开发慢慢卖，同样可以赚得盆满钵满。

据悉，与一些老的顶豪项目不同，2013年以来的新增豪宅项目，都背负了高昂土地成本。但要想在如此背景下玩慢周转，所付出的资金成本会更高。与此同时，慢周转带来的土地增值溢价空间却也十分有限。

对开发商而言，流动性风险始终存在。一些标价10万+的豪宅，最后成交价格可能会很低。一些开发商因为操盘经验不足，导致高价迟迟卖不出去，只有降价促销，算上融资和时间成本，盈利其实很少甚至亏本。

而对豪宅的购买者来说，流动性风险在于有价无市，想变现时却卖不出去。

多位投资人士告诉记者，我国房产依然有土地使用年限的现实问题，豪宅项目也并非永久产权，而且缺乏与国外同类产品之间的竞争力。再加之近年房地产之外投资渠道更加多元化，国内富豪人群资产向海外和其他领域分流的趋势已越来越明显。

“即使在国内，顶级豪宅购买人群的口味也在不断变化，他们不是很在乎豪宅的地理位置，因为人身自由度很高，投资也更理性。”中弘地产相关负责人告诉记者，中国城市价值的重新排位会让富人们因某个城市的创新、环境和生长力，而重新选择城市资产配置，“今年以来深圳豪宅受宠，就是一个例子。”

据中联链家调查显示，近期购买深圳豪宅的部分客户是来自一线城市的有钱人或港澳高收入人群，他们年龄多在35岁到45岁之间，其中除企业老板，还有不少高级专业人才，比如IT、金融业高管阶层等。

中原地产首席分析师张大伟告诉记者，传统豪宅区域观念的变化，也导致豪宅间的价值分化。比如北京，过去思维中只有长安街是豪宅，但随着土地供应的减少，过去的二手房豪宅从设施面积上又不匹配如今的高端需求，这种情况下西局、东坝、农展馆这类城区地块屡创新高也就不新鲜了。所以房地产企业要学会在高端产品上创新，过去的高端大部分是投资属性，现在的高端却要求具备第一居所的功能。因此，未来市场会逐渐差别化。

亦有业内人士告诉记者，全国五大城市千万级豪宅2013年总成交8545套，再加上其他城市零零星星的量，全国千万级豪宅量目前不会超过9000套，按国内2013年商品住宅大约1100万套总成交看，占比不到千分之一。就这个比例来说，豪宅在中国目前仍属于“非主流”，具体到北京、上海这样的一线城市，2013年豪宅占比也仅为3%左右，同样是个“非主流”市场。因此，豪宅在中国还只是一场“大游戏”。